Você juntou economias, assinou contrato, acompanhou cada foto do canteiro de obras e contou os meses até o sonhado dia da entrega das chaves. Mas o prazo chegou… e nada de receber o apartamento. Se essa situação parece familiar, saiba que o atraso na entrega do imóvel é uma das reclamações mais comuns no mercado imobiliário brasileiro — e a boa notícia é que você tem direitos garantidos por lei.
Nesse post:
Pegue um café, acomode‑se e descubra passo a passo como transformar frustração em soluções concretas.
O que caracteriza o atraso na entrega do imóvel?
H2 — Prazo contratual e período de tolerância
A data de entrega deve constar no contrato de compra e venda ou no memorial de incorporação. É comum construtoras acrescentarem carência de 180 dias para imprevistos. Esse prazo extra é aceito pela jurisprudência, mas só vale se estiver claramente previsto.
Em linguagem direta: passou a data contratual + 180 dias? Temos um atraso ilegal.
H3 — Excludentes de responsabilidade
A construtora só pode deixar de pagar indenização se provar:
- caso fortuito ou força maior (catástrofe natural, greve geral);
- culpa exclusiva do comprador (inadimplência severa);
- fato de terceiro imprevisível e inevitável.
Simples chuvas, pandemia controlada ou falta de material comum não bastam.
Base legal: Código de Defesa do Consumidor e Lei 13.786/2018
| Norma | Principal proteção |
|---|---|
| Código de Defesa do Consumidor (art. 14) | Responsabilidade objetiva da construtora por atraso. |
| Lei 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação) | Regras sobre retenção de valores em caso de distrato. |
| Lei 13.786/2018 | Estabelece multa de mora, prazo de devolução e direito de rescindir quando há atraso superior a 180 dias. |
| Súmulas do STJ 545 e 543 | Orientam sobre rescisão contratual e restituição de valores. |
Já se perguntou por que tantas decisões citam o CDC, mesmo em compra de imóvel? Porque a relação é de consumo: você é consumidor, a construtora é fornecedora.
Direitos do comprador: quais indenizações solicitar?
1. Aluguel — lucros cessantes
O Superior Tribunal de Justiça entende que lucros cessantes devem ser presumidos (Tema Repetitivo 970). Isso significa que, mesmo sem comprovar gasto com aluguel, você pode receber quantia equivalente ao valor de mercado do imóvel prometido.
2. Multa de mora
A Lei 13.786 fixa multa de 1 % ao mês sobre o montante já pago (após a carência de 180 dias). Alguns contratos preveem penalidade maior; se for inferior à lei, aplica‑se a lei.
3. Correção monetária e juros
Todos os valores pagos devem ser atualizados pelo INCC ou outro índice previsto, acrescidos de juros de 1 % ao mês a partir da citação.
4. Danos morais
Nem todo atraso gera dano moral, mas tribunais condenam quando há:
- atraso excessivo (2 anos ou mais);
- má‑fé da construtora (omitir informações);
- prejuízos emocionais acima do tolerável (familiares doentes, mudança adiada).
Valores variam de R$ 5 000 a R$ 20 000 em média.
5. Rescisão contratual (distrato)
Se preferir desistir, você tem direito à devolução de até 75 % dos valores pagos (25 % de multa) ou 50 % se o empreendimento estiver em patrimônio de afetação, conforme a Lei 13.786.
Como reunir provas e calcular valores
Documentos essenciais
- Contrato de compra e venda e aditivos.
- Comprovantes de pagamento (boletos, TED, FGTS).
- Correspondências da construtora.
- Fotos, vídeos ou boletins de avanço da obra.
- Pesquisa de aluguel de imóveis similares (sites imobiliários).
- Orçamentos de mudanças ou aluguéis temporários.
Dica de ouro: faça capturas de tela periódicas do cronograma da obra divulgado no aplicativo da construtora. Em juízo, demonstra ausência de evolução.
