Condomínios e Obras Irregulares Dentro do Apartamento: O Que Pode Ser Exigido, Multado ou Embargado?

As obras irregulares dentro do apartamento podem deixar de ser um assunto exclusivamente particular quando afetam a segurança da edificação, a fachada, instalações comuns, o sossego dos vizinhos ou as regras estabelecidas pelo condomínio.

O proprietário tem o direito de usar e reformar sua unidade. Porém, esse direito não é ilimitado.

O Código Civil proíbe expressamente que o condômino realize obras capazes de comprometer a segurança do edifício, altere a forma ou a cor da fachada e utilize sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança dos demais moradores.

Além disso, reformas podem estar sujeitas à convenção, ao regimento interno, às normas técnicas aplicáveis e às regras municipais de obras e edificações.

Isso não significa, porém, que o síndico possa fazer qualquer exigência, entrar livremente no apartamento ou demolir uma reforma por conta própria.

Há limites também para a atuação do condomínio.

Quando uma obra dentro do apartamento pode ser considerada irregular?

Não existe uma única situação capaz de definir toda obra irregular.

A irregularidade pode decorrer de diferentes fatores.

Uma reforma pode apresentar problema porque:

• compromete ou ameaça a segurança do edifício;
• altera fachada ou esquadrias externas sem a aprovação necessária;
• interfere em estrutura, laje ou sistema comum;
• modifica tubulação de gás, hidráulica ou instalação elétrica de forma tecnicamente inadequada;
• desrespeita a convenção ou o regimento interno;
• é executada sem a responsabilidade técnica exigível;
• descumpre regras municipais;
• provoca infiltrações ou outros danos;
• gera interferências excessivas no sossego dos demais moradores;
• diverge do plano de reforma apresentado ao condomínio.

O artigo 1.336 do Código Civil estabelece entre os deveres do condômino justamente não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e não alterar forma e cor da fachada, partes e esquadrias externas.

Portanto, a pergunta correta não é apenas: “a obra está dentro do meu apartamento?”

É preciso verificar o que está sendo alterado e quais impactos essa intervenção pode produzir sobre o restante da edificação.

O proprietário pode reformar livremente o interior do apartamento?

O proprietário tem, em regra, liberdade para usar e fruir sua unidade, mas deve respeitar os limites legais e condominiais.

Uma pintura de parede interna não possui o mesmo potencial de impacto de uma remoção de alvenaria. Da mesma forma, instalar um armário não é tecnicamente equivalente a alterar um ponto de gás ou acrescentar uma carga relevante sobre uma laje.

Por isso, não é recomendável dividir reformas simplesmente entre “permitidas” e “proibidas” sem avaliar a intervenção.

Reformas de menor impacto

Serviços como os seguintes costumam apresentar menor complexidade:

• pintura interna;
• montagem de móveis;
• substituição de elementos decorativos;
• pequenos reparos que não interfiram em sistemas da edificação.

Mesmo nesses casos, o morador deve consultar a convenção e o regulamento, especialmente em relação a:

• horário de trabalho;
• entrada de prestadores;
• uso de elevadores;
• transporte de materiais;
• descarte de resíduos;
• proteção das áreas comuns.

Intervenções que exigem maior cuidado técnico

Já determinadas alterações podem exigir avaliação profissional e documentação técnica, como:

• remoção ou construção de paredes;
• abertura de vãos;
• intervenção em laje;
• alterações relevantes em instalações elétricas;
• mudança de tubulações hidráulicas;
• intervenção na rede de gás;
• instalação de equipamentos com carga significativa;
• instalação ou mudança de sistemas de climatização;
• alteração de esquadrias;
• fechamento de sacadas;
• intervenções que atinjam elementos estruturais ou sistemas comuns.

Isso não significa que todas essas obras tenham exatamente a mesma exigência documental. A necessidade concreta depende do serviço, do sistema construtivo, do profissional responsável, das regras do edifício e das normas aplicáveis.

O que diz a NBR 16280 sobre reformas em apartamentos?

A norma técnica especificamente voltada à gestão de reformas em edificações é a ABNT NBR 16280.

