Alienação fiduciária: quando o banco pode tomar o imóvel?

A alienação fiduciária permite que o credor retome e leve o imóvel a leilão quando existe inadimplência. Mas o banco não pode simplesmente tomar o imóvel após uma parcela atrasada.

A Lei nº 9.514/1997 estabelece um procedimento com etapas específicas. Existem regras sobre carência, intimação, prazo para pagamento, consolidação da propriedade, direito de preferência e leilões.

Além disso, o Marco Legal das Garantias, Lei nº 14.711/2023, alterou pontos importantes desse procedimento.

Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça também definiu, no Tema Repetitivo 1.288, uma questão fundamental: depois da consolidação da propriedade, o devedor não possui, em regra, um direito geral de simplesmente pagar as parcelas atrasadas e recuperar o financiamento.

Por isso, quem recebe uma notificação precisa descobrir imediatamente em qual fase do procedimento está.

Alienação fiduciária: como funciona?

Na alienação fiduciária de imóvel, o comprador é chamado de devedor fiduciante.

Ele permanece com a posse direta do imóvel, enquanto o credor recebe a propriedade fiduciária como garantia da dívida.

Na prática:

• O comprador pode morar no imóvel.
• Pode utilizá-lo conforme o contrato.
• Continua responsável pelos encargos que lhe cabem.
• O imóvel permanece vinculado ao financiamento.
• A garantia é registrada na matrícula.

O banco não se torna proprietário comum do imóvel da mesma forma que alguém que compra uma casa para uso próprio.

Sua propriedade existe como garantia do pagamento.

Quando toda a dívida é quitada, a propriedade fiduciária deve ser encerrada e a garantia retirada da matrícula.

Consulte a legislação oficial: Lei nº 9.514/1997 no Planalto.

O banco é dono do imóvel durante o financiamento?

Existe um desdobramento da posse e da propriedade.

Devedor fiduciante

É quem:

• Comprou o imóvel.
• Permanece na posse direta.
• Utiliza o bem.
• Paga o financiamento.
• Possui direito de aquisição com a quitação da dívida.

Credor fiduciário

É quem:

• Detém a propriedade fiduciária.
• Possui a garantia registrada.
• Pode iniciar o procedimento de excussão da garantia em caso de inadimplência.

Com o pagamento integral, a garantia deixa de existir.

A Lei nº 9.514/1997 determina que o credor forneça o termo de quitação no prazo legal para permitir o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Quantas parcelas atrasadas fazem o banco tomar o imóvel?

Não existe uma regra geral dizendo que são necessárias três parcelas atrasadas.

Esse é um dos mitos mais comuns sobre financiamento imobiliário.

O procedimento pode ser iniciado quando existe dívida vencida e não paga, no todo ou em parte, observadas as condições contratuais e legais.

Isso significa que até uma parcela vencida pode produzir consequências.

Mas isso não significa que o banco poderá retirar imediatamente o morador do imóvel.

Existem etapas anteriores.

O que acontece depois que uma parcela deixa de ser paga?

De forma simplificada, o procedimento pode seguir esta ordem:

1. Ocorre a inadimplência.
2. Transcorre a carência contratual ou legal.
3. O credor solicita a intimação do devedor.
4. O devedor recebe prazo para regularização.
5. Se houver pagamento adequado, o contrato continua.
6. Se não houver, pode ocorrer a consolidação da propriedade.
7. O imóvel é encaminhado para leilão.
8. Pode haver primeiro e segundo leilões.
9. O imóvel pode ser vendido a terceiro ou ficar em livre disponibilidade do credor, conforme o resultado.

Cada etapa precisa ser analisada separadamente.

Existe prazo de carência antes da notificação?

Sim.

O contrato pode estabelecer um prazo de carência para o início do procedimento.

Quando não houver prazo convencionado, a Lei nº 9.514/1997 prevê atualmente 15 dias de carência antes da expedição da intimação.

É importante não confundir essa carência com o prazo concedido depois da intimação.

São momentos diferentes.

Carência

É o período entre a inadimplência e a possibilidade de expedição da intimação para pagamento.

Prazo para purgar a mora

É o prazo concedido depois da intimação formal para que o devedor satisfaça os valores exigidos.

