A área imobiliario envolve compra, venda, locação, condomínio, regularização de imóveis e resolução de conflitos. Entender quando buscar um advogado imobiliário evita prejuízos, acelera procedimentos e dá segurança jurídica em decisões de alto impacto financeiro.
Nesse post:
O que abrange o direito imobiliario e o papel do advogado
O direito imobiliario reúne normas sobre propriedade, posse, contratos, registros e construção. O advogado imobiliário atua na prevenção de riscos e na solução de disputas, com três frentes principais:
- Consultivo e preventivo.
- Negociação e contratos.
- Contencioso judicial e extrajudicial.
Resultados práticos esperados: reduzir riscos contratuais, organizar documentos, orientar impostos e taxas, e conduzir procedimentos em cartório ou no Judiciário com técnica e estratégia.
Quando procurar um advogado imobiliario
Compra e venda de imóvel
- Due diligence: matrícula atualizada, ônus, penhoras, averbações, certidões fiscais e judiciais do vendedor.
- Contrato alinhado à realidade do negócio, com regras de pagamento, prazos, multas, responsabilidade por vícios e condições de entrega.
- Tributos e despesas: ITBI municipal, custas de cartório e registro, comissão de intermediação quando aplicável.
- Proteção contra vícios de construção e evicção.
- Distrato: quando o negócio não se concretiza, observar a Lei 13.786/2018.
Saiba mais em Contrato de Compra e Venda de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Antes de Assinar.
Locação residencial e comercial
- Escolha da garantia: caução, fiador ou seguro-fiança. A caução em dinheiro é limitada a 3 aluguéis e deve ser depositada em poupança com devolução atualizada.
- Cláusulas que evitam litígios: reajuste, vistorias, prazos de aviso, pintura e benfeitorias.
- Inadimplência: medidas para cobrança e acordo.
- Despejo por falta de pagamento: hipóteses e rito especial.
- Revisão de aluguel: possibilidade após 3 anos do último valor pactuado ou revisado.
Aprofunde em Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel e Despejo por Falta de Pagamento: Entenda Como Funciona o Processo Judicial.
Condomínio e obras
- Regras de convivência e multas do Código Civil e da convenção condominial.
- Cobrança de cotas e defesa do condômino.
- Obras e vícios construtivos: garantia de 5 anos para solidez e segurança e aplicação do CDC em relações de consumo.
- Barulho e uso irregular das áreas comuns.
Veja Condomínio e Direitos dos Moradores: O Que Diz a Lei? e Barulho do Vizinho: Soluções Legais para Garantir o Sossego.
Regularização e registro
- Usucapião judicial e extrajudicial: via cartório com base no art. 216-A da Lei 6.015/1973, observando anuências e documentos técnicos.
- Retificação de área e correções na matrícula.
- Averbações de construção, demolição e desmembramento.
- IPTU e padrões cadastrais municipais.
Aprofunde em Usucapião: Quem Tem Direito e Como Solicitar? e Usucapião Extrajudicial: Como Regularizar Seu Imóvel de Forma Segura.
Documentos essenciais por cenário
Compra e venda
- Matrícula atualizada e certidões de ônus.
- Certidões fiscais e judiciais do vendedor.
- Plantas, habite-se e IPTU.
- Comprovantes de pagamento e condições do financiamento quando houver.
Locação
- Documentos das partes e do fiador quando aplicável.
- Laudo de vistoria de entrada e saída.
- Comprovante do depósito de caução quando for a modalidade escolhida.
- Comprovantes de pagamento do aluguel e encargos.
Usucapião extrajudicial
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
- Certidões negativas e cadeia possessória.
- Anuência de confrontantes quando exigida.
- Documentos que provem a posse qualificada.
Passos práticos em situações comuns
Como comprar com segurança
- Solicite a matrícula atualizada e verifique ônus.
- Peça todas as certidões do vendedor e do imóvel.
- Revise ou elabore contrato com condições claras.
- Calcule ITBI, custas e prazos de registro.
- Faça vistoria e guarde registros fotográficos.
Como agir na inadimplência do aluguel
- Notifique formalmente e registre as tentativas de acordo.
- Avalie renegociação e garantias.
- Se necessário, proponha ação de despejo e cobrança no rito adequado.
Como iniciar a usucapião extrajudicial
- Reúna provas da posse e contrate profissional para planta e memorial.
- Colete documentos e anuências exigidas.
- Protocole no cartório competente e acompanhe eventuais exigências.
Custos públicos e prazos em linhas gerais
- ITBI: alíquota municipal sobre a transmissão onerosa.
- Custas de cartório e registro: variam por estado.
- Usucapião extrajudicial: despesas com planta, emolumentos e certidões.
- Ações judiciais: custas conforme tabela do tribunal estadual.
Os prazos dependem do procedimento e do acervo de cada órgão. A orientação técnica desde o início evita devoluções e retrabalhos.
Riscos mais comuns e como preveni-los
- Falta de análise da matrícula.
- Contratos genéricos que não refletem a negociação.
- Garantias locatícias escolhidas sem avaliar perfil e riscos.
- Desconhecimento sobre direitos de preferência e prazos legais.
- Ausência de provas documentais e fotográficas.
Direitos e deveres que merecem atenção
- Inquilino tem direito de preferência na compra observando a lei.
- Proprietário e inquilino devem cumprir cláusulas contratuais e deveres legais.
- Construtor responde pela solidez e segurança da obra no prazo legal.
- Condomínios podem aplicar multas proporcionais e fundamentadas.
Perguntas frequentes
Quando a revisão do aluguel é possível
Após 3 anos do último valor pactuado ou revisado, conforme a Lei do Inquilinato.
Em quanto pode ser a caução em dinheiro
Até 3 aluguéis e deve ser depositada em caderneta de poupança com devolução atualizada.
O que é necessário para usucapião extrajudicial
Provas da posse qualificada, planta e memorial descritivo, certidões e, em regra, anuência dos confrontantes, conforme art. 216-A da Lei 6.015/1973.
Quem paga o ITBI na compra
Em regra o comprador, salvo ajuste em contrário no contrato. A alíquota e a base de cálculo são definidas pelo município.
O inquilino pode ser despejado rapidamente por falta de pagamento
Existem hipóteses legais de liminar no despejo, analisadas caso a caso.
Conclusão
A atuação de um advogado imobiliário organiza documentos, antecipa riscos e dá segurança jurídica em decisões de alta relevância patrimonial. Em situações de compra, venda, locação, condomínio, regularização ou litígios, buscar orientação técnica desde o início costuma ser a escolha mais segura. Para aprofundar, leia também Vícios Ocultos no Imóvel: Quem é Responsável e Como Exigir Seus Direitos? e Caução, Fiador ou Seguro-Fiança? Compare as Garantias Locatícias.
