Novo Marco Legal das Garantias: atraso no financiamento e risco de perder o imóvel

Novo Marco Legal das Garantias mudou pontos importantes da cobrança de dívidas com imóvel em garantia. Quem atrasa parcelas de financiamento, empréstimo com garantia imobiliária ou operação com alienação fiduciária precisa entender os prazos e os riscos.

A principal mudança está na velocidade e na força dos procedimentos extrajudiciais. Em muitos casos, o banco ou credor não precisa iniciar uma ação judicial para levar o imóvel a leilão. O procedimento passa pelo Cartório de Registro de Imóveis, com prazos curtos para o devedor agir.

Isso não significa que qualquer atraso gera perda imediata do imóvel. Também não significa que o credor pode fazer tudo sem regras. A lei exige intimação, prazo para pagamento, respeito ao contrato, registro adequado e observância dos leilões.

Novo Marco Legal das Garantias: o que mudou para quem financiou imóvel

O Novo Marco Legal das Garantias é o nome dado à Lei 14.711/2023. Ela alterou regras sobre garantias, execução extrajudicial e recuperação de crédito. A lei foi publicada no Diário Oficial da União em 31 de outubro de 2023 e alterou, entre outras normas, a Lei 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de imóvel.

Na prática, a lei reforçou mecanismos para o credor recuperar o crédito com mais rapidez. Isso afeta diretamente quem comprou imóvel financiado, especialmente quando o contrato usa alienação fiduciária.

O que é alienação fiduciária de imóvel

A alienação fiduciária é uma garantia.

Funciona assim:

• o comprador fica com a posse direta do imóvel;
• ele pode morar, usar e pagar as despesas do bem;
• o credor fica com a propriedade fiduciária, que é uma propriedade em garantia;
• quando a dívida é quitada, essa garantia deve ser baixada;
• se houver inadimplência e a mora não for regularizada, o imóvel pode ser consolidado em nome do credor e levado a leilão.

Uma analogia simples: o imóvel fica como uma “chave de segurança” do contrato. Enquanto o financiamento é pago, o comprador usa o bem normalmente. Se a dívida deixa de ser paga e o procedimento legal é cumprido, essa garantia pode ser executada.

Para entender melhor a base do tema, leia também: Alienação fiduciária: quando o banco pode tomar o imóvel e quando a retomada é abusiva?.

O banco precisa entrar na Justiça para tomar o imóvel?

Em regra, não precisa de ação judicial prévia quando o contrato está regularmente garantido por alienação fiduciária e o procedimento da Lei 9.514/1997 é seguido.

O STF validou a constitucionalidade da execução extrajudicial da alienação fiduciária no Tema 982. A tese reconhece que o procedimento da Lei 9.514/1997 é compatível com as garantias processuais da Constituição.

Mas isso não impede o controle judicial.

O devedor pode discutir irregularidades, por exemplo:

• ausência de intimação válida;
• erro no valor cobrado;
• falta de registro do contrato;
• descumprimento dos prazos;
• falhas na comunicação dos leilões;
• cláusulas abusivas;
• cobrança de despesas sem demonstração.

O ponto central é agir rápido. Esperar o leilão acontecer costuma reduzir muito as alternativas.

Como funciona o procedimento em 7 etapas

1. Atraso da parcela

O procedimento começa com a dívida vencida e não paga.

O atraso pode envolver:

• parcela do financiamento;
• encargos contratuais;
• seguros;
• tributos;
• condomínio, quando imputável ao imóvel;
• outras obrigações ligadas ao contrato.

Nem todo atraso vai direto ao cartório. Antes disso, é comum haver cobrança administrativa. Porém, o prazo exato depende do contrato e da lei.

2. Prazo de carência

O contrato pode prever um prazo de carência antes da expedição da intimação.

Se o contrato não trouxer esse prazo, a Lei 9.514/1997, com a alteração da Lei 14.711/2023, prevê carência de 15 dias.

