Locações via Airbnb: cláusulas para evitar prejuízos

As locações via Airbnb exigem mais do que um anúncio bem escrito. O proprietário precisa verificar o condomínio, definir as regras da estadia e documentar valores, ocupantes, danos e responsabilidades.

Esse cuidado ganhou ainda mais importância em 2026.

Em maio, o Superior Tribunal de Justiça definiu que a utilização profissional ou econômica de unidades residenciais para estadias curtas, como as anunciadas no Airbnb, depende de autorização condominial aprovada pelo quórum exigido para mudança de destinação.

Portanto, um contrato bem elaborado não resolve uma proibição existente no condomínio.

Antes de anunciar, o proprietário deve analisar:

• Convenção condominial.
• Atas de assembleia.
• Regimento interno.
• Destinação do empreendimento.
• Legislação municipal.
• Características da atividade.
• Regras da plataforma.
• Tributação aplicável.

Locações via Airbnb são locações por temporada?

Podem ser, mas não necessariamente.

A plataforma utilizada não define sozinha a natureza jurídica do negócio.

O Airbnb pode intermediar:

• Locação residencial por temporada.
• Cessão temporária de uso.
• Estadia curta atípica.
• Hospedagem com serviços.
• Compartilhamento de parte da residência.
• Operação profissional com alta rotatividade.

A análise depende de como a atividade funciona na prática.

O que é locação por temporada?

A Lei nº 8.245/1991 considera locação por temporada aquela destinada à residência temporária do locatário para fins como:

• Lazer.
• Cursos.
• Tratamento de saúde.
• Obras no imóvel habitual.
• Outras situações temporárias.

O prazo não pode ultrapassar 90 dias.

A locação por temporada costuma envolver:

• Uso residencial temporário.
• Entrega da posse ao locatário.
• Ausência de serviços típicos de hotel.
• Prazo determinado.
• Pagamento de aluguel.

Consulte a Lei nº 8.245/1991.

O que pode caracterizar estadia atípica?

A operação pode se afastar da locação residencial por temporada quando apresenta características como:

• Estadias de pouquíssimos dias.
• Alta rotatividade.
• Exploração profissional recorrente.
• Compartilhamento simultâneo com outras pessoas.
• Serviços de limpeza durante a estadia.
• Recepção semelhante à de hotel.
• Oferta de refeições ou outros serviços.
• Administração de várias unidades como negócio organizado.

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ afirmou que contratos de estadia curta intermediados por plataformas podem ser considerados atípicos. O meio utilizado para anunciar o imóvel não define o enquadramento jurídico.

Airbnb em condomínio residencial precisa de autorização?

Segundo o entendimento uniformizado pelo STJ em 2026, a exploração de unidade residencial para estadias curtas depende de autorização do condomínio quando representar alteração da destinação residencial.

O tribunal considerou que a utilização econômica ou profissional para estadias curtas pode não ser compatível com um empreendimento exclusivamente residencial.

A mudança de destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos.

Consulte a decisão oficial do STJ sobre estadias de curta duração em condomínios.

O que deve ser verificado no condomínio?

Antes de publicar o anúncio, obtenha:

• Convenção atualizada.
• Regimento interno.
• Atas recentes.
• Regulamentos de acesso.
• Regras de uso das áreas comuns.
• Deliberações sobre locações curtas.
• Exigências de cadastro.
• Limites de ocupação.
• Procedimentos de entrada e saída.

Não basta consultar informalmente o síndico ou o porteiro.

A autorização deve estar documentada de acordo com as regras condominiais e com o quórum aplicável.

O contrato pode afastar uma proibição do condomínio?

Não.

O contrato produz efeitos entre o anfitrião e o ocupante. Ele não altera a convenção nem obriga o condomínio a aceitar uma atividade proibida.

Se o proprietário anuncia sem autorização, poderá enfrentar:

• Advertências.
• Multas.
• Ação judicial.
• Suspensão prática do acesso.
• Cobrança de prejuízos.
• Conflitos com hóspedes.
• Cancelamentos.
• Responsabilidade por informações incorretas no anúncio.