A versão indicada atualmente no catálogo da ABNT é a ABNT NBR 16280:2024, Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.

A norma trata da gestão das intervenções, com preocupação sobre planejamento, análise técnica, segurança, execução e documentação da reforma.

Ela não deve ser tratada como uma autorização genérica para o síndico interferir em qualquer escolha estética dentro do apartamento.

Também não substitui:

• o Código Civil;
• a Lei nº 4.591/1964;
• a convenção;
• o regimento interno;
• regras urbanísticas municipais;
• regras de segurança;
• as atribuições profissionais de engenheiros e arquitetos.

Na prática, a NBR 16280 funciona como importante referência técnica para a administração das reformas.

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo também destaca que intervenções capazes de interferir na segurança da edificação devem possuir responsável habilitado e documentação compatível com a reforma.

Quais documentos o condomínio pode exigir antes da reforma?

Não existe uma lista federal única determinando que todo apartamento, em toda reforma, apresente exatamente os mesmos documentos.

As exigências devem guardar relação com a natureza da intervenção, a segurança e as normas internas aplicáveis.

Dependendo da obra, podem ser solicitados:

Comunicação da reforma

A comunicação formal permite ao condomínio saber:

• qual unidade passará por intervenção;
• quais serviços serão executados;
• quando começarão;
• por quanto tempo deverão ocorrer;
• quais prestadores acessarão o prédio.

A forma de comunicação pode estar prevista na convenção, no regulamento ou no procedimento de reformas adotado pelo condomínio.

Plano ou descrição da reforma

Quanto maior a complexidade, maior a importância de especificar:

• serviços previstos;
• ambientes afetados;
• materiais;
• equipamentos;
• sistemas alterados;
• cronograma;
• responsável técnico.

Um documento técnico pode permitir que o condomínio diferencie uma reforma simples de uma intervenção que efetivamente apresenta riscos à edificação.

ART ou RRT, quando houver atividade técnica sujeita à responsabilidade profissional

A ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, identifica o profissional responsável por obra ou serviço inserido no âmbito das profissões fiscalizadas pelo Sistema Confea/Crea.

Segundo o Confea, a Lei nº 6.496/1977 torna obrigatória a ART nos contratos para execução de obra ou prestação de serviço técnico de Engenharia e demais profissões abrangidas pelo sistema.

No campo da Arquitetura e Urbanismo, o RRT, Registro de Responsabilidade Técnica, comprova a existência de responsável habilitado pelas atividades técnicas correspondentes.

Isso leva a uma correção relevante:

não se deve afirmar que qualquer intervenção doméstica exige automaticamente ART ou RRT.

A exigência está relacionada à existência de atividade técnica sujeita à responsabilidade profissional.

Uma pintura decorativa, por exemplo, não deve ser equiparada automaticamente a uma intervenção estrutural.

Quando houver dúvida sobre parede, laje, gás, elétrica, hidráulica ou outros sistemas da construção, a avaliação técnica antes do início da obra é a medida mais segura.

Identificação de prestadores e regras de acesso

O condomínio também pode disciplinar o acesso de prestadores às áreas comuns, desde que suas regras sejam razoáveis e compatíveis com a convenção e o regulamento.

Podem existir procedimentos sobre:

• cadastro de trabalhadores;
• horários;
• elevador utilizado;
• transporte de entulho;
• proteção de corredores;
• retirada de resíduos.

Essa fiscalização das áreas comuns é diferente de uma autorização para entrar livremente no apartamento.

O condomínio pode negar autorização para a reforma?

Pode haver situações em que o condomínio tenha fundamento para impedir o início ou exigir a adequação da intervenção, principalmente quando falta documentação técnica necessária ou quando o projeto ameaça sistemas da edificação.

Mas o poder do condomínio não é ilimitado.

O síndico deve agir em defesa dos interesses comuns e cumprir a convenção e o regimento interno. O Código Civil também lhe atribui o dever de cuidar da conservação e guarda das partes comuns.

Isso permite exigir conformidade quando há repercussão coletiva.