Por isso, não confie em uma regra informal de “dois meses” ou “três parcelas”. O contrato deve ser lido com cuidado.

3. Intimação pelo Cartório de Registro de Imóveis

Depois da carência, o credor pode pedir ao Cartório de Registro de Imóveis que intime o devedor.

Essa intimação é muito importante. Ela marca o início do prazo legal para regularizar a mora.

A lei prevê que o devedor deve ser intimado para pagar, em 15 dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, além de juros, penalidades, encargos contratuais, encargos legais, tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e despesas de cobrança e intimação.

4. Prazo de 15 dias para purgar a mora

Purgar a mora significa regularizar o atraso.

Na linguagem simples, é pagar o que está vencido, mais os encargos permitidos.

O pagamento não costuma ser apenas da parcela original atrasada. Podem entrar:

• parcelas vencidas;
• parcelas que vencerem até a data do pagamento;
• juros;
• multa;
• despesas de cobrança;
• despesas de intimação;
• emolumentos cartorários;
• tributos e condomínio, quando cabíveis.

Esse prazo é curto. Por isso, ao receber a intimação, o devedor deve conferir o valor imediatamente.

5. Consolidação da propriedade

Se a mora não for purgada no prazo, o credor pode pedir a consolidação da propriedade.

Isso significa que a propriedade fiduciária deixa de ser apenas uma garantia e passa a ficar consolidada no patrimônio do credor.

Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, a lei traz regra especial: até a averbação da consolidação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e despesas legais para convalidar o contrato.

Depois da consolidação, o cenário muda. O STJ já decidiu que, consolidada a propriedade em nome do credor, não cabe simples purgação da mora. Em regra, resta ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel.

6. Primeiro e segundo leilão

Consolidada a propriedade em seu nome, o credor deve promover leilão público para venda do imóvel.

A Lei 14.711/2023 alterou o art. 27 da Lei 9.514/1997 e passou a prever o prazo de 60 dias para o leilão, contado do registro da consolidação.

No primeiro leilão, o imóvel segue a lógica do valor de avaliação previsto no contrato, com atualização quando aplicável.

Se não houver venda, ocorre o segundo leilão. Nesse segundo momento, o valor mínimo pode se aproximar da dívida e das despesas, conforme a modalidade da operação e as regras legais.

7. Direito de preferência do devedor

Após a consolidação e até a data do segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para adquirir o imóvel.

Mas atenção: isso não é a mesma coisa que pagar apenas as parcelas atrasadas.

Para exercer esse direito, será preciso pagar valor correspondente à dívida, despesas, seguros, encargos legais, condomínio, tributos e custos relacionados ao procedimento, inclusive valores pagos para consolidação e nova aquisição, quando cabíveis.

O que acontece se o imóvel for vendido por valor menor que a dívida?

Depende do tipo de operação.

Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, há uma regra especial. Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao valor mínimo legal, a dívida será considerada extinta, com quitação recíproca.

Em outras operações, a regra pode ser diferente. A Lei 14.711/2023 incluiu previsão de que, se o produto do leilão não bastar para pagar integralmente a dívida, despesas e encargos, o devedor pode continuar obrigado pelo saldo remanescente, ressalvada a hipótese especial do art. 26-A.

Por isso, é importante separar os casos:

• financiamento de imóvel residencial para aquisição ou construção;
• empréstimo com imóvel em garantia;
• operação empresarial;
• extensão de garantia;
• garantia envolvendo mais de um imóvel.

Cada cenário pode gerar efeitos diferentes.

Extensão da alienação fiduciária: cuidado ao usar o mesmo imóvel em novas dívidas

Uma das mudanças relevantes do Novo Marco Legal das Garantias foi permitir a extensão da alienação fiduciária.

Isso significa que uma propriedade fiduciária já constituída pode, em certas situações, garantir novas operações de crédito.

Mas isso não é automático.

