Condomínios e obras irregulares dentro do apartamento: o que pode ser exigido, multado ou embargado?

A discussão sobre obras irregulares dentro do apartamento é um dos temas que mais geram conflitos entre moradores e síndicos. E não é por acaso. Quando alguém decide fazer uma reforma, muitas vezes acredita que, por se tratar do “seu imóvel”, pode alterar livremente tudo o que desejar. Só que, na prática, não funciona assim. Reformas exigem cuidados, comunicações e aprovações específicas, porque o condomínio também precisa proteger a segurança da edificação, a estrutura do prédio e o sossego dos outros moradores.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara e acessível o que pode ser exigido pelo condomínio, quando multas podem ser aplicadas e em quais situações uma obra irregular pode ser embargada ou até desfeita. Vamos usar exemplos reais, orientações práticas e linguagem simples para que qualquer pessoa consiga entender seus direitos e deveres.

Por que falar sobre obras irregulares?

Você já percebeu que sempre que alguém faz uma reforma longa ou barulhenta no prédio, começam a surgir reclamações, dúvidas e até desentendimentos? Isso é comum. Uma obra impacta diretamente:

• A estrutura do prédio
• O barulho e a rotina dos vizinhos
• A segurança da edificação
• As áreas comuns
• Os riscos de vazamento, infiltração e desabamentos

Por isso, mesmo que a obra aconteça dentro de um apartamento, ela não é um “assunto privado”. Existem regras claras previstas na legislação, nas normas técnicas e na própria convenção condominial que precisam ser respeitadas.

O que são obras irregulares dentro do apartamento?

As obras irregulares são aquelas realizadas sem respeitar as regras do condomínio, sem apresentação de documentos técnicos, sem autorização, sem profissionais habilitados ou que coloquem em risco a estrutura ou o sossego do edifício.

De forma simples, é considerado irregular tudo que foge das normas de segurança, convivência e regulamentação interna, como:

• Derrubar paredes estruturais
• Alterar tubulações hidráulicas sem avaliação técnica
• Iniciar obra sem ART ou RRT
• Reformar fora do horário permitido
• Instalar materiais que afetam a fachada
• Trocar esquadrias diferentes do padrão
• Fechar sacadas sem autorização
• Realizar obras que causam risco de desabamento

E por que isso importa? Porque uma alteração interna feita sem critério pode gerar danos graves para todo o prédio.

Reformas em condomínios e obras irregulares dentro do apartamento: quais documentos o condomínio pode exigir?

Quando o tema é reformas em condomínios, existe uma norma central: a NBR 16.280 da ABNT. Ela estabelece como as obras devem ser comunicadas, documentadas e executadas.

Segundo a NBR, o condomínio pode exigir:

1. Comunicação prévia da obra

Antes de começar qualquer reforma, o morador precisa comunicar formalmente o síndico. Essa comunicação deve ser por escrito.

2. Descrição detalhada da obra

É obrigatório informar o que será feito, inclusive:

• áreas do apartamento alteradas
• materiais que serão utilizados
• tempo estimado da reforma
• possíveis impactos sonoros

3. ART ou RRT

Toda obra que exige intervenção técnica precisa ser acompanhada por profissional habilitado.
Isso inclui:

• engenheiro (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica)
• arquiteto (RRT – Registro de Responsabilidade Técnica)

Sem esses documentos, a obra não pode começar.

4. Projeto ou croqui da reforma

Algumas alterações exigem projeto assinado pelo responsável técnico, como:

• alteração de layout
• mexer em tubulações
• ampliar ambientes
• mudar divisórias

5. Termo de responsabilidade do proprietário

O morador deve confirmar que:

• assume os riscos da obra
• atenderá aos horários permitidos
• seguirá a convenção e o regimento
• permitirá vistorias do síndico ou do engenheiro do condomínio

6. Identificação dos trabalhadores

Todos os prestadores de serviço precisam ser identificados e autorizados a entrar no prédio.

Por que o condomínio tem direito de exigir tudo isso?

Porque a responsabilidade pela segurança da edificação é compartilhada. Se uma obra causa:

• vazamento
• rompimento de tubulação
• trinca estrutural
• curto-circuito
• incêndio
• infiltração

o condomínio é atingido e pode ser responsabilizado judicialmente.

Por isso, exigir documentos e acompanhar a obra não é excesso: é obrigação legal do condomínio para proteger todos os moradores.

O que o morador pode ou não pode fazer dentro do apartamento?

A dúvida mais comum é: até onde vai a liberdade do proprietário dentro do imóvel?

A regra é simples:
O morador pode fazer alterações internas que não afetem a estrutura, a segurança e a fachada do prédio.

Mas a partir do momento em que:

• mexe em parede estrutural
• instala equipamentos diferentes do padrão
• troca janelas sem aprovação
• fecha varandas sem permissão
• altera instalações hidráulicas ou elétricas sem projeto
• faz obra sem profissional habilitado

a reforma deixa de ser um assunto particular e passa a ser um problema coletivo.

Vamos ver exemplos práticos.

Exemplos de obras permitidas sem grandes exigências

• Pintura interna
• Instalação de gesso
• Reforma de pisos (sem quebrar lajes)
• Troca de revestimentos
• Instalação de armários planejados
• Troca de portas internas

Essas alterações, em geral, dependem apenas de comunicação, porque não trazem risco estrutural ao prédio.

