A penhora de imóvel único do fiador é juridicamente possível no Brasil quando a dívida decorre de fiança prestada em contrato de locação. Isso vale, atualmente, tanto para aluguel residencial quanto comercial.
Essa regra costuma surpreender porque a Lei nº 8.009/1990 protege, em princípio, o imóvel residencial utilizado pela família como moradia. A própria lei, contudo, estabelece exceções à impenhorabilidade. Uma delas é justamente a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
O Supremo Tribunal Federal considera essa exceção constitucional. No Tema 295, reconheceu a possibilidade de penhora do bem de família do fiador. Posteriormente, no Tema 1127, fixou tese expressa de que a penhora é constitucional seja a locação residencial, seja comercial.
Isso não significa, porém, que qualquer penhora contra um fiador esteja automaticamente correta.
Antes de concluir que o imóvel poderá ser levado à alienação judicial, é necessário verificar:
- se realmente existe uma fiança válida;
- qual dívida foi garantida;
- por quanto tempo a garantia permaneceu vigente;
- se houve aditamento contratual;
- se era necessária autorização do cônjuge;
- se houve exoneração da fiança;
- se o fiador preservou o benefício de ordem;
- se os valores executados estão abrangidos pela garantia;
- se existe prescrição;
- se o processo respeitou as regras aplicáveis.
Portanto, a defesa normalmente não consiste apenas em dizer: “esse é meu único imóvel”.
A questão central costuma ser outra: essa pessoa continua juridicamente responsável por essa dívida e essa execução está correta?
Nesse post:
O bem de família normalmente é impenhorável?
Sim.
A Lei nº 8.009/1990 estabelece como regra que o imóvel residencial da entidade familiar não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outras naturezas, salvo as exceções expressamente previstas na própria lei.
A proteção existe para preservar a moradia.
Entre as exceções legais, porém, o artigo 3º, VII, inclui a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Por isso, duas afirmações muito comuns estão erradas:
- “bem de família nunca pode ser penhorado”;
- “ser fiador faz perder automaticamente qualquer proteção sobre o imóvel”.
A primeira ignora as exceções da lei. A segunda ignora que a penhora somente poderá alcançar o patrimônio do fiador se existir responsabilidade válida pela obrigação executada.
O fiador pode perder a única casa onde mora?
Sim.
Se uma pessoa prestou fiança válida em contrato de locação e permanece responsável pela dívida, o fato de o imóvel penhorado ser sua única residência não impede, por si só, a constrição.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou essa orientação na Súmula 549, segundo a qual é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
O STF também examinou a compatibilidade dessa regra com o direito constitucional à moradia.
Tema 295 do STF
No Tema 295, relativo à fiança locatícia, o Supremo reconheceu a constitucionalidade da exceção prevista no artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990.
A proteção constitucional à moradia, portanto, não torna impenhorável o bem do fiador em qualquer circunstância.
Tema 1127 do STF
Posteriormente surgiu discussão específica sobre contratos comerciais.
O Tema 1127 encerrou a controvérsia no Plenário do STF com a seguinte conclusão jurídica: a penhora do bem de família do fiador é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial. O julgamento de mérito ocorreu em 2022, embora a repercussão geral tenha sido reconhecida em 2021.
Assim, atualmente não é correto afirmar que o imóvel do fiador está protegido simplesmente porque ele garantiu o aluguel de uma loja, escritório ou outro imóvel não residencial.
Ao prestar fiança, o fiador “renuncia” ao bem de família?
Essa forma de explicar o assunto pode gerar confusão.
A possibilidade de penhora não depende simplesmente de uma cláusula em que o fiador declare renunciar à proteção do bem de família.
A exceção decorre diretamente do artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990.
Ao prestar validamente a fiança locatícia, o fiador passa a se submeter à responsabilidade patrimonial correspondente, inclusive à exceção legal que permite atingir o bem de família.
Há outra renúncia comum em contratos, mas ela trata de assunto diferente: o chamado benefício de ordem.
O que é benefício de ordem e por que o fiador deve conferir o contrato?
O artigo 827 do Código Civil estabelece, em princípio, que o fiador demandado pode exigir que sejam executados primeiro os bens do devedor, desde que indique bens livres e suficientes nas condições previstas pela lei.
