Melhorias feitas em um imóvel alugado costumam gerar dúvidas entre locador e locatário: afinal, quem deve arcar com os custos e em quais situações o inquilino tem direito à indenização? No Direito Imobiliário, o tema das benfeitorias é regulado pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que estabelece regras claras sobre quando existe ou não o dever de ressarcimento.
Este artigo explica de forma acessível o que são benfeitorias, quais são indenizáveis, como comprovar os gastos e quais cuidados adotar para evitar conflitos.
Nesse post:
O que são benfeitorias no contrato de locação?
As benfeitorias são modificações ou melhorias realizadas em um imóvel, com o objetivo de conservar, valorizar ou apenas embelezar o bem. De acordo com o artigo 35 da Lei do Inquilinato, o locatário pode ser indenizado por determinadas benfeitorias, desde que atenda aos critérios legais.
O Código Civil (artigo 96) classifica as benfeitorias em três tipos:
1. Necessárias: são as que evitam a deterioração do imóvel, como o reparo de infiltrações, troca de encanamento comprometido ou substituição de fiação elétrica. Mesmo sem autorização do proprietário, podem ser indenizáveis.
2. Úteis: aumentam a funcionalidade ou o conforto do imóvel, como instalação de grades de segurança, toldos ou ventilação adicional. Exigem autorização prévia do locador para gerar indenização.
3. Voluptuárias: têm finalidade estética ou de lazer, como construção de piscina, churrasqueira ou jardim ornamental. Essas não são indenizáveis e podem ser retiradas pelo inquilino, desde que a remoção não cause danos à estrutura.
Quando o inquilino tem direito à indenização?
O artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 garante indenização ao inquilino pelas benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e pelas benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador. Nesses casos, o inquilino também pode exercer o direito de retenção, ou seja, manter o imóvel até ser reembolsado.
Já o artigo 36 da mesma lei determina que as benfeitorias voluptuárias não geram indenização, ainda que o locador tenha se beneficiado delas.
É importante observar se o contrato de locação contém uma cláusula de renúncia ao direito de indenização ou retenção. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 335, considera válida essa renúncia, o que significa que, mesmo que as benfeitorias se enquadrem como indenizáveis, o inquilino pode perder esse direito caso tenha assinado o contrato com tal previsão.
Documentos e provas que fortalecem o pedido
Para o inquilino ter direito à indenização ou retenção, é fundamental apresentar provas que demonstrem:
- A realização efetiva das obras (com fotos antes e depois).
- O valor gasto (notas fiscais, recibos e orçamentos).
- A natureza da benfeitoria (necessária, útil ou voluptuária).
- A autorização do locador, quando exigida.
- O estado original e o estado final do imóvel (vistorias de entrada e saída).
Sem esses elementos, o pedido de indenização pode ser negado judicialmente.
Como reivindicar a indenização por benfeitorias
- Revisar o contrato de locação: verifique se há cláusula de renúncia ou autorização.
- Identificar o tipo de benfeitoria: determine se é necessária, útil ou voluptuária.
- Reunir provas: guarde notas fiscais, registros fotográficos e eventuais mensagens de autorização.
- Notificar o locador formalmente: comunique por escrito a realização das obras e o valor gasto.
- Negociar amigavelmente: tente acordo na devolução do imóvel, apresentando as provas.
- Ação judicial, se necessário: caso o locador se recuse a indenizar, o inquilino pode recorrer à Justiça.
O prazo prescricional para ações de indenização por benfeitorias é, em regra, de três anos, conforme o artigo 206, §3º, IV do Código Civil.
Direitos e deveres de cada parte
Locatário (inquilino):
Pode solicitar a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, desde que autorizadas e devidamente comprovadas. Não deve realizar melhorias sem consentimento quando a lei o exige, pois isso pode inviabilizar o ressarcimento.
Locador (proprietário):
Tem o direito de ser comunicado sobre qualquer alteração no imóvel e pode exigir que benfeitorias voluptuárias sejam removidas ao final da locação, desde que a retirada não cause prejuízo estrutural. Também pode incluir cláusula contratual de renúncia à indenização.
Riscos e cuidados práticos
- Cláusulas de renúncia afastam o direito à indenização e à retenção.
- Obras sem autorização, quando exigida, raramente são reembolsadas.
- Falta de provas documentais prejudica a defesa do direito.
- Benfeitorias voluptuárias não devem ser cobradas do proprietário.
- Retirar melhorias sem avaliação técnica pode causar danos e gerar responsabilidade.
Exemplos práticos
Exemplo 1: O inquilino consertou uma infiltração urgente na parede do banheiro. Trata-se de benfeitoria necessária, e ele pode pedir reembolso.
Exemplo 2: O inquilino instalou grades de segurança, com autorização por escrito do proprietário. É benfeitoria útil, passível de indenização.
Exemplo 3: O inquilino construiu uma piscina para lazer, sem autorização. É benfeitoria voluptuária e não gera indenização.
Perguntas frequentes
Quando o inquilino pode reter o imóvel?
Quando fizer benfeitorias necessárias ou úteis (com autorização) e não for indenizado, conforme o artigo 35 da Lei do Inquilinato.
E se o contrato tiver cláusula de renúncia?
A Súmula 335 do STJ reconhece a validade dessa cláusula, impedindo a indenização ou retenção.
Benfeitorias úteis sem autorização são indenizáveis?
Não. A autorização do locador é condição legal para a indenização das benfeitorias úteis.
O locador pode pedir a retirada da benfeitoria?
Sim, no caso das voluptuárias, desde que a retirada não comprometa a estrutura do imóvel.
Existe prazo para pedir a indenização?
Sim. O prazo prescricional é de três anos a partir do término da locação.
Conclusão
A indenização por benfeitorias no aluguel depende de análise jurídica criteriosa. É essencial verificar o tipo de melhoria, o que o contrato prevê e se houve autorização prévia. Tanto locadores quanto inquilinos se protegem ao documentar todas as obras e manter uma comunicação clara durante a locação.
Para compreender melhor seus direitos, veja também os artigos Contrato de Compra e Venda de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Antes de Assinar e Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel, disponíveis aqui no blog.
