O despejo por falta de pagamento permite ao locador pedir judicialmente a retomada do imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguel ou outros encargos exigíveis da locação.
Mas o despejo não acontece automaticamente depois do primeiro atraso.
Existem regras sobre liminar, citação, pagamento da dívida, garantias locatícias e prazo para desocupação. Em algumas situações, o inquilino consegue evitar a rescisão pagando integralmente o débito. Em outras, essa possibilidade já não está disponível.
Nesse post:
Despejo por falta de pagamento: quando pode ser pedido?
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê expressamente que a locação pode ser desfeita em razão da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.
A obrigação básica do locatário é pagar aluguel e encargos legal ou contratualmente exigíveis no prazo definido. Se o contrato não indicar prazo, a própria lei estabelece regra subsidiária para o pagamento.
Não existe na Lei do Inquilinato uma regra dizendo que o proprietário precisa esperar dois ou três meses de atraso para agir.
Assim, um único aluguel vencido e não pago pode, em princípio, fundamentar a ação, desde que a obrigação esteja efetivamente vencida.
Para entender os cuidados anteriores ao processo, consulte Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel.
Quais dívidas podem fundamentar o despejo?
A ação pode envolver o aluguel e acessórios ou encargos da locação efetivamente devidos.
Isso pode incluir, conforme a situação:
- Aluguel.
- Despesas ordinárias de condomínio.
- Multas contratuais exigíveis.
- Juros.
- Tributos atribuídos validamente ao inquilino pelo contrato.
- Outros encargos locatícios legal ou contratualmente exigíveis.
A Lei do Inquilinato atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio. Já impostos e taxas incidentes sobre o imóvel são, em princípio, responsabilidade do locador, mas o contrato pode estabelecer expressamente disposição diferente.
IPTU atrasado pode causar despejo?
Pode integrar uma discussão por inadimplência quando o contrato atribui validamente ao locatário a responsabilidade pelo IPTU.
Não basta presumir que todo IPTU é automaticamente obrigação do inquilino.
O contrato precisa ser examinado.
O locador precisa notificar o inquilino antes de entrar com a ação?
Uma cobrança extrajudicial pode ser útil para tentar resolver a situação e documentar o débito.
Porém, na ação fundada propriamente na falta de pagamento de obrigação já vencida, a Lei do Inquilinato não cria uma notificação extrajudicial prévia como requisito geral equivalente ao que existe em algumas outras formas de retomada.
A falta de pagamento está diretamente prevista no art. 9º, III, como causa de desfazimento da locação.
Isso é diferente, por exemplo, de situações de denúncia imotivada, nas quais o STJ já reconheceu a necessidade de notificação prévia em determinadas circunstâncias.
Portanto, não se deve aplicar automaticamente a mesma exigência a todos os tipos de despejo.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento?
A ação de despejo é o procedimento utilizado para obter judicialmente a desocupação do imóvel.
A Lei do Inquilinato determina que, seja qual for o fundamento para o término da locação, a ação do locador destinada a reaver o imóvel é, em regra, a ação de despejo.
A finalidade principal é encerrar a relação locatícia e devolver a posse direta ao locador.
É necessário ser proprietário para propor a ação?
A relação locatícia é o ponto central.
Por isso, não é adequado afirmar que toda ação de despejo por falta de pagamento exige, como requisito inicial, uma matrícula imobiliária provando que o autor é o único proprietário.
A própria Lei do Inquilinato somente exige expressamente prova de propriedade na inicial para determinadas hipóteses específicas de retomada previstas no art. 60. O despejo fundado exclusivamente na falta de pagamento não está nessa lista.
O STJ também já reconheceu validade de relação locatícia firmada por apenas um coproprietário em situação concreta e permitiu o prosseguimento do despejo.
É possível cobrar os aluguéis no mesmo processo?
Sim.
O art. 62 da Lei do Inquilinato permite cumular:
- Rescisão da locação e despejo.
- Cobrança dos aluguéis e acessórios.
Quando os pedidos são cumulados, deve ser apresentada com a petição inicial uma memória discriminada do débito.
A lei estabelece ainda que:
- o locatário responde ao pedido de rescisão;
- locatário e fiadores podem ser chamados a responder pela cobrança, conforme a garantia e a responsabilidade existentes.
Para aprofundar a responsabilidade do garantidor, veja Aluguel com Atraso: Quando o Fiador Pode Ser Acionado e Quais os Limites Legais.
Os aluguéis que vencem durante o processo também podem ser cobrados?