É o chamado benefício de ordem.
Contudo, o Código Civil estabelece situações em que essa proteção não se aplica, entre elas:
- quando o fiador renuncia expressamente ao benefício;
- quando se obriga como principal pagador;
- quando assume a posição de devedor solidário;
- quando o devedor é insolvente ou falido.
Muitos contratos de locação possuem justamente cláusula na qual o fiador se responsabiliza solidariamente e renuncia ao benefício de ordem.
Por isso, é indispensável ler o contrato antes de afirmar que o credor deveria necessariamente cobrar primeiro todos os bens do inquilino.
Quando a penhora do imóvel do fiador pode ser contestada?
O simples fato de ser o único imóvel não costuma ser suficiente.
Existem, porém, questões jurídicas que podem afastar ou limitar a responsabilidade do fiador e, consequentemente, atingir a própria penhora.
1. Quando não existe fiança válida por escrito
O artigo 819 do Código Civil determina que a fiança deve ser feita por escrito e não admite interpretação extensiva.
Isso é muito importante.
Não se deve transformar alguém em fiador apenas porque:
- participou de uma conversa;
- indicou o locatário;
- entregou documentos;
- apareceu como referência;
- possui vínculo familiar com o inquilino.
É necessário verificar a declaração efetiva de vontade constante do instrumento.
Também podem surgir discussões sobre:
- falsificação de assinatura;
- fraude;
- coação;
- erro juridicamente relevante;
- inexistência de manifestação de vontade.
Cada hipótese exige prova própria.
Exemplo hipotético: um proprietário afirma que Pedro garantiu o contrato, mas o documento apresentado não contém sua assinatura e não existe outro instrumento escrito de fiança.
Nesse cenário, a primeira discussão não seria sobre bem de família. Seria sobre a própria existência da garantia.
2. Quando faltou autorização do cônjuge e ela era necessária
O Código Civil estabelece que, ressalvado o regime de separação absoluta, um cônjuge não pode prestar fiança sem autorização do outro.
O STJ consolidou o tema na Súmula 332: a fiança prestada sem a autorização conjugal exigível implica ineficácia total da garantia.
Isso exige verificar:
- se o fiador era casado;
- qual era o regime de bens;
- se o outro cônjuge assinou;
- se houve suprimento judicial ou posterior aprovação válida;
- quem está legitimado para alegar o vício.
A regra possui exceção expressa para casamento sob regime de separação absoluta.
Por isso, não basta verificar se existe “assinatura da esposa” ou “assinatura do marido”. O regime matrimonial também importa.
3. Quando estão cobrando obrigação criada por aditamento que o fiador não aceitou
Outro ponto relevante é a alteração posterior do contrato.
A Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Isso não significa que qualquer modificação contratual extingue automaticamente toda a fiança.
A análise deve identificar:
- qual cláusula foi alterada;
- se surgiu nova obrigação;
- se aumentou a responsabilidade;
- se o fiador participou do aditamento;
- quais parcelas derivam do contrato original;
- quais valores existem apenas por causa da modificação posterior.
A consequência jurídica pode ser afastar determinadas obrigações acrescidas, e não necessariamente declarar inexistente toda a garantia desde o início.
Exemplo hipotético: o contrato previa determinada obrigação e, posteriormente, locador e locatário assinam aditivo criando novo encargo relevante sem participação do fiador.
A extensão da garantia a esse novo encargo deverá ser analisada à luz da fiança originalmente prestada.
4. O fim do prazo do contrato extingue automaticamente a fiança?
Não.
Esse é um dos maiores erros do texto original.
O artigo 39 da Lei do Inquilinato determina que, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, mesmo quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado.
Portanto, o fiador não deve presumir:
“Assinei um contrato por 30 meses. No 31º mês deixei automaticamente de ser responsável.”
Pode não ser verdade.
A redação do contrato e as regras da Lei do Inquilinato precisam ser examinadas.
5. Quando o fiador notificou validamente sua intenção de se exonerar
A Lei do Inquilinato permite ao fiador comunicar sua intenção de deixar a garantia quando ocorre prorrogação da locação por prazo indeterminado.
Nessa hipótese, ele continua obrigado pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação ao locador, conforme o artigo 40, X.