Leia também: Multas em Condomínios: Quando São Legais e Como Contestar?.

É obrigatório fazer contrato fora da plataforma?

Nem sempre.

A reserva eletrônica, as regras do anúncio, as mensagens e a aceitação dos termos podem formar um vínculo contratual.

Um instrumento complementar é recomendável quando serve para:

• Identificar todos os ocupantes.
• Reproduzir regras condominiais.
• Detalhar o inventário.
• Definir limites de uso.
• Estabelecer procedimentos para danos.
• Registrar horários.
• Informar proibições.
• Organizar cobranças não processadas pela plataforma.

O contrato complementar não deve:

• Contradizer o anúncio.
• Eliminar direitos previstos na plataforma.
• Criar cobranças ocultas.
• Surpreender o hóspede após a reserva.
• Impor penalidades desproporcionais.
• Exigir pagamento fora da plataforma quando isso contrariar suas regras.

Os documentos devem ser coerentes entre si.

Quais documentos devem formar a contratação?

A relação pode ser documentada por:

• Anúncio completo.
• Termos da reserva.
• Mensagens trocadas.
• Contrato complementar.
• Regras da casa.
• Regulamento do condomínio.
• Inventário do imóvel.
• Fotografias de entrada.
• Comprovantes de pagamento.
• Registro de check-in e check-out.
• Comunicações sobre danos.

O proprietário deve conservar a versão das regras aceita no momento da reserva.

Alterações posteriores não devem ser aplicadas retroativamente.

Cláusulas essenciais para locações via Airbnb

1. Identificação das partes e dos ocupantes

O contrato deve identificar:

• Proprietário ou responsável pela operação.
• Hóspede que realizou a reserva.
• Demais ocupantes.
• Documento de identificação, quando necessário.
• Telefone de contato.
• Endereço para comunicações.
• Número máximo de pessoas.
• Idade dos ocupantes, quando relevante.

Também deve informar quem poderá retirar chaves ou autorizar entradas.

Cuidados com dados pessoais

Documentos dos hóspedes contêm dados pessoais.

O proprietário deve:

• Solicitar apenas informações necessárias.
• Informar a finalidade da coleta.
• Restringir o acesso aos dados.
• Armazená-los com segurança.
• Evitar envio a grupos de mensagens.
• Não usar os dados para publicidade sem base adequada.
• Excluir documentos quando não houver motivo legítimo para mantê-los.

A portaria pode receber os dados necessários ao controle de acesso, mas não deve manter cópias excessivas sem justificativa.

2. Natureza e finalidade da ocupação

A cláusula deve informar qual é a finalidade da estadia.

Pode prever uso exclusivamente:

• Residencial e temporário.
• Pelo grupo informado na reserva.
• Sem exercício de atividade comercial.
• Sem atendimento ao público.
• Sem produção audiovisual profissional.
• Sem eventos.
• Sem festas.

Evite apenas copiar a frase “uso residencial”.

A cláusula precisa corresponder à operação real. Se há serviços típicos de hospedagem, chamar o negócio de locação não altera sua natureza.

3. Prazo, check-in e check-out

Defina:

• Data e horário de entrada.
• Data e horário de saída.
• Procedimento de entrega das chaves.
• Forma de devolução.
• Regras para entrada antecipada.
• Regras para saída posterior.
• Cobranças aplicáveis.
• Consequências sobre reservas seguintes.

Uma cobrança por atraso deve ser clara e proporcional ao prejuízo esperado.

Não se recomenda prever multas excessivas apenas para intimidar.

4. Preço, taxas e forma de pagamento

Informe:

• Valor da estadia.
• Taxa de limpeza.
• Taxa de animais, se houver.
• Valores por ocupante adicional.
• Consumos não incluídos.
• Tributos ou cobranças locais.
• Moeda utilizada.
• Forma de pagamento.
• Política de cancelamento.
• Hipóteses de reembolso.

Toda cobrança obrigatória deve ser informada antes da confirmação da reserva.