Exemplos de obras que precisam de autorização e responsabilidade técnica

• Derrubar ou mover paredes
• Alterar banheiros e cozinhas (hidráulica)
• Reforma que exige ligação elétrica reforçada
• Instalação de jacuzzi ou banheira pesada
• Fechamento de sacadas
• Troca de esquadrias externas
• Mudar pontos de gás
• Instalar ar-condicionado em fachada

Esses serviços exigem ART, RRT e autorização porque interferem no funcionamento e na segurança da edificação.

Quando o condomínio pode multar o morador por obra irregular?

A aplicação de multa é possível quando o morador:

• inicia obra sem comunicar
• não apresenta ART ou RRT
• realiza serviços fora dos horários permitidos
• descumpre normas da convenção
• prejudica vizinhos com barulho excessivo
• danifica áreas comuns
• ignora orientações do síndico
• insiste na obra mesmo após notificação

As multas são previstas na convenção e no regimento interno. Geralmente variam de 1 a 5 cotas condominiais.

Importante:
O síndico deve sempre notificar antes, dando prazo para adequação. Multar sem notificação prévia pode gerar questionamento judicial.

Quando uma obra pode ser embargada?

O embargo é a ordem de paralisação imediata da obra.
Ele acontece quando há risco ou descumprimento grave, como:

• obras sem ART ou RRT
• quebra de parede estrutural
• risco de desabamento
• danos ao prédio
• alteração insegura de tubulações
• ligações elétricas feitas de forma irregular
• resistência às orientações do síndico

O embargo deve ser formalizado por escrito e pode, em casos extremos, envolver:

• Corpo de Bombeiros
• Defesa Civil
• Prefeitura
• Polícia

Se a obra trouxer risco concreto, o síndico tem o dever legal de agir para impedir acidentes.

A obra pode ser desfeita pelo condomínio?

Sim. Em casos graves, o condomínio pode exigir o desfazimento da obra, especialmente quando:

• há alteração estrutural irregular
• a obra compromete a segurança do edifício
• o morador não apresenta documentação mínima
• o risco só pode ser eliminado restaurando o estado original

O custo da demolição e da recuperação é sempre do proprietário que realizou a obra.

Quais são os direitos e deveres do proprietário durante uma obra?

Direitos

• reformar o interior do seu apartamento
• realizar obras não estruturais
• solicitar esclarecimentos ao condomínio
• exigir transparência na aplicação de multas
• ser notificado antes de qualquer penalidade
• contestar multas indevidas

Deveres

• comunicar a obra antes de começar
• seguir o regimento interno e a convenção
• apresentar ART ou RRT quando necessário
• respeitar horários estabelecidos
• permitir vistorias
• cuidar da segurança dos vizinhos
• evitar danos às áreas comuns
• não causar barulho fora do permitido

E se o vizinho fizer uma obra irregular? O que o morador pode fazer?

Essa é uma situação muito comum. Quando um vizinho faz uma obra que:

• incomoda
• causa risco
• provoca infiltração
• gera barulho fora de horário
• altera a fachada
• pode causar danos estruturais

o primeiro passo é comunicar o síndico formalmente.

Se o síndico não agir, o morador pode:

• registrar reclamação no livro de ocorrências
• solicitar vistoria técnica
• exigir aplicação das normas
• buscar apoio do conselho
• registrar boletim de ocorrência (caso exista risco)
• ingressar na Justiça se houver danos

Quando a Justiça pode intervir?

A Justiça costuma intervir quando:

• o condomínio não resolve
• há risco à estrutura do prédio
• existe barulho exagerado e persistente
• a obra causa prejuízo financeiro
• danos estruturais aparecem no apartamento inferior
• o morador se recusa a seguir regras
• existe ameaça de acidente

O juiz pode determinar:

• embargo imediato
• desocupação temporária
• demolição da obra
• indenização por danos
• pagamento de multas
• regularização em prazo curto

Como evitar problemas com obras no condomínio?

Vamos a algumas orientações práticas.

1. Antes de iniciar, converse com o síndico

Explique o que pretende fazer e pergunte quais documentos são necessários.

2. Contrate profissional habilitado

Obras baratas podem sair muito caras depois.

3. Respeite os horários permitidos

Geralmente de segunda a sexta, das 8h às 17h.

4. Comunique vizinhos

Isso evita conflitos e demonstra boa-fé.

5. Acompanhe de perto os prestadores

Problemas acontecem quando o dono “não sabe o que estão fazendo”.

Perguntas frequentes sobre obras irregulares

Conclusão

As normas sobre obras em condomínios existem para proteger todos os moradores. Uma obra irregular não afeta apenas o imóvel onde ela é realizada, mas coloca em risco a segurança da estrutura inteira. Por isso, comunicar a reforma, seguir as regras e contratar profissionais habilitados não é burocracia: é prevenção.

Quando cada morador cumpre seu papel, o condomínio funciona melhor, a convivência é mais harmônica e problemas jurídicos e estruturais são evitados.

Se você está planejando uma reforma ou enfrentando problemas com uma obra irregular no prédio, buscar orientação jurídica especializada é a forma mais segura de garantir seus direitos sem comprometer a segurança da edificação.

Quer entender mais sobre seus direitos em condomínios ou saber como agir diante de uma obra irregular?
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Se quiser orientação individual, estamos à disposição para esclarecer suas dúvidas de forma técnica e segura.