O que é purgação da mora?

Purgação da mora é a regularização da dívida dentro do prazo previsto na legislação.

Depois de regularmente intimado, o devedor possui, em regra, 15 dias para satisfazer os valores exigíveis.

Podem integrar a cobrança:

• Prestações vencidas.
• Parcelas que vencerem durante o procedimento.
• Juros.
• Multas contratuais.
• Outros encargos previstos.
• Tributos.
• Contribuições condominiais.
• Custos da intimação.
• Despesas de cobrança permitidas.

O valor deve ser conferido antes do pagamento.

Pagar somente uma parcela resolve?

Nem sempre.

Quando o procedimento de constituição em mora já começou, pode ser necessário pagar não apenas a prestação que originou o atraso.

A intimação pode incluir outras parcelas vencidas durante o procedimento, além dos encargos legalmente devidos.

Por isso, o primeiro passo deve ser solicitar ou conferir o demonstrativo atualizado da dívida.

Como deve ser feita a intimação?

A Lei nº 9.514/1997 exige procedimento formal.

A intimação pode envolver:

• Oficial competente.
• Registro de Títulos e Documentos.
• Correio com aviso de recebimento.
• Hora certa, quando presentes os requisitos.
• Edital nas hipóteses autorizadas pela lei.

Por isso, é incorreto afirmar que a intimação só é válida quando o próprio devedor recebe pessoalmente um documento diretamente das mãos do oficial.

O ponto principal é verificar se a modalidade utilizada era permitida e se as formalidades foram cumpridas.

Telefone, WhatsApp ou e-mail substituem a intimação?

Uma cobrança informal por telefone ou mensagem não substitui, por si só, o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

Contudo, a legislação atual também utiliza informações eletrônicas em determinadas etapas.

O e-mail cadastrado no contrato pode ser relevante, inclusive para comunicações relacionadas ao procedimento e aos leilões.

Por isso, não é recomendável ignorar comunicações apenas porque chegaram por meio eletrônico.

E se o banco usou endereço errado?

A situação precisa ser investigada.

Devem ser comparados:

• Endereço informado no contrato.
• Endereço posteriormente comunicado ao banco.
• Endereço utilizado pelo cartório.
• Tentativas realizadas.
• Avisos de recebimento.
• Certidões emitidas.
• Eventual intimação por edital.

Um procedimento baseado em endereço incorreto pode gerar discussão.

Por outro lado, a legislação impõe ao devedor o dever de comunicar alterações de endereço.

Mudar de residência sem atualizar os dados pode reduzir a força de uma alegação posterior de nulidade.

Intimação por edital é válida?

Pode ser, desde que sejam preenchidos os requisitos legais.

O edital normalmente aparece quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível e as diligências exigidas foram realizadas.

Não basta escolher o edital apenas porque é mais simples.

Ao desconfiar de irregularidade, é importante pedir ao Registro de Imóveis:

• Certidão completa do procedimento.
• Requerimento do credor.
• Certidões das tentativas de intimação.
• Avisos de recebimento.
• Endereços utilizados.
• Certidão de hora certa, se houver.
• Editais publicados.
• Matrícula atualizada.

Esses documentos permitem reconstruir a cronologia.

Existe regra diferente para financiamento da própria residência?

Sim.

A Lei nº 9.514/1997 possui regra especial para financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor, com exceção das operações de consórcio.

Nessas situações, até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurada a possibilidade de pagamento das parcelas vencidas e das despesas previstas em lei.

Com o pagamento correto antes da consolidação, o contrato continua.

Essa diferença torna a data da consolidação extremamente importante.

O que é consolidação da propriedade?

Se a dívida não for regularizada no momento legal, o credor pode avançar para a consolidação da propriedade fiduciária.

A consolidação é a averbação, na matrícula, de que a propriedade passou ao patrimônio do credor para realização da garantia.

A partir desse momento, a situação jurídica muda.

Por isso, ao receber uma intimação, é importante descobrir se:

• O prazo ainda está correndo.
• Houve pagamento.
• O cartório já certificou o não pagamento.
• A consolidação já foi requerida.
• A consolidação já foi averbada.

Uma matrícula atualizada pode responder parte dessas perguntas.