Taxas ocultas podem ser contestadas.

5. Inventário de móveis e utensílios

Quando a relação for enquadrada como locação por temporada de imóvel mobiliado, a Lei do Inquilinato exige descrição dos móveis e utensílios, com indicação de seu estado.

O inventário pode incluir:

• Camas.
• Sofás.
• Mesas.
• Cadeiras.
• Eletrodomésticos.
• Louças.
• Talheres.
• Roupas de cama.
• Toalhas.
• Controles.
• Chaves.
• Equipamentos eletrônicos.
• Itens decorativos.

É recomendável registrar:

• Quantidade.
• Marca.
• Modelo.
• Estado aparente.
• Fotografias.
• Defeitos anteriores.

Expressões genéricas, como “apartamento em perfeito estado”, possuem pouca utilidade quando surge uma controvérsia específica.

6. Vistoria de entrada e de saída

O contrato pode prever vistoria por:

• Fotografias datadas.
• Vídeos.
• Checklist digital.
• Conferência presencial.
• Registro de defeitos.
• Confirmação do hóspede.

O ocupante deve receber oportunidade razoável para informar problemas encontrados na chegada.

Sem isso, um dano anterior pode ser atribuído injustamente a ele.

7. Garantia contra danos

Na locação por temporada, o proprietário pode cobrar antecipadamente aluguéis e encargos. Também pode exigir garantia permitida pela Lei do Inquilinato.

Podem existir, conforme o enquadramento:

• Caução.
• Fiança.
• Seguro-fiança.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Não devem ser exigidas duas garantias locatícias simultaneamente no mesmo contrato.

Caução em dinheiro

Quando utilizada como garantia locatícia, a caução em dinheiro deve observar os limites e a forma previstos na Lei do Inquilinato.

O contrato deve informar:

• Valor.
• Finalidade.
• Forma de pagamento.
• Critérios de retenção.
• Prazo para prestação de contas.
• Forma de devolução.
• Documentos necessários para comprovar o dano.

O proprietário não deve reter toda a garantia por um dano de pequeno valor.

Proteção oferecida pela plataforma

Programas de proteção da plataforma não devem ser tratados como seguro integral do proprietário.

É necessário verificar:

• Itens cobertos.
• Exclusões.
• Prazo de comunicação.
• Documentos exigidos.
• Limites.
• Procedimento de contestação.
• Necessidade de tentativa prévia de cobrança.

O contrato não deve prometer que qualquer dano será automaticamente pago pela plataforma.

8. Procedimento para apuração de danos

A cláusula deve explicar como o prejuízo será apurado.

Pode prever:

1. Registro fotográfico.
2. Comunicação ao hóspede.
3. Apresentação de orçamento ou nota fiscal.
4. Prazo para manifestação.
5. Cobrança pela plataforma.
6. Compensação com garantia, quando válida.
7. Devolução de eventual saldo.

O desgaste natural não pode ser cobrado como dano.

Exemplos de desgaste normal:

• Pequenas marcas compatíveis com o uso.
• Desgaste anterior de móveis.
• Redução natural da vida útil.
• Defeitos não causados pelo hóspede.

9. Regras do condomínio

As regras devem ser entregues antes da entrada.

Inclua, conforme o imóvel:

• Horário de silêncio.
• Cadastro na portaria.
• Uso de elevadores.
• Entrada de visitantes.
• Uso da piscina.
• Uso de academia.
• Reserva de churrasqueira.
• Circulação com animais.
• Descarte de lixo.
• Vagas de garagem.
• Proibição de áreas específicas.
• Limites de segurança.

O hóspede deve confirmar que recebeu e compreendeu as regras.

Leia também: Condomínio e Direitos dos Moradores: O Que Diz a Lei?.

10. Multas e prejuízos condominiais

O condomínio cobra suas obrigações do proprietário ou do responsável pela unidade.

O contrato pode estabelecer que o hóspede reembolsará o proprietário quando a multa decorrer de sua conduta comprovada.