Por outro lado, uma recusa arbitrária a uma obra interna lícita, sem fundamento técnico, legal ou convencional, pode ser questionada.

A avaliação deve considerar:

• o conteúdo da obra;
• a convenção;
• o regulamento;
• o manual da edificação;
• a documentação técnica;
• eventuais regras municipais.

Posso derrubar uma parede dentro do apartamento?

Não é seguro presumir que uma parede pode ser retirada apenas porque está dentro da unidade.

Dependendo do sistema construtivo, uma parede pode:

• integrar a estrutura;
• participar do comportamento global da edificação;
• esconder instalações;
• interferir em isolamento acústico;
• fazer parte de elementos de proteção ou compartimentação.

Por isso, a análise precisa ser feita por profissional habilitado quando houver possibilidade de interferência técnica.

O artigo 1.336, II, do Código Civil impede obras que comprometam a segurança da edificação.

Começar a demolição para “descobrir depois” se a parede era estrutural é justamente o tipo de conduta que pode produzir risco para todo o edifício.

Fechar sacada ou trocar janela pode ser obra irregular?

Sim, dependendo da alteração.

O Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.

A Lei nº 4.591/1964 também disciplina a alteração da fachada.

Em março de 2026, o STJ julgou caso envolvendo modificação de fachada realizada sem anuência unânime dos condôminos e afirmou o caráter objetivo da proibição, reconhecendo que a aprovação municipal, por si só, não eliminava a infração às regras condominiais.

Isso é particularmente relevante para intervenções como:

• troca de esquadrias externas;
• modificação de cores;
• estruturas visíveis;
• coberturas;
• fechamento de áreas;
• equipamentos instalados externamente.

A existência de licença da prefeitura e a autorização condominial tratam de aspectos distintos. Uma não necessariamente substitui a outra.

Quando o condomínio pode multar por obra irregular?

A multa não deve ser aplicada de maneira improvisada.

Primeiro, é preciso identificar qual regra foi violada e qual é a base da penalidade.

A própria convenção deve disciplinar as sanções aplicáveis aos condôminos. O artigo 1.336, § 2º, prevê que o descumprimento dos deveres relacionados à segurança, fachada e uso prejudicial da unidade pode gerar multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada, nessa hipótese, a cinco vezes o valor das contribuições mensais.

Se não existir previsão expressa, a lei estabelece deliberação por pelo menos dois terços dos demais condôminos para cobrança dessa multa.

Há ainda regras diferentes para descumprimentos reiterados previstas no artigo 1.337.

Portanto, não existe uma regra geral segundo a qual “toda multa por reforma varia automaticamente de uma a cinco cotas”.

É necessário identificar qual dispositivo está sendo utilizado e qual procedimento foi observado.

Para aprofundar esse tema, consulte Multas em Condomínios: Quando São Legais e Como Contestar?.

O morador precisa ser ouvido antes da multa?

A aplicação de sanções condominiais deve respeitar o direito de defesa.

O STJ já decidiu que a penalização do condômino exige prévia comunicação que permita conhecimento da imputação e possibilidade de defesa.

Por isso, uma boa notificação deve indicar:

• qual conduta foi identificada;
• qual regra teria sido violada;
• quais documentos sustentam a imputação;
• qual providência deve ser tomada;
• como o morador pode apresentar esclarecimentos ou defesa.

Isso também reduz conflitos e permite que um eventual erro seja corrigido antes de uma discussão judicial.

O síndico pode “embargar” a obra?

Aqui é necessário separar expressões que, no cotidiano, costumam ser tratadas como sinônimas.

O condomínio pode, conforme suas regras e a gravidade da situação, notificar o morador, exigir documentação e determinar administrativamente a suspensão dos trabalhos dentro da relação condominial.

Isso é diferente de um embargo administrativo praticado por autoridade pública, como a prefeitura quando a legislação municipal permite essa medida.

Também é diferente de uma ordem judicial de paralisação.

Se o proprietário ignora as determinações internas e a obra representa risco ou viola direitos do condomínio, o síndico pode representar judicialmente o condomínio na defesa dos interesses comuns.