Posso pagar as parcelas atrasadas depois da consolidação?

Em regra, não existe mais um direito geral de simplesmente pagar as parcelas atrasadas e obrigar o banco a restabelecer o contrato.

Esse ponto foi consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.288.

Para as situações submetidas ao regime posterior à Lei nº 13.465/2017, depois da consolidação da propriedade sem purgação tempestiva da mora, o devedor passa a ter, em regra, direito de preferência para readquirir o imóvel.

Isso é diferente de purgar a mora.

O STJ reafirmou essa distinção no julgamento divulgado em fevereiro de 2026.

Qual é a diferença entre purgar a mora e exercer o direito de preferência?

Essa diferença é fundamental.

Antes da consolidação

O devedor pode, nas hipóteses legais, regularizar as parcelas vencidas e despesas para manter o contrato.

Depois da consolidação

Passa a existir o direito de preferência para adquirir novamente o imóvel até a data do segundo leilão.

Nesse momento, o valor pode ser muito maior.

Quanto custa exercer o direito de preferência?

O valor não corresponde apenas às prestações vencidas.

Podem ser incluídos:

• Saldo da dívida.
• Despesas.
• Prêmios de seguro.
• Encargos legais.
• Tributos.
• Contribuições condominiais.
• ITBI pago na consolidação.
• Laudêmio, quando houver.
• Custos da cobrança.
• Despesas do leilão.
• Custas e emolumentos relacionados à nova aquisição.

A Lei nº 9.514/1997 assegura o direito de preferência entre a consolidação e a data de realização do segundo leilão.

Exemplo

Imagine um financiamento com três parcelas atrasadas.

Antes da consolidação, pode existir possibilidade de regularizar o contrato pagando as prestações exigíveis e os respectivos encargos.

Se o procedimento avança até a consolidação, a pessoa não pode necessariamente exigir que o banco aceite apenas aquelas três parcelas.

Para exercer a preferência, poderá precisar arcar com o conjunto de valores previsto na lei.

Quando acontece o leilão?

Depois da consolidação, o credor deve promover o leilão público do imóvel.

Após as alterações da Lei nº 14.711/2023, o artigo 27 prevê prazo de 60 dias, contado da consolidação, para realização do procedimento.

Pode ocorrer:

• Primeiro leilão.
• Segundo leilão.

Os leilões e os respectivos editais também podem ser realizados eletronicamente.

Como funciona o primeiro leilão?

No primeiro leilão, utiliza-se como referência o valor do imóvel estabelecido conforme as regras da Lei nº 9.514/1997 e do contrato.

Portanto, não é correto dizer que o primeiro leilão precisa apenas atingir o saldo da dívida.

O contrato deve estabelecer valor do imóvel para efeito de venda em leilão e critérios de revisão.

A legislação também possui regra relacionada ao valor utilizado pelo poder público para determinados tributos sobre transmissão.

Se o lance não alcançar o parâmetro exigido, será realizado o segundo leilão.

Quando acontece o segundo leilão?

Se o primeiro leilão não produzir lance suficiente, o segundo ocorre nos 15 dias seguintes.

A regra de preço muda.

Na disciplina geral do artigo 27, busca-se lance suficiente para cobrir:

• Dívida integral.
• Despesas.
• Emolumentos.
• Seguro.
• Encargos legais.
• Tributos.
• Condomínio.

Se não houver lance nesse montante, o credor pode, conforme a disciplina legal aplicável, aceitar lance correspondente a pelo menos 50% do valor de avaliação do bem.

Existe regra especial no segundo leilão de residência financiada?

Sim.

Nos financiamentos destinados à aquisição ou construção do imóvel residencial do próprio devedor, sujeitos ao artigo 26-A, existe disciplina específica.

O segundo leilão deve observar o referencial composto pela dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o imóvel, acrescida das despesas e encargos previstos na lei.

Se não aparecer lance que atenda ao mínimo legal, a dívida pode ser considerada extinta, com recíproca quitação, e o credor fica investido na livre disponibilidade do imóvel.

Por isso, é essencial verificar qual operação foi contratada antes de aplicar as regras gerais.

O banco pode ficar com o imóvel sem vender para ninguém?