A lei exige requisitos, como:

• contratação com o credor titular da propriedade fiduciária;
• inexistência de obrigação com credor diverso garantida pelo mesmo imóvel, nas hipóteses legais;
• contratação no âmbito permitido pela lei;
• averbação no Cartório de Registro de Imóveis;
• respeito ao prazo e ao valor garantido no título original.

Exemplo prático

Imagine um imóvel financiado com saldo devedor de R$ 250 mil.

O banco oferece uma nova operação de crédito usando a mesma garantia. O consumidor aceita, assina o título de extensão e essa extensão é averbada na matrícula.

Se essa nova dívida não for paga e a mora não for purgada, o credor pode considerar vencidas antecipadamente as demais operações vinculadas à mesma garantia, desde que observadas as regras legais e contratuais.

Em outras palavras: uma dívida menor pode colocar o imóvel em risco se ela estiver regularmente vinculada à mesma garantia.

Quais documentos separar ao receber uma intimação

Ao receber uma intimação do cartório ou perceber risco de inadimplência, reúna os documentos antes de negociar ou contestar.

Separe:

• contrato de financiamento;
• aditivos contratuais;
• matrícula atualizada do imóvel;
• comprovantes de pagamento;
• boletos pagos e vencidos;
• planilha de evolução da dívida;
• intimação recebida;
• notificações do banco;
• comunicações por e-mail, aplicativo ou carta;
• comprovantes de tentativa de renegociação;
• comprovantes de IPTU, condomínio e seguro;
• edital de leilão, se já existir;
• avaliação do imóvel usada no contrato.

Esses documentos ajudam a verificar se o valor cobrado está correto e se o procedimento respeitou a lei.

Custos que podem aparecer na cobrança

A regularização da mora pode ficar mais cara depois que o procedimento vai para o cartório.

Podem ser cobrados, conforme o caso:

• parcelas vencidas;
• juros;
• multa;
• encargos contratuais;
• emolumentos do cartório;
• despesas de intimação;
• despesas de cobrança;
• tributos;
• condomínio imputável ao imóvel;
• seguros;
• comissão de leiloeiro, quando o leilão já estiver em andamento;
• ITBI e outras despesas ligadas à consolidação ou reaquisição, quando aplicáveis.

Não há uma tabela nacional única para todos os custos cartorários. Os emolumentos variam por estado.

Quando a retomada pode ser questionada

A execução extrajudicial pode ser questionada quando houver indícios de irregularidade.

Alguns exemplos:

• o contrato de alienação fiduciária não foi registrado;
• a intimação foi enviada para endereço errado;
• o devedor não foi localizado, mas o credor não tentou meios razoáveis de intimação;
• houve cobrança de valor sem memória de cálculo;
• o leilão foi realizado sem comunicação adequada;
• o valor mínimo não respeitou a lei;
• houve cobrança de dívida já paga;
• a extensão da garantia não foi averbada corretamente;
• o edital contém erro relevante;
• o contrato tem cláusula abusiva.

O STJ decidiu em 2025 que o registro do contrato é requisito para a utilização do procedimento extrajudicial da Lei 9.514/1997.

Também há decisões reconhecendo nulidade de intimação por edital quando não foram esgotados previamente outros meios de localização do devedor.

Contrato de gaveta aumenta o risco

Quem compra imóvel financiado por contrato de gaveta corre risco maior.

Isso acontece porque, perante o banco, o devedor oficial continua sendo quem assinou o financiamento. Se houver atraso, intimação ou leilão, o comprador informal pode não receber as comunicações corretamente.

Além disso, o banco pode não reconhecer a transferência particular sem anuência.

Para entender esse risco, leia também: Contrato de Gaveta: quais são os riscos reais e como regularizar a situação.

Como agir antes de o problema chegar ao leilão

Renegocie antes da intimação cartorária

A melhor chance de resolver o problema costuma estar antes da consolidação.

Procure o credor e peça:

• atualização do saldo;
• proposta de renegociação;
• incorporação das parcelas vencidas;
• pausa ou reestruturação, se disponível;
• revisão de encargos;
• segunda via de boletos.