Calculadora básica de indenização
Valor do aluguel de imóvel similar × número de meses em atraso
+
1 % ao mês sobre a soma já paga (após carência)
+
Atualização monetária + 1 % de juros sobre todos os valores
=
Indenização aproximada
Para precisão, peça planilha a contador judicial ou assistente técnico.
Etapas para reclamar: diálogo, Procon e Poder Judiciário
H2 — Tentar acordo direto
- Poupe evidências de atraso (fotos do canteiro vazio).
- Envie notificação extrajudicial concedendo prazo de 15 dias para resposta.
- Proponha abatimento de parcelas ou pagamento de aluguel.
Se a construtora estiver receptiva, economiza‑se tempo.
H3 — Reclamação administrativa
- Procon municipal: pode intermediar acordo e multar a empresa.
- Plataforma Consumidor.gov.br: resposta normalmente em 10 dias.
- Banco financiador: se há linha de crédito vinculada, comunique para renegociação.
H3 — Ação judicial
Juizado Especial Cível (até 40 salários‑mínimos):
- Gratuidade parcial de custas.
- Não exige advogado até 20 salários‑mínimos.
- Sem perícia complexa.
Justiça Comum:
- Valores altos ou necessidade de perícia.
- Possibilidade de tutela antecipada (bloqueio de bens da construtora).
Passos principais:
- Petição inicial com cálculos e provas.
- Citação da construtora.
- Audiência de conciliação.
- Produção de prova (perícia se houver vícios).
- Sentença e execução.
Pergunta retórica: vale a pena esperar oferta da construtora? Se o atraso já passou de 6 meses e não há perspectiva, ingressar em juízo costuma acelerar acordos.
Exemplos reais de decisões favoráveis
| Tribunal | Ano | Resultado |
|---|---|---|
| TJ‑SP | 2023 | Construtora condenada a pagar aluguéis de R$ 2 000/mês + danos morais de R$ 10 000 por atraso de 14 meses. |
| STJ (Recurso Especial 1894192) | 2022 | Mantida devolução integral dos valores após atraso de 24 meses e rescisão. |
| TJ‑MG | 2021 | Redução de multa contratual, mas confirmação de lucros cessantes presumidos pelo valor do aluguel local. |
Perguntas frequentes (FAQ)
Se eu continuar pagando as parcelas, perco o direito de indenização?
Não. Manter pagamentos evita multa de inadimplência e preserva seu crédito, sem renunciar a indenizações.
Posso parar de pagar?
Risco de execução e negativação. Só suspenda se houver liminar judicial.
Contrato com financiamento bancário muda algo?
Banco e construtora podem ser acionados solidariamente quando há atraso excessivo.
Links internos relevantes
- Distrato de Imóvel na Planta: Direitos em Caso de Desistência
https://rochaadvogadosassociados.com.br/distrato-de-imovel-na-planta-direitos-em-caso-de-desistencia/ - Contrato de Compra e Venda de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Antes de Assinar
https://rochaadvogadosassociados.com.br/contrato-de-compra-e-venda-de-imoveis/
Fonte externa confiável
– Portal do STJ — Pesquisa de Jurisprudência sobre atraso na entrega: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/comunicacao/jurisprudencia.aspx
Checklist final
- Conferir se prazo de carência de 180 dias já expirou.
- Separar contrato, comprovantes e fotos.
- Calcular lucros cessantes pelo valor do aluguel local.
- Enviar notificação extrajudicial à construtora.
- Registrar reclamação no Procon ou Consumidor.gov.br.
- Preparar petição inicial com planilha de cálculos.
- Acompanhar prazos judiciais e audiências.
Resumo rápido
- Atraso na entrega do imóvel é ilegal após carência de 180 dias.
- Você pode requerer aluguéis, multa de mora, correção, danos morais e até rescindir o contrato.
- Provas essenciais: contrato, recibos, fotos da obra e pesquisas de aluguel.
- Caminhos: acordo direto, Procon ou ação judicial com base no CDC e na Lei 13.786/2018.
- Tribunais vêm garantindo lucros cessantes presumidos e devolução quase integral dos valores em atrasos prolongados.
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