Pode existir essa consequência depois de cumpridas as etapas do leilão.

Portanto, a frase “o banco nunca pode ficar com o imóvel” está incorreta.

Na disciplina atual, se o segundo leilão for frustrado nas condições previstas em lei, o credor pode ficar investido na livre disponibilidade do imóvel.

Isso significa que poderá dar outra destinação ao bem posteriormente.

O que não pode ocorrer é simplesmente ignorar o procedimento exigido pela Lei nº 9.514/1997.

O devedor precisa ser informado sobre os leilões?

Sim.

As datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor e, quando houver, ao terceiro fiduciante.

A comunicação é dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico.

Por isso, ao analisar um leilão já realizado, é importante verificar:

• Quando ele foi marcado.
• Qual endereço foi utilizado.
• Qual e-mail constava no contrato.
• Quando a comunicação foi enviada.
• Datas do primeiro e segundo leilões.
• Editais.
• Resultado de cada leilão.

Falta de comunicação do leilão pode anular o procedimento?

Pode gerar discussão sobre a validade dos atos, mas a consequência depende das circunstâncias.

Deve-se verificar:

• Legislação vigente na data.
• Momento do contrato.
• Endereço utilizado.
• Existência de comunicação eletrônica.
• Efetivo prejuízo.
• Etapa do procedimento.
• Eventual arrematação por terceiro.

Não é recomendável afirmar que toda falha automaticamente devolve o imóvel ao devedor.

E se o imóvel for vendido por valor maior que a dívida?

O devedor tem direito à eventual sobra.

Depois da venda, devem ser descontados os valores permitidos, como dívida, despesas e encargos.

Havendo excedente, a Lei nº 9.514/1997 determina que o credor entregue o valor ao fiduciante no prazo de cinco dias após a venda.

Exemplo

Considere:

• Preço obtido no leilão: R$ 500 mil.
• Dívida, despesas e encargos: R$ 390 mil.

Existindo saldo líquido de R$ 110 mil após os descontos legalmente permitidos, esse valor não pertence automaticamente ao banco.

Deve ser destinado ao fiduciante, observada a apuração correta.

E se o valor do imóvel não pagar toda a dívida?

Esse ponto mudou com o Marco Legal das Garantias.

Na disciplina geral atual, se o produto do leilão não for suficiente para pagar integralmente dívida, despesas e encargos, o devedor pode continuar responsável pelo saldo remanescente.

Esse saldo pode ser cobrado posteriormente por execução e, quando aplicável, por outras garantias.

Existe exceção relevante para operações residenciais submetidas à regra especial do artigo 26-A.

Por isso, não é mais correto afirmar genericamente que a realização do segundo leilão sempre elimina qualquer saldo devedor.

O único imóvel da família pode ser retomado?

Sim.

A proteção do bem de família não impede o próprio credor fiduciário de executar a garantia constituída sobre aquele imóvel.

A lógica é simples.

A pessoa adquiriu ou utilizou o próprio imóvel como objeto da garantia fiduciária.

Se a dívida garantida não for paga e o procedimento legal for respeitado, a condição de única residência da família não impede, por si só, a execução da garantia.

Isso não significa que o banco possa agir sem respeitar:

• Intimação.
• Prazos.
• Consolidação.
• Leilões.
• Direito de preferência.
• Regras de cobrança.

Quando a retomada pode ser considerada irregular?

A existência de inadimplência não corrige todos os possíveis defeitos do procedimento.

Algumas situações precisam ser verificadas com cuidado.

Falha relevante na intimação

Pode existir discussão quando:

• O endereço correto era conhecido, mas outro foi utilizado.
• Não foram observadas as tentativas previstas em lei.
• O edital foi utilizado sem os pressupostos necessários.
• A certidão cartorária possui inconsistências.
• Pessoa que também deveria ser intimada foi indevidamente omitida.

A análise depende da documentação do Registro de Imóveis.

Consolidação antes do prazo

A propriedade não pode ser consolidada desrespeitando os prazos e procedimentos legalmente aplicáveis.

É importante comparar:

• Data da intimação.
• Data considerada para início do prazo.
• Data do pagamento, se houve.
• Data da consolidação.