Em uma ação judicial, pode ser solicitado que o juiz determine a interrupção da obra por meio de tutela adequada.

O Código de Processo Civil permite ao Judiciário impor providências para impedir a continuação de um ilícito e, na execução de obrigações de fazer ou não fazer, inclusive determinar o desfazimento de obras ou impedimento de atividade nociva.

Portanto, dizer simplesmente que “o síndico embarga a obra” pode esconder uma diferença jurídica importante.

Quando a prefeitura pode embargar a reforma?

As regras de licenciamento e fiscalização urbanística variam entre municípios.

Uma reforma pode exigir licença ou procedimento municipal dependendo:

• da cidade;
• da dimensão da obra;
• do tipo de alteração;
• da existência de mudança estrutural;
• do patrimônio histórico;
• do acréscimo de área;
• de outras regras urbanísticas locais.

Quando existe violação do código de obras municipal, a autoridade competente pode adotar medidas administrativas previstas na legislação local, inclusive paralisação ou embargo.

Por isso, o fato de o condomínio aprovar determinada reforma não significa que todas as exigências da prefeitura estejam automaticamente satisfeitas.

O inverso também é verdadeiro: uma licença municipal não autoriza o proprietário a desrespeitar a convenção ou modificar irregularmente a fachada.

O condomínio pode mandar desfazer uma obra?

O condomínio pode exigir a regularização ou o desfazimento quando a alteração viola obrigações condominiais, mas isso não significa que o síndico possa entrar na unidade e demolir pessoalmente a obra.

A Lei nº 4.591/1964 prevê que o infrator pode ser compelido a desfazer a obra e estabelece que, se ele não cumprir, o síndico poderá, com autorização judicial, mandar desmanchá-la às custas do transgressor.

O atual Código de Processo Civil também admite medidas judiciais destinadas ao desfazimento de obras em obrigações de fazer ou não fazer.

O STJ reconhece a legitimidade do condomínio para buscar judicialmente providências contra obra irregular. Em precedente envolvendo construção que alterava a fachada e colocava a edificação em risco, admitiu a atuação judicial do condomínio inclusive com pedido demolitório.

Portanto, o caminho juridicamente mais seguro diante da resistência do proprietário é buscar a ordem adequada, e não praticar demolição privada dentro da unidade.

O condomínio pode entrar no apartamento para fiscalizar?

Não existe autorização geral para o síndico entrar no apartamento sem consentimento.

A Constituição Federal estabelece que a casa é asilo inviolável e impede a entrada sem consentimento do morador, ressalvadas as hipóteses constitucionais de flagrante delito, desastre, prestação de socorro ou, durante o dia, determinação judicial.

Isso não impede que o condomínio estabeleça procedimentos de acompanhamento técnico da reforma e solicite uma vistoria previamente combinada.

O morador também deve cooperar quando a inspeção for legitimamente necessária para verificar uma situação que possa afetar a coletividade.

Mas uma coisa é solicitar e agendar uma vistoria. Outra, completamente diferente, é arrombar ou ingressar à força apenas porque existe suspeita de irregularidade.

Se houver recusa injustificada e risco relevante, o condomínio pode documentar a situação e buscar providência judicial.

Em situações verdadeiramente emergenciais, como desastre ou necessidade de prestar socorro, a própria Constituição prevê exceções específicas à inviolabilidade do domicílio.

E se houver risco imediato para a estrutura?

Risco concreto exige resposta proporcional à gravidade.

Se surgirem sinais como:

• trincas relevantes durante demolição;
• deformações;
• cheiro ou vazamento de gás;
• comprometimento aparente de elementos estruturais;
• rompimento de instalação;
• risco de incêndio;
• perigo de queda de materiais;

a prioridade deve ser a segurança das pessoas.

O responsável pela administração da edificação deve tomar providências compatíveis com a emergência, inclusive buscando avaliação técnica e, conforme a natureza do risco, acionando o órgão público competente.