Sim.
A Lei do Inquilinato já disciplina os aluguéis que vencem durante a ação. Em novembro de 2025, o STJ também decidiu que a condenação pode abranger encargos locatícios que vencerem no curso do processo até a efetiva desocupação, mesmo sem uma descrição individual antecipada de cada parcela futura.
Isso evita a necessidade de ajuizar uma nova ação para cada aluguel que vencer enquanto o imóvel continuar ocupado.
Despejo com liminar é uma ação diferente?
Não.
A liminar de despejo é um pedido formulado dentro da ação para antecipar a desocupação quando os requisitos legais estiverem preenchidos.
Na falta de pagamento, existe uma hipótese específica no art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato.
Quando cabe liminar de despejo em 15 dias por falta de pagamento?
Na hipótese legal específica de inadimplência, a liminar pode determinar desocupação em 15 dias quando a locação estiver desprovida de qualquer das garantias previstas no art. 37.
A ausência da garantia pode decorrer de:
- garantia que nunca foi contratada;
- extinção da garantia;
- pedido de exoneração da garantia nas condições legais.
As modalidades de garantia previstas no art. 37 são:
- Caução.
- Fiança.
- Seguro de fiança locatícia.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Basta não ter fiador?
Não.
Esse é um erro comum.
A lei não pergunta apenas se existe fiador.
É preciso saber se existe qualquer garantia locatícia do art. 37.
Um contrato sem fiador, mas protegido por caução ou seguro-fiança, por exemplo, não está simplesmente “sem garantia”.
O locador precisa prestar caução para conseguir a liminar?
Na hipótese específica do art. 59, § 1º, IX, sim.
A lei exige que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel para a liminar de desocupação em 15 dias.
Essa caução judicial não deve ser confundida com a eventual caução que o inquilino tenha oferecido como garantia do contrato.
São institutos diferentes.
E se existir garantia locatícia vigente?
A existência de garantia não impede, por si só, a ação de despejo por falta de pagamento.
Ela interfere na utilização da liminar específica prevista no art. 59, § 1º, IX.
Portanto:
- com ou sem garantia, pode existir fundamento para pedir o despejo por inadimplência;
- para aquela liminar específica de 15 dias, a lei exige locação sem as garantias do art. 37 e caução judicial de três aluguéis.
Para conhecer as diferenças entre as garantias, consulte Caução, Fiador ou Seguro-Fiança? Compare as Garantias Locatícias.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Em determinadas condições, sim.
É a chamada purga ou emenda da mora.
O art. 62 permite que locatário e fiador evitem a rescisão efetuando o pagamento integral do débito atualizado dentro do prazo legal de 15 dias contado da citação, observadas as regras processuais de contagem aplicáveis ao caso.
O que precisa ser pago para purgar a mora?
Não basta depositar apenas os aluguéis inicialmente atrasados.
O pagamento deve abranger:
- aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação do depósito;
- multas ou penalidades contratuais exigíveis;
- juros de mora;
- custas processuais;
- honorários do advogado do locador.
Na ausência de disposição contratual diferente, a Lei do Inquilinato indica honorários de 10% sobre o montante devido para essa finalidade.
E se o depósito estiver incompleto?
Se o locador demonstrar que o valor depositado não é integral, a lei permite, nas condições do art. 62, III, a complementação no prazo de dez dias contados da intimação.
Se a diferença não for integralmente complementada, o pedido de rescisão prossegue quanto ao débito remanescente.
O inquilino sempre pode usar a purga da mora?
Não.
A Lei do Inquilinato impede nova utilização dessa faculdade se o locatário já tiver usado a purga da mora nos 24 meses imediatamente anteriores ao ajuizamento da ação.
Portanto, a frase “basta pagar em 15 dias e o despejo acaba” pode estar errada dependendo do histórico da locação.
E na liminar, também é possível pagar para permanecer no imóvel?
Na liminar baseada especificamente na falta de pagamento e ausência de garantia, o art. 59, § 3º, permite ao locatário evitar a rescisão e afastar a ordem liminar se, dentro do prazo de 15 dias concedido para a desocupação, fizer o depósito judicial da totalidade dos valores devidos, segundo os parâmetros do art. 62.
Novamente, não se trata de pagar apenas uma parte escolhida pelo inquilino.
Pagar a dívida inicial encerra definitivamente o risco de despejo?
Não se o problema continuar.
Em junho de 2026, a Terceira Turma do STJ analisou um caso em que os débitos inicialmente cobrados foram quitados, mas o locatário continuou atrasando reiteradamente os aluguéis durante o processo.