Pagamento não considerado

Se o devedor efetivamente regularizou a situação dentro do período legal, mas o procedimento prosseguiu, é necessário verificar os comprovantes e a movimentação cartorária.

Erro na dívida apresentada

Também podem existir divergências quanto a:

• Parcelas.
• Juros.
• Multas.
• Seguros.
• Condomínio.
• Tributos.
• Despesas cartorárias.

Nem todo erro matemático anula automaticamente a consolidação.

É necessário analisar sua relevância e seu impacto no direito de pagamento.

Falta de observância do direito de preferência

Depois da consolidação, o fiduciante possui direito de preferência até o segundo leilão nas condições da lei.

O impedimento indevido desse direito pode justificar questionamento.

Irregularidades relevantes no leilão

Podem ser analisadas:

• Prazo para realização.
• Edital.
• Comunicação ao devedor.
• Valor utilizado no primeiro leilão.
• Critério aplicado no segundo.
• Resultado da arrematação.
• Identificação do arrematante.
• Cumprimento do direito de preferência.

Imóvel vendido abaixo do valor de mercado anula o leilão?

Não automaticamente.

O simples fato de um apartamento valer, segundo anúncios, R$ 600 mil e ser arrematado por valor menor não prova nulidade.

A Lei nº 9.514/1997 possui critérios próprios.

Devem ser examinados:

• Valor indicado no contrato.
• Atualização prevista.
• Valor de avaliação legalmente aplicável.
• Qual leilão estava sendo realizado.
• Valor mínimo daquela etapa.
• Lance efetivamente oferecido.

Comparações com anúncios de imobiliárias podem ajudar em determinadas discussões, mas não substituem os critérios legais.

Juros ou tarifas abusivas anulam automaticamente o leilão?

Não.

A existência de discussão sobre encargos contratuais não paralisa automaticamente a execução extrajudicial.

É possível discutir judicialmente:

• Juros.
• Tarifas.
• Seguros.
• Encargos.
• Forma de amortização.
• Erros de cálculo.

Porém, ajuizar uma ação revisional não significa que o procedimento de alienação fiduciária ficará automaticamente suspenso.

É necessário analisar se existe fundamento para medida urgente e se os requisitos processuais estão presentes.

Posso deixar de pagar porque entrei com ação contra o banco?

Essa conduta pode aumentar o risco.

Uma ação revisional ou discussão judicial não significa que a dívida deixa automaticamente de vencer.

Sem uma decisão judicial específica ou solução formal entre as partes, o procedimento extrajudicial pode prosseguir.

Por isso, o andamento do financiamento e do Registro de Imóveis precisa ser monitorado paralelamente ao processo judicial.

O juiz pode suspender o leilão?

Pode ser solicitado, mas a suspensão não é automática.

Uma medida de urgência depende de elementos como:

• Probabilidade do direito alegado.
• Risco de dano.
• Documentos que demonstrem a irregularidade.
• Fase do procedimento.
• Existência de leilão próximo.
• Situação da propriedade.

Um pedido genérico dizendo apenas que a dívida está sendo discutida pode não ser suficiente.

É possível anular a consolidação?

Pode ser possível quando existe vício juridicamente relevante.

Exemplos que podem justificar análise:

• Intimação inválida.
• Consolidação prematura.
• Pagamento tempestivo ignorado.
• Defeito grave no procedimento.
• Violação de requisito legal essencial.

O resultado dependerá do momento em que o problema é levado ao Judiciário.

Depois da venda a terceiro ou da consolidação definitiva após leilões frustrados, as possibilidades mudam significativamente.

É possível recuperar o imóvel depois da arrematação?

Essa fase é muito mais delicada.

A Lei nº 9.514/1997 atualmente estabelece que, depois da arrematação ou da consolidação definitiva decorrente da frustração dos leilões, determinadas controvérsias sobre cláusulas contratuais e requisitos procedimentais serão resolvidas em perdas e danos, sem impedir a reintegração de posse.

A própria lei faz ressalva quanto à exigência de notificação do devedor e, quando aplicável, do terceiro fiduciante.

Por isso, agir antes do leilão costuma preservar mais possibilidades jurídicas.

O banco pode pedir a saída do morador?

Depois da consolidação e preenchidos os requisitos legais, o credor ou o adquirente do leilão pode buscar a posse.

O artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 prevê possibilidade de reintegração liminar, com prazo de 60 dias para desocupação, quando comprovada a consolidação da propriedade nas condições legais.

Isso não autoriza retirada física do morador sem procedimento adequado.

A instituição ou o comprador deve utilizar os instrumentos jurídicos previstos.

O morador continua pagando condomínio e IPTU?

A responsabilidade por encargos merece atenção mesmo depois da consolidação.

A legislação estabelece regras sobre tributos, taxas e contribuições condominiais enquanto o fiduciante permanece na posse.

Por isso, abandonar pagamentos sem verificar a situação registral pode criar novas dívidas.

Ao receber uma intimação, confira também:

• IPTU.
• Condomínio.
• Seguro.
• Taxas vinculadas ao contrato.

Esses valores podem influenciar o montante necessário para regularização ou preferência.

Imóvel alugado pode ser retomado pelo banco?

A alienação fiduciária também produz efeitos sobre uma eventual locação.

A Lei nº 9.514/1997 possui regra específica que pode permitir a denúncia da locação depois da consolidação, salvo situações em que o credor tenha anuído por escrito, observados os requisitos legais.

Isso significa que um contrato de aluguel não impede automaticamente a execução da garantia fiduciária.

Para quem negocia imóveis financiados ou contratos complexos, vale também consultar Contrato de Compra e Venda de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Antes de Assinar.

O que fazer ao receber uma intimação do cartório?

Não ignore o documento.

Algumas providências são importantes.

1. Anote a data

O prazo é decisivo.

Guarde:

• Envelope.
• Aviso.
• Certidão.
• E-mail.
• Documento entregue.

2. Confira a matrícula

Peça certidão atualizada no Registro de Imóveis.

Verifique:

• Alienação fiduciária.
• Credor atual.
• Consolidação.
• Averbações.
• Eventuais leilões.
• Outros gravames.

3. Peça o demonstrativo da dívida

Compare:

• Saldo.
• Parcelas.
• Juros.
• Multas.
• Seguros.
• Custos.
• Condomínio.
• Tributos.

4. Leia o contrato

Localize as cláusulas sobre:

• Carência.
• Vencimento antecipado.
• Intimação.
• Valor do imóvel para leilão.
• Atualização do valor.
• Endereços.
• E-mail.
• Encargos.

5. Descubra a fase do procedimento

Pergunte:

• Ainda estou dentro dos 15 dias?
• Já houve consolidação?
• Existe leilão marcado?
• O primeiro leilão ocorreu?
• Qual é a data do segundo?
• Ainda existe direito de preferência?

Essa informação define as alternativas disponíveis.

Quais documentos ajudam a verificar uma possível irregularidade?

Reúna:

• Contrato completo.
• Aditivos.
• Matrícula atualizada.
• Boletos.
• Comprovantes de pagamento.
• Planilha do financiamento.
• Intimação.
• Avisos de recebimento.
• E-mails.
• Demonstrativo da dívida.
• Edital dos leilões.
• Resultado dos leilões.
• Comunicações do banco.
• Protocolos de atendimento.
• Comprovantes de mudança de endereço comunicada.
• Propostas de negociação.

Também pode ser útil obter cópia do procedimento diretamente no Registro de Imóveis.

O banco é obrigado a renegociar?

Não existe direito geral de obrigar a instituição a aceitar qualquer proposta de renegociação.

O devedor pode apresentar alternativas, como:

• Pagamento do atraso.
• Renegociação.
• Alongamento.
• Portabilidade, quando possível.
• Venda voluntária antes da consolidação.
• Quitação por outro meio.

A aceitação dependerá do contrato, da legislação e da política da instituição.

Não se deve confundir negociação comercial com o direito legal de purgação da mora.

É possível vender o imóvel antes de perder para o banco?

Pode ser possível enquanto a situação jurídica ainda permitir.

Como existe alienação fiduciária, a transferência normalmente depende da participação ou anuência do credor e da quitação ou reorganização da dívida.

Em determinados casos, vender o imóvel antes do avanço do procedimento pode evitar a perda do patrimônio para leilão.

Mas a operação precisa ser organizada formalmente.