O Código Civil também protege o vizinho diante de risco de ruína e dano iminente. Os artigos 1.280 e 1.281 admitem exigir reparação, demolição em situação de ameaça de ruína e garantias contra prejuízo eventual.

A medida concreta, porém, depende da gravidade e da origem do risco.

Obra barulhenta pode ser multada mesmo sendo tecnicamente regular?

Sim, se houver descumprimento das regras aplicáveis ao sossego.

Uma reforma pode estar perfeita do ponto de vista estrutural e, ao mesmo tempo, ser executada em horário proibido.

O Código Civil determina que a unidade não seja utilizada de forma prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança dos possuidores.

Além disso, o direito de vizinhança permite fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde.

Não existe, contudo, um horário nacional segundo o qual todas as obras em condomínios devem ocorrer “das 8h às 17h”.

Os horários podem decorrer:

• do regimento interno;
• da convenção;
• de decisões assembleares válidas;
• de legislação municipal.

Por isso, o morador deve verificar as regras específicas de seu edifício e de sua cidade.

Para conflitos relacionados especificamente ao ruído, veja Barulho do Vizinho: Soluções Legais para Garantir o Sossego.

Quem responde pelos danos provocados pela reforma?

Quem causa dano a outra pessoa pode ficar obrigado a repará-lo.

Os artigos 186 e 927 do Código Civil tratam do ato ilícito e da correspondente obrigação de indenizar.

Em uma reforma, diferentes responsabilidades podem ser analisadas conforme o caso:

• proprietário;
• possuidor ou locatário responsável pela intervenção;
• empresa contratada;
• profissional técnico;
• prestadores que executaram o serviço.

Não é adequado afirmar que sempre e exclusivamente o proprietário responderá por qualquer dano.

A definição depende de quem promoveu a obra, de quem executou o serviço, do vínculo entre as partes, da causa do problema e das provas existentes.

Exemplo hipotético: uma reforma de banheiro provoca infiltração no apartamento inferior. Será necessário verificar se o vazamento decorreu da tubulação privativa alterada, de uma coluna comum, de falha anterior da edificação ou da própria execução da obra.

O que fazer quando o vizinho está realizando uma obra aparentemente irregular?

O primeiro passo não precisa ser uma ação judicial.

O morador pode reunir informações e comunicar formalmente o condomínio.

É recomendável registrar:

• datas e horários;
• tipo de problema observado;
• fotografias, quando possível e lícito;
• vídeos de danos;
• surgimento de trincas ou infiltrações;
• protocolos enviados ao síndico;
• mensagens relacionadas ao problema.

Se houver indícios técnicos de risco, pode ser necessária uma vistoria especializada.

E se o síndico não fizer nada?

O morador pode verificar:

• convenção;
• regimento interno;
• atas relacionadas a reformas;
• procedimento interno de reclamação;
• possibilidade de atuação do conselho.

Se houver risco ao imóvel, dano efetivo ou interferência prejudicial ao sossego ou à segurança, também pode haver fundamento para providências baseadas no direito de vizinhança.

O artigo 1.277 do Código Civil assegura ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde causadas pelo uso da propriedade vizinha.

A via adequada dependerá do problema.

Quando a Justiça pode determinar a paralisação ou o desfazimento?

A intervenção judicial pode ser necessária quando não existe solução interna ou quando a urgência exige medida mais efetiva.

Podem ser discutidas judicialmente situações como:

• obra estrutural potencialmente perigosa;
• alteração irregular de fachada;
• ocupação de área comum;
• recusa de interromper intervenção tecnicamente arriscada;
• dano a outras unidades;
• infiltração decorrente da obra;
• descumprimento reiterado da convenção;
• necessidade de restaurar a situação anterior.

O Código de Processo Civil permite medidas destinadas a impedir a continuação de ilícito, impor obrigação de fazer ou não fazer e determinar, quando cabível, o desfazimento de obra.

Dependendo da urgência e da prova apresentada, pode ser requerida tutela provisória antes do julgamento definitivo.

Isso não significa que todo desentendimento sobre reforma resultará em ordem de demolição.

A medida deve ser proporcional e sustentada pelos fatos e documentos.