O tribunal entendeu que esse comportamento poderia justificar a rescisão e o despejo, pois a regularização inicial não deve servir para permitir inadimplência contínua posteriormente.
Isso reforça um ponto prático:
quem utiliza a purga da mora precisa manter os pagamentos posteriores em dia.
A própria Lei do Inquilinato prevê depósitos dos aluguéis que forem vencendo durante a ação.
Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento?
1. Conferência do contrato e do débito
Antes do processo, é necessário identificar:
- quais parcelas estão vencidas;
- quais encargos são realmente de responsabilidade do locatário;
- qual garantia existe;
- se a garantia continua vigente;
- quais multas e juros podem ser cobrados;
- se existe fiador;
- quais pagamentos parciais já foram feitos.
2. Preparação da memória de cálculo
Se a cobrança for cumulada com o despejo, a inicial deve apresentar cálculo discriminado do débito.
É importante separar:
- competência do aluguel;
- valor principal;
- multa;
- juros;
- condomínio;
- IPTU, quando contratualmente devido;
- abatimentos e pagamentos já realizados.
Cobrar valor incorreto pode ampliar a discussão no processo.
3. Protocolo da ação
A ação é proposta no foro competente.
A Lei do Inquilinato estabelece, em regra, competência do foro do local do imóvel, salvo existência de foro contratualmente eleito nas condições admitidas pela lei.
O valor da causa nas ações de despejo corresponde, em regra, a 12 meses de aluguel.
4. Análise de eventual liminar
Se estiverem preenchidos os requisitos legais, o locador pode requerer a desocupação liminar.
Na hipótese específica de inadimplência do art. 59, § 1º, IX, é necessário observar:
- falta de pagamento;
- inexistência ou extinção da garantia locatícia prevista no art. 37;
- caução judicial equivalente a três meses de aluguel.
5. Citação do inquilino
O locatário passa a ter conhecimento formal do processo.
Nesse momento, pode:
- apresentar sua defesa;
- questionar valores;
- apresentar comprovantes de pagamento;
- utilizar a purga da mora, se preencher os requisitos;
- negociar acordo com o locador.
6. Continuidade dos pagamentos
A existência do processo não suspende automaticamente os aluguéis posteriores.
A Lei prevê o depósito dos valores que forem vencendo até a sentença, e o STJ reconhece a relevância da inadimplência ocorrida durante o próprio processo.
7. Sentença
Depois da análise das provas e das defesas, o juiz decide se existem fundamentos para rescindir a locação e determinar o despejo.
Se houver pedido de cobrança, a sentença também poderá tratar dos valores devidos.
8. Desocupação
Julgada procedente a ação de despejo, é expedido mandado de desocupação.
Embora o prazo geral do art. 63 seja de 30 dias, a própria lei reduz o prazo para 15 dias quando o despejo é decretado com fundamento no art. 9º, que inclui a falta de pagamento.
Esse prazo posterior à sentença não deve ser confundido com a liminar de desocupação prevista no art. 59.
São momentos processuais diferentes.
O que acontece se o inquilino não sair depois da ordem?
Encerrado o prazo concedido para desocupação, o despejo pode ser executado.
A Lei do Inquilinato permite, quando necessário, emprego de força e inclusive arrombamento no cumprimento judicial da ordem. Os bens que não forem retirados podem ser entregues a depositário.
Essas providências são realizadas no contexto da ordem judicial.
Não autorizam o proprietário a agir por conta própria.
O proprietário pode trocar a fechadura e retirar o inquilino?
Em regra, não deve fazer a retomada por conta própria.
A Lei do Inquilinato determina que a ação destinada à retomada de imóvel locado é a ação de despejo. O cumprimento forçado, quando necessário, ocorre por ordem judicial.
Trocar fechaduras, impedir unilateralmente o acesso ou retirar os bens do ocupante sem observar o procedimento jurídico pode gerar novas disputas e eventual responsabilização.
E se o inquilino abandonar o imóvel durante a ação?
Há uma regra específica.
Se o imóvel for abandonado depois do ajuizamento da ação de despejo, o art. 66 permite ao locador ser imitido na posse.
A existência de abandono deve ser verificada com cuidado. Não é recomendável presumir abandono apenas porque o inquilino ficou alguns dias sem aparecer.
Quais documentos são necessários para a ação?
Os documentos variam conforme a locação.
Normalmente, são relevantes:
- Contrato de locação, se escrito.