Há uma particularidade importante.
O STJ admite que a notificação seja enviada ainda durante o período determinado do contrato. Contudo, quando o contrato é de prazo determinado, os efeitos da exoneração não começam simplesmente na data em que a carta foi enviada. Se a locação se tornar indeterminada, a jurisprudência aplica a sistemática específica da Lei do Inquilinato.
Por isso, “mandei uma carta e 120 dias depois estou livre” não é uma regra segura para qualquer contrato.
É necessário identificar:
- data da contratação;
- prazo da locação;
- cláusula de garantia;
- momento da notificação;
- data em que o contrato se tornou indeterminado;
- momento da devolução das chaves;
- quando surgiram os débitos cobrados.
Para entender melhor os limites da cobrança contra o garantidor, consulte o artigo Aluguel com Atraso: Quando o Fiador Pode Ser Acionado e Quais os Limites Legais.
6. Quando a cobrança excede aquilo que a fiança realmente garantia
A fiança deve ser interpretada restritivamente.
O Código Civil determina que ela não admite interpretação extensiva e permite que o fiador limite contratualmente o valor ou a extensão de sua responsabilidade.
Assim, antes de atacar a penhora, é necessário conferir quais valores foram incluídos no cálculo.
Podem aparecer cobranças relativas a:
- aluguel;
- condomínio;
- IPTU;
- multa;
- juros;
- danos no imóvel;
- despesas processuais;
- obrigações criadas posteriormente.
O fato de uma cobrança constar da planilha do credor não significa automaticamente que o fiador assumiu todos esses itens.
Por outro lado, quando a fiança não é limitada, o Código Civil estabelece que ela pode compreender acessórios da dívida principal e despesas judiciais nas condições legais.
A resposta depende do contrato.
7. Quando ocorreu alguma causa legal de desobrigação do fiador
O Código Civil prevê hipóteses específicas nas quais o fiador, inclusive o solidário, pode ser desobrigado.
O artigo 838 menciona, por exemplo:
- moratória concedida pelo credor ao devedor sem consentimento do fiador;
- ato do credor que torne impossível a sub-rogação do fiador em seus direitos e preferências;
- aceitação, em pagamento, de objeto diverso daquele originalmente devido, nas condições legais.
Essas hipóteses são técnicas e não devem ser presumidas apenas porque o locador e o inquilino conversaram ou renegociaram alguma parcela.
É necessário analisar exatamente o que ocorreu.
8. Quando existe prescrição
A pretensão relativa a aluguéis de imóveis urbanos ou rurais está submetida, em regra, ao prazo prescricional de três anos, conforme o artigo 206, § 3º, I, do Código Civil.
Mas a análise de prescrição exige cautela.
O Código também possui regras sobre:
- interrupção;
- suspensão;
- reconhecimento da dívida;
- citação;
- responsabilidade do fiador.
Inclusive, o artigo 204, § 3º, determina que a interrupção produzida contra o devedor principal prejudica o fiador.
Por isso, não basta olhar a data do primeiro aluguel atrasado e contar três anos no calendário.
É preciso analisar todo o histórico.
9. Quando houve vício processual relevante
A penhora não surge automaticamente assim que o inquilino deixa de pagar.
É necessário existir um procedimento judicial adequado para cobrança e execução do patrimônio.
O fiador incluído na cobrança deve ter oportunidade de exercer defesa de acordo com o procedimento aplicável.
Podem ser relevantes, conforme o caso:
- irregularidade de citação;
- cobrança contra pessoa que não integra validamente o título;
- ausência de responsabilidade pela dívida executada;
- excesso de execução;
- nulidade de determinados atos processuais;
- penhora realizada sobre patrimônio que não pertence ao executado;
- falta de observância das regras de intimação da constrição.
Nem todo defeito processual anula automaticamente todo o processo.
Alguns atos podem ser corrigidos. Outros podem comprometer a validade da penhora ou da execução.
A consequência depende do tipo de irregularidade e do momento em que ela é arguida.
Ser idoso impede a penhora do único imóvel do fiador?
Não existe atualmente uma exceção geral segundo a qual o fiador idoso esteja automaticamente protegido da penhora do bem de família.
Essa correção é importante.