Erros comuns de proprietários e condomínios

Começar a reforma antes de verificar as regras

Uma ligação para a administradora depois que a demolição começou pode ser tarde demais.

O ideal é consultar previamente:

• convenção;
• regimento;
• manual do edifício;
• procedimento interno de reformas.

Achar que ART ou RRT é apenas burocracia

Quando existe atividade técnica, o documento identifica o profissional responsável pela intervenção.

O Confea explica que a ART define legalmente a responsabilidade técnica por obras e serviços abrangidos pelo sistema profissional.

Exigir ART ou RRT para qualquer atividade sem avaliar o serviço

O erro oposto também existe.

Nem toda atividade doméstica possui conteúdo técnico que justifique responsabilidade profissional.

O condomínio deve fazer exigências proporcionais à intervenção.

Achar que a aprovação da prefeitura resolve tudo

Uma obra pode estar regular perante a legislação municipal e continuar violando uma regra de fachada do condomínio.

O recente julgamento do STJ sobre alteração de fachada reforça essa distinção.

Entrar à força na unidade para “fiscalizar”

O síndico não recebe, por ocupar o cargo, uma exceção à garantia constitucional da inviolabilidade do domicílio.

Se não houver consentimento ou situação emergencial abrangida pela Constituição, pode ser necessário buscar autorização judicial.

Demolir uma obra sem ordem judicial

A Lei nº 4.591/1964 prevê autorização judicial para que o síndico mande desfazer, às custas do infrator, obra que ele próprio não tenha desfeito após ser compelido.

Perguntas frequentes sobre obras irregulares dentro do apartamento

Checklist para quem pretende reformar o apartamento

Antes de iniciar:

• consulte a convenção;
• leia o regimento interno;
• consulte o manual do imóvel;
• informe-se sobre o procedimento de reformas;
• descreva exatamente o que será alterado;
• verifique se existe atividade técnica;
• contrate profissional habilitado quando necessário;
• providencie ART ou RRT quando aplicável;
• confira eventual necessidade de licença municipal;
• informe o cronograma ao condomínio;
• cadastre prestadores quando exigido;
• planeje a retirada de entulho;
• confira as regras para elevadores e áreas comuns.

Durante a reforma:

• respeite o projeto e o escopo apresentados;
• não permita alterações improvisadas;
• respeite os horários;
• mantenha as áreas comuns protegidas;
• comunique mudanças relevantes no projeto;
• interrompa os trabalhos diante de indício sério de risco;
• registre eventual dano e providencie avaliação.

Ao final:

• preserve ART, RRT, projetos e notas;
• guarde relatórios e documentos técnicos;
• informe a conclusão quando o procedimento do condomínio assim exigir;
• corrija danos causados às áreas comuns ou unidades vizinhas;
• mantenha registros sobre alterações importantes realizadas no imóvel.

Conclusão

As obras irregulares dentro do apartamento exigem equilíbrio entre dois interesses legítimos: a liberdade do proprietário para utilizar sua unidade e a proteção da segurança, da fachada, das áreas comuns e dos demais moradores.

Nem toda reforma exige ART ou RRT. Nem toda obra precisa da mesma documentação. Nem o síndico possui poder ilimitado para proibir intervenções.

Por outro lado, o fato de uma obra estar localizada dentro da unidade não autoriza alterações que coloquem o edifício em risco ou desrespeitem direitos coletivos.

Em caso de irregularidade, o condomínio pode utilizar mecanismos como:

• solicitação de documentos;
• notificação;
• exigência de adequação;
• sanções previstas na lei e na convenção;
• medidas para suspensão dos trabalhos;
• acionamento de autoridade pública quando houver infração de sua competência;
• ação judicial para interromper ou desfazer a intervenção, quando necessário.

O ponto mais sensível é evitar soluções improvisadas. O condomínio não deve entrar à força na unidade ou demolir uma obra sem observar os limites legais. Da mesma forma, o morador não deve iniciar intervenção tecnicamente relevante presumindo que ser proprietário lhe permite modificar qualquer elemento do edifício.