Guarde tudo por escrito.

Confira se a dívida está correta

Não aceite o valor cobrado sem verificar.

Confira:

• número de parcelas vencidas;
• juros aplicados;
• multa;
• seguro;
• condomínio;
• IPTU;
• despesas cartorárias;
• honorários ou despesas de cobrança;
• saldo devedor total.

Erros em planilha podem mudar o valor necessário para purgar a mora.

Avalie portabilidade ou refinanciamento com cautela

A portabilidade pode reduzir juros em alguns casos. Mas ela deve ser analisada com cuidado.

Compare:

• taxa efetiva total;
• prazo restante;
• custo de registro;
• seguros;
• CET;
• valor final pago;
• risco de nova garantia.

Não assine extensão de garantia sem entender o impacto em caso de atraso.

Busque análise jurídica quando houver intimação ou edital

Se já existe intimação, edital ou leilão marcado, o tempo é curto.

A análise deve verificar:

• validade da intimação;
• regularidade do registro;
• memória de cálculo;
• prazos;
• comunicação dos leilões;
• cláusulas do contrato;
• possibilidade de acordo;
• cabimento de medida judicial.

Quando o imóvel já foi arrematado, a discussão tende a ficar mais difícil. Em alguns casos, pode haver debate sobre perdas e danos ou nulidades específicas.

E se o banco ou comprador pedir a posse do imóvel?

Após o leilão ou consolidação definitiva, o credor, sucessor ou arrematante pode pedir a posse do imóvel.

A Lei 9.514/1997 prevê reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor, na forma legal.

Esse ponto se conecta ao tema da imissão na posse. Para aprofundar, leia: Ação de Imissão na Posse: quando usar e como funciona o processo.

Direitos e deveres do devedor

Direitos

O devedor tem direito a:

• ser intimado nos termos da lei;
• receber prazo para purgar a mora;
• conferir o valor cobrado;
• pagar a mora antes da consolidação, quando cabível;
• ser comunicado dos leilões conforme a lei;
• exercer direito de preferência até o segundo leilão;
• receber eventual saldo que sobrar após a venda do imóvel;
• questionar irregularidades.

Deveres

O devedor deve:

• pagar as parcelas e encargos do contrato;
• manter endereço atualizado;
• acompanhar e-mails e notificações;
• não ignorar comunicações do cartório;
• pagar tributos e condomínio quando forem de sua responsabilidade;
• guardar comprovantes;
• agir rapidamente em caso de atraso.

Checklist rápido para evitar a perda do imóvel

• Leia a cláusula de inadimplência do contrato.
• Verifique se há prazo de carência.
• Não espere acumular parcelas.
• Peça a planilha da dívida.
• Guarde comprovantes de pagamento.
• Atualize endereço, telefone e e-mail junto ao credor.
• Não ignore intimação do cartório.
• Confira se a matrícula mostra alienação fiduciária e eventuais extensões.
• Evite usar o imóvel da família como garantia de dívidas de curto prazo.
• Busque análise do contrato antes de assinar nova operação com garantia imobiliária.

Para compras futuras, a prevenção começa antes da assinatura. Veja também: Due Diligence Imobiliária: como investigar um imóvel antes da compra e evitar surpresas jurídicas.

Perguntas frequentes

Conclusão

O Novo Marco Legal das Garantias tornou mais relevante o acompanhamento de contratos com imóvel em garantia. O atraso não leva à perda automática do bem, mas os prazos são curtos e o procedimento extrajudicial pode avançar rapidamente.

A melhor proteção é agir antes da consolidação da propriedade. Leia o contrato, confira a dívida, guarde documentos e busque orientação quando houver intimação, edital ou leilão marcado.

Em caso de dúvida sobre financiamento, alienação fiduciária ou risco de leilão, uma análise jurídica do contrato e da matrícula pode indicar quais medidas ainda são possíveis.