Contratos informais ou “de gaveta” não eliminam a garantia registrada.

Leia também Contrato de Gaveta: Quais São os Riscos Reais e Como Regularizar a Situação.

O Marco Legal das Garantias mudou a alienação fiduciária?

Sim.

A Lei nº 14.711/2023 alterou vários dispositivos da Lei nº 9.514/1997.

Entre os pontos relevantes estão:

• Novas regras sobre intimação.
• Alterações no procedimento dos leilões.
• Prazo de 60 dias para realização do leilão depois da consolidação.
• Regras específicas sobre lance no segundo leilão.
• Possibilidade de saldo remanescente em determinadas operações.
• Disciplina especial para financiamento residencial do próprio devedor.
• Regras envolvendo mais de um imóvel em garantia.
• Alterações nas consequências posteriores à consolidação e aos leilões.

Por isso, artigos e decisões baseados apenas na versão antiga da Lei nº 9.514/1997 podem levar a conclusões erradas.

Leia também Novo Marco Legal das Garantias: atraso no financiamento e risco de perder o imóvel.

O contrato pode prever mais de um imóvel como garantia?

Sim.

Depois das alterações legislativas, existem regras específicas para operações garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis.

Dependendo do contrato, o credor pode realizar a excussão:

• Simultaneamente.
• Em sequência.
• Apenas até alcançar valor suficiente para satisfação do crédito.

Essa estrutura exige análise ainda mais cuidadosa do contrato e das matrículas.

A alienação fiduciária pode ser revisada judicialmente?

Sim, mas é importante separar duas questões.

Revisar o contrato

Pode envolver discussão sobre:

• Juros.
• Encargos.
• Seguros.
• Tarifas.
• Sistema de amortização.
• Cobranças indevidas.

Questionar a execução da garantia

Pode envolver:

• Intimação.
• Prazo.
• Consolidação.
• Leilão.
• Direito de preferência.
• Destinação do saldo.
• Regularidade das averbações.

Uma revisão contratual não anula automaticamente a execução fiduciária.

Do mesmo modo, encontrar uma falha formal não significa que todas as cláusulas do financiamento sejam abusivas.

Quando é importante agir rapidamente?

Principalmente quando existe:

• Intimação para pagamento.
• Consolidação já registrada.
• Primeiro leilão marcado.
• Segundo leilão próximo.
• Direito de preferência prestes a terminar.
• Ordem de desocupação.
• Reintegração de posse.
• Divergência relevante de endereço.
• Pagamento não reconhecido.

Quanto mais avançado o procedimento, menores podem ser as possibilidades de voltar ao contrato original.

Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária

Checklist: o que conferir antes de considerar o imóvel perdido

Verifique:

• Quantas parcelas estão vencidas.
• Qual carência consta do contrato.
• Data da intimação.
• Forma de intimação.
• Endereço utilizado.
• Valor cobrado.
• Prazo de 15 dias.
• Comprovantes de pagamento.
• Matrícula atualizada.
• Data da consolidação.
• Existência de primeiro leilão.
• Data do segundo leilão.
• Comunicação dos leilões.
• Valor indicado no contrato.
• Resultado dos leilões.
• Direito de preferência.
• Existência de saldo a receber.
• Possibilidade de saldo remanescente.
• Finalidade residencial ou não do financiamento.

Conclusão

A alienação fiduciária permite a retomada extrajudicial do imóvel, mas o procedimento possui etapas e requisitos que precisam ser respeitados.

Atrasar uma parcela não significa perder o imóvel imediatamente.

Antes da consolidação, podem existir oportunidades legais de regularização. Depois da consolidação, a posição do devedor muda, e normalmente passa a existir direito de preferência para readquirir o imóvel, e não simplesmente o direito de pagar apenas as parcelas atrasadas.

O Marco Legal das Garantias também modificou regras sobre leilões e saldo devedor. Além disso, o STJ consolidou em 2026, no Tema 1.288, a diferença entre purgação da mora antes da consolidação e preferência depois dela.

Por isso, quem recebe uma intimação deve conferir imediatamente o contrato, a matrícula, os valores e as datas do procedimento.

Se houver divergências relevantes, é possível avaliar as medidas adequadas antes que o leilão avance.