- Aditivos contratuais.
- Comprovantes da garantia.
- Planilha discriminada da dívida.
- Boletos.
- Comprovantes de condomínio.
- Documentação do IPTU, quando pertinente.
- Comprovantes de pagamentos parciais.
- Comunicações trocadas entre as partes.
- Documentos pessoais ou societários do locador.
- Procuração.
- Eventuais notificações realizadas.
A matrícula do imóvel é sempre obrigatória?
Não como requisito específico universal do despejo por falta de pagamento.
A Lei do Inquilinato exige prova de propriedade na inicial para determinadas hipóteses expressamente previstas no art. 60. A falta de pagamento não está entre elas.
A matrícula pode ser útil ou necessária por outras razões relacionadas ao caso, mas não deve aparecer em uma lista como requisito invariável.
E se não houver contrato escrito?
A ausência de contrato escrito não significa automaticamente ausência de locação.
O STJ reconhece que as normas da Lei do Inquilinato também alcançam relações locatícias informais ou verbais.
Nesse cenário, a prova da relação pode depender de outros elementos, como:
- comprovantes de aluguel;
- transferências bancárias;
- mensagens;
- recibos;
- testemunhas;
- documentos demonstrando a ocupação como locatário.
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Não existe prazo único.
Uma ação pode ser mais rápida quando existe liminar e os requisitos estão claramente demonstrados.
Em outros casos, podem surgir discussões sobre:
- existência do débito;
- cálculo dos valores;
- validade de encargos;
- garantia locatícia;
- pagamentos não contabilizados;
- fiador;
- recursos;
- forma da citação.
Por isso, não é possível afirmar com segurança que todo despejo demorará determinado número de dias ou meses.
Quais prazos legais merecem atenção?
Entre os principais estão:
- 15 dias para a desocupação na liminar do art. 59, quando cabível.
- 15 dias previstos no art. 62 para pagamento integral destinado a evitar a rescisão, observada a contagem processual aplicável.
- 10 dias para eventual complementação do depósito nas condições do art. 62, III.
- 24 meses como período impeditivo para nova utilização da purga da mora quando essa faculdade já foi utilizada anteriormente.
- 15 dias para desocupação após sentença de despejo fundada no art. 9º.
Quanto custa uma ação de despejo?
Não existe um valor nacional fixo.
Podem existir despesas com:
- Custas judiciais.
- Honorários advocatícios.
- Diligências.
- Citações.
- Cumprimento de mandados.
- Eventuais perícias ou outras provas.
As custas dependem da tabela do tribunal competente.
A Lei do Inquilinato estabelece que o valor da causa no despejo corresponde, em regra, a 12 meses de aluguel, o que pode influenciar o cálculo das custas conforme as normas estaduais.
Na liminar específica por falta de pagamento e ausência de garantia, também deve ser considerada a caução judicial equivalente a três meses de aluguel.
Quais são os direitos do locador?
Conforme as circunstâncias, o locador pode:
- Cobrar aluguéis e encargos efetivamente devidos.
- Pedir a rescisão da locação.
- Pedir o despejo.
- Cumular despejo e cobrança.
- Acionar garantidores dentro dos limites da garantia.
- Requerer liminar quando os requisitos legais estiverem presentes.
- Cobrar obrigações que vencerem durante o processo nas condições legais.
Isso não autoriza cobrança de encargos que não sejam legal ou contratualmente de responsabilidade do inquilino.
Quais são os direitos do inquilino?
O locatário pode:
- Apresentar defesa.
- Demonstrar pagamentos já realizados.
- Questionar cobranças incorretas.
- Exigir comprovação de parcelas que lhe sejam cobradas.
- Purgar a mora quando preencher os requisitos legais.
- Complementar o depósito nas condições previstas pela lei.
- Negociar acordo.
- Permanecer protegido contra retirada arbitrária do imóvel fora do procedimento legal.
Para reduzir conflitos desde a contratação, consulte Contratos de Locação: o Cuidado com as Cláusulas Evita Litígios e Garante Estabilidade.
É possível fazer acordo depois que o processo começou?
Sim.
Locador e locatário podem negociar durante o processo.
O acordo pode tratar, por exemplo, de:
- Parcelamento da dívida.
- Data para saída voluntária.
- Entrega das chaves.
- Abatimento de valores.
- Utilização da garantia.
- Encargos que vencerão até a desocupação.
O acordo deve deixar claro o que acontece se houver novo descumprimento.