Para evitar cobranças abusivas, defina:

• Necessidade de identificação do fato.
• Data da infração.
• Regra violada.
• Documento emitido pelo condomínio.
• Relação com o hóspede.
• Direito de manifestação.
• Valor efetivamente pago ou devido.
• Prazo para reembolso.

Uma cláusula genérica não transforma toda multa aplicada ao proprietário em dívida automática do ocupante.

11. Número de ocupantes e visitantes

Defina:

• Quantidade máxima de hóspedes.
• Pessoas autorizadas.
• Regras para visitantes.
• Horários de acesso.
• Necessidade de cadastro.
• Limite das áreas comuns.
• Consequência do excesso de ocupação.

O limite deve respeitar:

• Capacidade do imóvel.
• Regras de segurança.
• Convenção.
• Normas municipais.
• Condições do anúncio.

12. Festas, eventos e ruído

A cláusula deve definir o que é considerado evento.

Pode proibir:

• Festas.
• Reuniões abertas.
• Uso de caixas de som em volume elevado.
• Cobrança de ingresso.
• Filmagens comerciais.
• Entrada de público não cadastrado.
• Perturbação do sossego.

Também deve informar quais medidas podem ser tomadas:

• Advertência.
• Comunicação à plataforma.
• Cobrança de prejuízos.
• Encerramento contratual.
• Acionamento da segurança ou das autoridades quando necessário.

O proprietário não deve prometer remoção física imediata por conta própria.

13. Animais

Caso sejam permitidos, defina:

• Quantidade.
• Porte, quando necessário.
• Áreas permitidas.
• Regras de circulação.
• Limpeza.
• Danos.
• Barulho.
• Exigências sanitárias.
• Regras do condomínio.

Animais de assistência não devem ser tratados automaticamente como animais de estimação. A situação deve observar a legislação aplicável.

14. Fumo e substâncias proibidas

A cláusula pode informar:

• Proibição de fumar no interior.
• Áreas autorizadas.
• Responsabilidade por limpeza extraordinária.
• Proibição de substâncias ilícitas.
• Proibição de armazenamento de materiais perigosos.
• Regras para descarte.

A cobrança por odor ou limpeza deve ser demonstrável, e não apenas presumida.

15. Sublocação, cessão e transferência da reserva

O contrato pode proibir:

• Repasse da reserva.
• Sublocação.
• Cessão de chaves.
• Entrada de ocupantes não informados.
• Uso da conta por terceiro.
• Comercialização da estadia.

Também deve prever procedimento para substituição autorizada de hóspede.

16. Chaves, controles e dispositivos de acesso

Informe:

• Quantidade entregue.
• Forma de retirada.
• Proibição de cópias.
• Prazo para devolução.
• Custo de reposição.
• Desativação de senha.
• Responsabilidade por perda.
• Comunicação imediata.

O valor cobrado deve corresponder ao custo real ou razoavelmente estimado.

17. Câmeras e dispositivos de monitoramento

A existência de câmeras deve ser informada de forma clara antes da reserva.

Nunca devem ser instaladas em espaços de intimidade, como:

• Quartos.
• Banheiros.
• Áreas de troca de roupa.
• Ambientes internos privados incompatíveis com monitoramento.

O contrato deve informar:

• Localização.
• Finalidade.
• Área captada.
• Existência de gravação.
• Prazo de armazenamento.
• Forma de acesso.

Também devem ser respeitadas as regras da plataforma e a legislação de proteção de dados.

18. Manutenção e comunicação de defeitos

O hóspede deve comunicar imediatamente:

• Vazamentos.
• Falhas elétricas.
• Quebra de equipamentos.
• Problemas de segurança.
• Danos causados.
• Defeitos descobertos.

O proprietário deve manter canais de atendimento e organizar reparos urgentes.

O hóspede não deve ser responsabilizado por defeito estrutural, vício anterior ou falta de manutenção.

19. Entrada do proprietário no imóvel

Mesmo em estadia curta, o proprietário não deve entrar livremente na unidade ocupada.