Idade avançada, aposentadoria, baixa renda ou o fato de a pessoa morar sozinha podem representar circunstâncias humanas muito relevantes, mas não afastam por si sós o artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 nem as teses vinculantes dos Temas 295 e 1127 do STF.
A jurisprudência recente do STJ registra, inclusive, processos em que a condição de fiador idoso foi alegada em conjunto com menor onerosidade e impenhorabilidade sem que disso surgisse uma exceção geral à regra da penhorabilidade.
Isso não impede a análise de outras defesas existentes naquele processo.
O ponto é apenas este: ser idoso, sozinho, não torna a penhora ilegal.
Cláusula abusiva sempre anula a penhora?
Também não.
A expressão “cláusula abusiva” não funciona como argumento genérico capaz de afastar uma execução.
É preciso identificar:
- qual cláusula está sendo impugnada;
- por que ela é inválida;
- qual norma foi violada;
- qual obrigação surgiu dessa cláusula;
- se a cobrança da dívida depende dela.
No caso da fiança, existe uma regra especialmente importante: ela deve ser interpretada restritivamente.
Isso pode impedir a extensão da responsabilidade para obrigações que o fiador não assumiu.
Mas não autoriza concluir que todo contrato oneroso, longo ou financeiramente desfavorável ao fiador seja automaticamente nulo.
O fiador precisa ser avisado quando o inquilino deixa de pagar?
A resposta depende do que foi contratado e da questão processual discutida.
Não existe uma regra geral segundo a qual a responsabilidade do fiador só nasce depois que o locador envia um aviso extrajudicial sobre cada aluguel atrasado.
A fiança existe justamente para garantir a obrigação principal conforme o contrato.
Outra questão é o processo judicial.
Se o patrimônio do fiador será executado, devem ser observadas as regras processuais aplicáveis, inclusive aquelas relativas à sua participação na cobrança e à possibilidade de defesa.
Portanto, não se deve confundir:
- aviso extrajudicial de atraso;
- notificação de exoneração da fiança;
- citação em processo;
- intimação da penhora.
São atos diferentes.
Se o fiador não assinou um aditivo, a fiança inteira acaba?
Não necessariamente.
A Súmula 214 do STJ afirma que o fiador não responde pelas obrigações resultantes do aditamento ao qual não anuiu.
A consequência pode ser, por exemplo:
- excluir determinado aumento de responsabilidade;
- retirar novo encargo;
- impedir a cobrança de obrigação criada pelo aditivo.
Isso não significa necessariamente extinguir débitos anteriores que já estavam abrangidos pela garantia original.
A análise precisa separar o contrato inicial do que foi acrescentado posteriormente.
O fiador pode pedir para sair da fiança?
Sim, nas condições previstas pela legislação.
Nos contratos de locação que passam a vigorar por prazo indeterminado, o artigo 40, X, da Lei do Inquilinato prevê a notificação ao locador e a manutenção da responsabilidade por mais 120 dias.
Já o Código Civil possui regra geral no artigo 835 para fianças sem limitação temporal, com prazo de 60 dias após a notificação. Na locação urbana submetida à regra específica da Lei do Inquilinato, é necessário observar a disciplina especial aplicável ao contrato.
Por isso, quem deseja deixar de ser fiador deve formalizar a intenção e verificar exatamente quando a exoneração produzirá efeitos.
O que acontece se o fiador pagar a dívida?
O pagamento não significa necessariamente que o prejuízo deverá ficar definitivamente com o fiador.
O Código Civil determina que o fiador que paga integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor contra o devedor. Também prevê responsabilidade do devedor perante o fiador por determinados valores pagos e prejuízos relacionados à fiança.
Na prática, isso pode permitir ao fiador cobrar do locatário aquilo que precisou desembolsar, observadas as particularidades do caso.
Essa possibilidade, contudo, não impede o credor original de exercer os direitos que possuía contra o fiador enquanto a garantia estava válida.
A penhora acontece automaticamente depois do atraso?
Não.
O atraso não transfere automaticamente a casa do fiador ao proprietário do imóvel alugado.
Existe uma sequência processual até uma eventual alienação judicial.