Também é importante informar o ajuste ao processo quando ele modificar ou encerrar os pedidos judiciais.
Exemplo prático de despejo por falta de pagamento
Imagine que Daniel alugue um apartamento por R$ 2.500 mensais.
O contrato não possui fiador, caução, seguro-fiança nem outra garantia prevista no art. 37.
Daniel deixa de pagar dois aluguéis.
O locador ajuíza ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, apresenta a memória discriminada do débito e pede a liminar do art. 59, § 1º, IX.
Para utilizar essa liminar específica, deverá prestar caução judicial equivalente a três meses de aluguel.
Se a ordem for concedida, Daniel poderá, dentro das regras legais, realizar o depósito integral necessário para afastar a rescisão e a liminar, desde que a faculdade esteja disponível para ele.
Agora altere um detalhe.
Imagine que o contrato tenha seguro-fiança vigente.
A falta de pagamento ainda pode fundamentar ação de despejo, mas a liminar específica do art. 59, § 1º, IX, não decorre automaticamente desse cenário, porque a locação não está desprovida das garantias do art. 37.
Erros comuns no despejo por falta de pagamento
Achar que qualquer inadimplência gera liminar automática
Não gera.
A liminar legal específica depende de requisitos adicionais.
Ignorar a garantia locatícia
Antes de pedir a liminar, é necessário saber se existe caução, fiança, seguro-fiança ou outra garantia admitida pela lei e se ela ainda está vigente.
Cobrar IPTU sem conferir o contrato
O dever tributário na relação entre locador e locatário deve ser examinado conforme a Lei do Inquilinato e as cláusulas contratuais.
Não atualizar a dívida
A purga da mora considera valores vencidos até a efetivação do pagamento, além dos demais encargos previstos no art. 62.
Achar que pagamento parcial evita o despejo
O depósito precisa observar a integralidade exigida pela legislação.
Esquecer os aluguéis posteriores
O processo não transforma os meses seguintes em período gratuito. A inadimplência reiterada durante a ação pode ter consequências inclusive para a rescisão, conforme decisão do STJ de 2026.
Trocar a fechadura por conta própria
A retomada do imóvel locado deve observar o procedimento de despejo. A execução forçada é realizada mediante ordem judicial.
Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento
Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para despejo?
A Lei do Inquilinato não exige dois ou três meses de atraso. A falta de pagamento de obrigação vencida já pode fundamentar o pedido de desfazimento da locação.
O despejo pode acontecer imediatamente?
Não automaticamente. Existe hipótese legal de liminar com prazo de desocupação de 15 dias por inadimplência, mas ela exige, entre outros requisitos, que a locação esteja sem garantia do art. 37 e que o locador preste caução equivalente a três aluguéis.
O despejo pode acontecer imediatamente?
Não automaticamente. Existe hipótese legal de liminar com prazo de desocupação de 15 dias por inadimplência, mas ela exige, entre outros requisitos, que a locação esteja sem garantia do art. 37 e que o locador preste caução equivalente a três aluguéis.
O inquilino pode pagar para evitar o despejo?
Em determinadas condições, sim. O art. 62 permite a purga da mora mediante pagamento integral do débito atualizado dentro do prazo legal. Essa faculdade não está disponível se já tiver sido utilizada nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.
Basta pagar os aluguéis atrasados?
Não. A purga da mora deve contemplar também os demais valores previstos no art. 62, como acessórios vencidos até o depósito, multas exigíveis, juros, custas e honorários.
O proprietário pode trocar a fechadura?
Em regra, a retomada do imóvel locado deve ocorrer pela ação de despejo e, quando necessária a retirada forçada, pelo cumprimento da ordem judicial.
Conclusão
O despejo por falta de pagamento não se resume a comprovar que existe aluguel atrasado.
Antes de ajuizar a ação, é importante verificar o contrato, identificar os encargos efetivamente devidos, conferir a garantia locatícia e calcular corretamente o débito.
Para o inquilino, também é essencial observar que o pagamento capaz de evitar a rescisão precisa cumprir os requisitos legais. A possibilidade de purgar a mora possui limitações e não autoriza atrasos sucessivos durante o processo.
Em junho de 2026, o STJ reforçou justamente esse ponto ao reconhecer que a quitação da dívida inicial não impede o despejo quando a inadimplência reiterada continua durante a tramitação.
Quando há dúvida sobre a garantia, os valores cobrados, a liminar ou a possibilidade de regularização, a análise do contrato e dos comprovantes de pagamento pode indicar a medida adequada antes de qualquer providência.