A cláusula deve prever entrada:

• Com autorização.
• Em horário combinado.
• Para reparo necessário.
• Em emergência real.
• Para evitar dano grave.
• Conforme regras informadas.

A simples condição de proprietário não elimina a privacidade do ocupante.

20. Cancelamento e encerramento antecipado

Defina:

• Política de cancelamento.
• Hipóteses de reembolso.
• Descumprimentos graves.
• Procedimento de comunicação.
• Prazo para saída.
• Cobranças proporcionais.
• Tratamento de despesas já realizadas.

O encerramento pode ser previsto em casos como:

• Festa proibida.
• Excesso de ocupantes.
• Uso ilícito.
• Risco ao condomínio.
• Danos intencionais.
• Repasse não autorizado da reserva.

A cláusula não autoriza medidas de força.

21. Recusa de desocupação

O contrato deve prever o fim da ocupação no horário combinado.

Se o ocupante permanecer, o proprietário pode:

• Comunicar formalmente o término.
• Acionar a plataforma.
• Registrar o descumprimento.
• Cobrar valores previstos e proporcionais.
• Buscar a medida judicial adequada.

Não é recomendável:

• Trocar fechaduras com os pertences dentro.
• Retirar bagagens.
• Cortar água ou energia.
• Usar ameaça.
• Impedir fisicamente a saída.
• Entrar sem fundamento.

Se a relação for considerada locação, a retomada judicial será realizada, em regra, por ação de despejo.

22. Objetos esquecidos

A cláusula deve estabelecer:

• Canal de comunicação.
• Prazo razoável de guarda.
• Forma de envio.
• Responsabilidade pelo frete.
• Destinação depois do prazo.
• Tratamento de documentos e objetos de valor.

Uma exoneração total de responsabilidade pode não prevalecer quando o próprio anfitrião perde, utiliza ou descarta indevidamente o objeto.

23. Responsabilidade por acidentes

O contrato deve diferenciar:

• Riscos informados.
• Uso inadequado.
• Falta de supervisão.
• Defeito do imóvel.
• Ausência de manutenção.
• Equipamento perigoso.
• Conduta do proprietário.
• Conduta do hóspede.

Uma cláusula genérica afirmando que o proprietário “não responde por nenhum acidente” pode ser ineficaz.

24. Solução de conflitos e foro

A cláusula pode prever:

• Tentativa de solução pela plataforma.
• Comunicação escrita.
• Prazo para resposta.
• Mediação.
• Legislação aplicável.
• Foro competente.

A eleição de foro não deve dificultar de forma abusiva o acesso à Justiça.

Também não deve contrariar regras obrigatórias de competência.

O anúncio faz parte do contrato?

Pode fazer.

Fotografias, descrições, lista de comodidades e mensagens influenciam a expectativa do hóspede.

Evite anunciar:

• Vista inexistente.
• Piscina indisponível.
• Vaga que não pode ser usada.
• Acessibilidade que o imóvel não possui.
• Ar-condicionado em ambiente sem equipamento.
• Capacidade superior à permitida.
• Autorização condominial inexistente.
• Serviços que não serão prestados.

Uma cláusula posterior não corrige uma informação enganosa apresentada no anúncio.

Quais regras municipais devem ser verificadas?

As regras variam conforme o município.

Podem existir exigências sobre:

• Cadastro do responsável.
• Uso e ocupação do solo.
• Alvará.
• Tributação.
• Emissão de nota fiscal.
• Taxa de turismo.
• Segurança contra incêndio.
• Limite de ocupação.
• Vigilância sanitária.
• Atividade de hospedagem.
• Identificação de hóspedes.

Uma casa isolada, um apartamento residencial e um conjunto de imóveis explorado profissionalmente podem receber tratamentos diferentes.

Quais impostos podem incidir?

A tributação depende da estrutura da operação.

Podem ser relevantes:

• Imposto de Renda.
• Regras aplicáveis à pessoa física ou jurídica.
• Declaração dos valores recebidos.
• Despesas dedutíveis, quando admitidas.
• Tributos municipais em atividades caracterizadas como serviço.
• Obrigações acessórias.
• Retenções ou informações da plataforma.