A situação pode envolver, entre outras etapas:
- constituição e cobrança da dívida;
- inclusão do fiador como responsável quando juridicamente cabível;
- procedimento judicial;
- oportunidade de pagamento e defesa;
- pesquisa e constrição de patrimônio;
- penhora;
- avaliação;
- eventuais impugnações;
- atos de expropriação, caso a dívida permaneça sem solução.
O procedimento concreto depende de como o crédito está sendo cobrado.
Por isso, receber uma intimação de penhora não significa que não exista mais nenhuma matéria a ser analisada.
Ao mesmo tempo, ignorar comunicações judiciais pode reduzir significativamente as possibilidades de defesa.
Quais documentos devem ser analisados quando o imóvel do fiador foi penhorado?
O primeiro passo é reconstruir a história contratual.
Normalmente precisam ser verificados:
- contrato original de locação;
- documento de fiança;
- aditivos;
- assinaturas;
- regime de bens do fiador;
- eventual autorização do cônjuge;
- cláusula de solidariedade;
- renúncia ou não ao benefício de ordem;
- prazo contratual;
- cláusula sobre extensão da garantia;
- notificações enviadas pelo fiador;
- comprovante de recebimento das notificações;
- documento de entrega das chaves;
- planilha da dívida;
- comprovantes de pagamentos;
- processo judicial;
- decisões que determinaram a penhora;
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos relacionados à citação e às intimações.
Sem esses documentos, é arriscado dizer se a penhora está correta ou não.
Cuidados antes de aceitar ser fiador
Leia a duração real da garantia
Não examine apenas o prazo de aluguel.
Confira se o contrato afirma que a fiança permanece:
- até a entrega das chaves;
- durante eventual prorrogação;
- até a quitação de determinados encargos.
A Lei do Inquilinato já estabelece extensão da garantia até a devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
Verifique se existe solidariedade
Procure expressões como:
- devedor solidário;
- principal pagador;
- renúncia ao benefício de ordem.
Elas podem permitir que o credor atinja diretamente o patrimônio do fiador nas situações previstas pelo Código Civil.
Entenda quais despesas estão garantidas
Confira se a fiança abrange:
- aluguel;
- condomínio;
- tributos;
- multas;
- danos;
- despesas judiciais.
Não presuma.
Guarde todos os documentos
Conserve contrato, aditivos, notificações e comprovantes.
Uma discussão anos depois pode depender de uma cláusula que ninguém mais lembra.
Acompanhe a situação do aluguel
Se possível, não espere uma execução para descobrir que existe inadimplência prolongada.
Formalize eventual exoneração
A intenção de deixar a fiança deve ser formal e comprovável.
Uma conversa por telefone com o inquilino não produz necessariamente os efeitos da notificação prevista na legislação.
Compare outras garantias antes de assumir o risco
A Lei do Inquilinato admite diferentes modalidades de garantia, entre elas caução, fiança e seguro-fiança, e proíbe a utilização de mais de uma modalidade no mesmo contrato.
Para comparar essas alternativas, veja Caução, Fiador ou Seguro-Fiança? Compare as Garantias Locatícias.
Também pode ser útil revisar os cuidados gerais apresentados em 5 Cuidados Antes de Assinar um Contrato de Aluguel.
Exemplos práticos
Exemplo hipotético 1: único imóvel e fiança válida
João presta fiança em um contrato residencial, assina regularmente o documento e assume responsabilidade solidária.
O inquilino deixa de pagar os aluguéis e o débito é cobrado judicialmente.
João mora em seu único imóvel.
Se não houver outro vício na garantia ou na execução, o simples fato de ser bem de família não deverá impedir a penhora, considerando a Lei nº 8.009/1990 e os precedentes vinculantes do STF.
Exemplo hipotético 2: ausência da outorga conjugal exigida
Maria, casada sob regime em que a autorização do cônjuge é exigida, presta fiança sozinha.
Posteriormente, o credor tenta executar a garantia.
Nesse caso, deverá ser examinada a incidência do artigo 1.647 do Código Civil e da Súmula 332 do STJ.
A discussão antecede a própria questão sobre o bem de família: se a garantia for ineficaz, não poderá fundamentar normalmente aquela responsabilidade fidejussória.
Exemplo hipotético 3: contrato prorrogado
Carlos assina como fiador em contrato de 30 meses.
Depois do término, o locatário continua no imóvel e a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.
Carlos acredita que sua fiança terminou automaticamente no 30º mês.
Essa conclusão pode estar errada, porque a Lei do Inquilinato estabelece, salvo cláusula em sentido contrário, a extensão das garantias até a efetiva devolução do imóvel.
Exemplo hipotético 4: aditamento sem participação do fiador
Locador e locatário assinam posteriormente um documento que cria nova obrigação financeira.
O fiador não participa.
Na execução, o credor inclui esse novo valor como se estivesse automaticamente garantido.
A incidência da Súmula 214 do STJ deverá ser examinada para verificar se essa obrigação adicional pode efetivamente ser imputada ao fiador.
Quando faz sentido contestar judicialmente a penhora?
Uma contestação pode ter fundamento quando os documentos revelam, por exemplo:
- inexistência de fiança válida;
- assinatura falsa;
- falta de autorização conjugal quando necessária;
- cobrança de obrigação criada por aditamento não aceito;
- exoneração da fiança já eficaz no período da dívida;
- cobrança além dos limites da garantia;
- prescrição;
- benefício de ordem ainda aplicável;
- excesso de execução;
- vício relevante de citação ou intimação;
- penhora de patrimônio pertencente a pessoa não responsável pela dívida.
Por outro lado, uma defesa baseada exclusivamente em “é minha única casa” tende a enfrentar diretamente o artigo 3º, VII, da Lei do Bem de Família, a Súmula 549 do STJ e os Temas 295 e 1127 do STF.
Por isso, a documentação precisa ser analisada antes de definir a medida processual adequada.
Perguntas frequentes
1. O fiador pode perder sua única casa por uma dívida de aluguel?
Sim. O artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 excepciona da proteção do bem de família a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. O STF considera a penhora constitucional tanto na locação residencial quanto comercial.
2. Se o fiador for idoso, seu imóvel fica protegido?
Não automaticamente. Não existe uma exceção geral da Lei nº 8.009/1990 para fiador idoso, aposentado ou de baixa renda. Outras circunstâncias do processo podem ser examinadas, mas a idade isoladamente não afasta os Temas 295 e 1127 do STF.
3. A fiança termina quando vence o prazo original do aluguel?
Não necessariamente. Salvo disposição contratual em contrário, a Lei do Inquilinato prevê que a garantia se estenda até a efetiva devolução do imóvel, mesmo se a locação for prorrogada por prazo indeterminado.
4. O fiador pode desistir da fiança?
A legislação prevê mecanismos de exoneração. Na prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador e permanece responsável, em regra, por 120 dias após a notificação, observadas as particularidades do contrato e do momento em que a locação se tornou indeterminada.
5. Uma alteração do contrato sem assinatura do fiador extingue toda a fiança?
Não automaticamente. A Súmula 214 do STJ determina que o fiador não responde pelas obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. É necessário verificar qual obrigação foi criada ou alterada, pois débitos abrangidos pela garantia original podem continuar exigíveis.
Conclusão
A penhora de imóvel único do fiador é permitida pelo direito brasileiro quando decorre de fiança válida em contrato de locação.
Essa regra vale para contratos residenciais e comerciais.
O fundamento está no artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 e foi confirmado pelo Supremo Tribunal Federal nos Temas 295 e 1127. O STJ também consolidou a penhorabilidade na Súmula 549.
Mas isso não transforma toda execução contra fiador em uma cobrança incontestável.
A análise deve começar pela própria garantia.
É necessário descobrir:
- se a fiança é válida;
- se houve autorização conjugal quando exigida;
- qual era sua extensão;
- se ocorreu aditamento;
- se o fiador se exonerou;
- se a dívida surgiu durante o período garantido;
- se os valores cobrados estão corretos;
- se houve prescrição;
- se o procedimento judicial é regular.
Também é essencial evitar falsas expectativas. Ser idoso, ter apenas uma residência ou enfrentar situação financeira difícil não cria, isoladamente, uma exceção geral à penhora reconhecida pelo STF.
Em muitos casos, a defesa juridicamente relevante não está na condição do imóvel como bem de família, mas na inexistência ou limitação da responsabilidade do próprio fiador.