Não é seguro tratar toda receita do Airbnb como aluguel comum sem analisar a atividade concreta.

Como agir quando o hóspede causa danos?

Siga um procedimento organizado:

1. Fotografe o dano.
2. Compare com a vistoria de entrada.
3. Preserve mensagens.
4. Solicite orçamento.
5. Informe o hóspede.
6. Permita manifestação.
7. Abra a solicitação na plataforma dentro do prazo.
8. Guarde notas fiscais.
9. Compense apenas valores comprovados.
10. Devolva eventual saldo da garantia.

Evite publicar dados ou fotografias do hóspede nas redes sociais.

Como reduzir o risco antes de cada estadia?

Antes do anúncio

• Verifique a autorização condominial.
• Consulte regras municipais.
• Defina a natureza da operação.
• Confira seguros.
• Revise instalações.
• Faça inventário.
• Prepare regras claras.

Antes da reserva

• Informe todas as taxas.
• Confirme o número de pessoas.
• Disponibilize as regras.
• Informe câmeras.
• Esclareça limites de visitantes.
• Confirme estacionamento e animais.

No check-in

• Registre a entrega de chaves.
• Confirme os ocupantes.
• Disponibilize contatos.
• Oriente sobre emergências.
• Registre o estado do imóvel.

No check-out

• Confira chaves.
• Faça vistoria.
• Registre danos.
• Comunique rapidamente.
• Apresente documentos.
• Devolva a garantia no prazo.

Leia também: Contratos de Locação: o Cuidado com as Cláusulas Evita Litígios e Garante Estabilidade.

Erros comuns em locações via Airbnb

Anunciar antes de consultar o condomínio

Depois da decisão do STJ de 2026, esse risco ficou ainda mais evidente.

Copiar contrato genérico

O documento pode ignorar regras do prédio, da plataforma e do município.

Cobrar duas garantias

A cumulação de garantias locatícias pode ser ilegal.

Não fazer inventário

Sem registro anterior, é difícil demonstrar quem causou o dano.

Repassar qualquer multa ao hóspede

A cobrança exige relação entre a conduta e a penalidade.

Inserir isenções absolutas de responsabilidade

O contrato não afasta culpa, defeitos do imóvel ou deveres legais.

Retirar o ocupante por força própria

A desocupação deve observar os meios legais.

Coletar documentos sem proteção

Dados pessoais não devem circular livremente entre porteiros, funcionários e prestadores.

Perguntas frequentes

Checklist de cláusulas para Airbnb

O documento deve tratar de:

• Identificação dos ocupantes.
• Finalidade da estadia.
• Prazo.
• Check-in e check-out.
• Preço e taxas.
• Política de cancelamento.
• Inventário.
• Vistoria.
• Garantia.
• Apuração de danos.
• Regras do condomínio.
• Multas.
• Visitantes.
• Festas.
• Animais.
• Fumo.
• Sublocação.
• Chaves.
• Câmeras.
• Manutenção.
• Entrada no imóvel.
• Objetos esquecidos.
• Desocupação.
• Proteção de dados.
• Solução de conflitos.

Conclusão

As locações via Airbnb podem gerar renda, mas o contrato não é a primeira etapa.

Antes de aceitar reservas, o proprietário deve verificar se a atividade é compatível com a destinação do imóvel e se possui a autorização condominial necessária.

Desde maio de 2026, o STJ considera que a exploração econômica de unidades residenciais para estadias curtas pode exigir aprovação de dois terços dos condôminos.

Depois dessa análise, o contrato deve organizar a relação com o hóspede. Identificação, inventário, danos, regras do condomínio, horários, garantias e proteção de dados precisam estar definidos de forma clara.

Nenhuma cláusula elimina completamente os riscos. O objetivo é evitar informações contraditórias, facilitar a produção de provas e estabelecer procedimentos proporcionais para cada problema.

Para compreender outras regras dessa modalidade, leia também Locação por Temporada: Quais os Direitos e Riscos para Proprietário e Inquilino.