Comprar um apartamento na planta é o sonho de muita gente, mas imprevistos podem acontecer: perda de renda, mudança de cidade, atraso na obra ou simplesmente arrependimento. E aí surge a dúvida — posso desistir do contrato sem perder tudo o que já paguei? Este texto explica, em linguagem direta, como funciona o distrato de imóvel na planta, quais valores podem ser devolvidos, quais multas a construtora pode reter e quais documentos ajudam a garantir seus direitos.
Nesse artigo:
O que é distrato de imóvel na planta?
Distrato é o nome dado ao ato de rescindir o contrato de compra e venda antes da entrega das chaves. No caso de imóvel na planta, significa encerrar a relação jurídica com a incorporadora quando a unidade ainda está em construção. Em outras palavras, é devolver o imóvel para a construtora e receber de volta — parcial ou totalmente — os valores já pagos.
Pergunta retórica: você sabia que a lei liberou a construtora a reter parte do valor como multa, mas limitou o percentual para evitar abusos?
Base legal: Lei 13.786/2018 — “Lei do Distrato”
A Lei 13.786/2018 regulamentou o distrato de imóvel na planta e trouxe regras claras:
- Permite retenção de até 25 % do valor pago em caso de desistência do comprador.
- Se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50 %.
- Determina prazo máximo de 180 dias para devolução dos valores, contados da data do distrato.
- Prevê multa de 1 % ao mês de atraso, se a construtora não reembolsar no prazo.
- Obriga a construtora a fornecer quadro-resumo do contrato com todas as taxas e penalidades.
A norma alterou a Lei 4.591/1964 (condomínios e incorporações) e o Código de Defesa do Consumidor segue aplicável em tudo que não conflita.
Quando pedir o distrato? 5 situações comuns
- Problemas financeiros — perda de emprego ou aumento de juros que inviabiliza o financiamento.
- Mudança de planos — transferência de trabalho para outra cidade.
- Atraso na obra — a construtora ultrapassa o prazo contratual more than 180 days.
- Inadimplência crônica — não consegue mais pagar as parcelas e evita negativação.
- Desistência do negócio — arrependimento ou busca de oportunidade melhor.
Percentual de devolução: como calcular?
Fórmula simplificada
Valor devolvido = (Total pago – (Total pago × porcentagem de retenção)) – valores de corretagem já usufruídos
Exemplo numérico
- Total pago: R$ 100 000
- Retenção (patrimônio de afetação): 50 % → R$ 50 000
- Taxa de corretagem já paga: R$ 5 000
Reembolso: R$ 45 000
Importante: a taxa de corretagem é irrestituível, pois remunera serviço já prestado — salvo cobrança abusiva.
Prazo para reembolso e forma de pagamento
| Situação | Prazo máximo | Forma |
|---|---|---|
| Empreendimento sem patrimônio de afetação | 180 dias | Parcela única |
| Empreendimento com patrimônio de afetação | 180 dias | Parcelado, no mesmo nº de prestações pagas |
Se a construtora atrasar, incide multa de 1 % ao mês e correção pelo Índice Nacional da Construção (INCC).
Diferença entre distrato por culpa do comprador e da construtora
Culpa do comprador
- Inadimplência ou desistência sem justificativa.
- Retenção de 25 % ou 50 % (patrimônio de afetação).
Culpa da construtora
- Atraso superior a 180 dias sem entregar.
- Comprador pode rescindir sem multa e receber 100 % de volta + multa compensatória prevista.
- Pode ainda pleitear danos materiais (aluguéis pagos) e morais.
Dica: guarde toda a comunicação sobre cronograma e fotos da obra para comprovar atraso.
Documentos e provas que fortalecem a negociação
- Contrato de compra e venda e quadro-resumo.
- Boletos ou comprovantes de transferência das parcelas.
- E-mails e notificações trocados com a incorporadora.
- Fotos da obra mostrando estágio físico.
- Relatórios de engenharia ou vistorias independentes.
- Extrato do avanço de obra no site da Caixa ou do banco financiador.
Quanto mais robusto o dossiê, melhor a posição de negociação — ou de defesa judicial.
Passo a passo para formalizar o distrato
- Levantar toda a documentação listada acima.
- Enviar notificação extrajudicial à construtora informando a intenção de distrato e solicitando cálculo de devolução.
- Agendar reunião para assinatura do termo de distrato e quadro-resumo atualizado.
- Conferir valores apresentados — solicite planilha detalhada.
- Assinar termo com testemunhas e prazo de pagamento expresso.
- Registrar em cartório se desejar segurança extra.
- Acompanhar reembolso no prazo de 180 dias.
- Cobrar juros/multa se houver atraso, por via administrativa ou judicial.
Exemplos práticos
Caso 1 — Desistência antes das chaves
João pagou R$ 60 000 em 18 parcelas. O empreendimento tem patrimônio de afetação. Ao desistir, a construtora reteve 50 % (R$ 30 000) e devolveu os outros R$ 30 000 em 18 parcelas. João registrou acordo em cartório.
Caso 2 — Atraso de 10 meses na entrega
Larissa comprova atraso superior a 180 dias. Rescinde sem multa. Recebe 100 % do valor pago + correção. Além disso, obtém indenização de R$ 10 000 por danos morais.
Perguntas frequentes
1. Posso vender a unidade para outra pessoa em vez de distratar?
Sim, chama‑se cessão de posição contratual. Requer anuência da construtora e pagamento de taxa administrativa.
2. E se a construtora se recusar a assinar o distrato?
Você pode ajuizar ação de rescisão contratual com restituição de valores.
3. A taxa SATI é devolvida?
Se cobrada ilegalmente, pode ser restituída integralmente.
4. Posso usar FGTS após distrato para outro imóvel?
Sim, após baixa da matrícula no contrato anterior.
Links internos recomendados
- Contrato de Compra e Venda de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Antes de Assinar
https://rochaadvogadosassociados.com.br/contrato-de-compra-e-venda-de-imoveis/ - Vícios Ocultos no Imóvel: Quem É Responsável e Como Exigir Seus Direitos?
https://rochaadvogadosassociados.com.br/vicios-ocultos-no-imovel/
Fonte externa confiável
Texto integral da Lei 13.786/2018 disponível no Portal da Câmara dos Deputados: https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/2018/lei-13786-27-dezembro-2018-787092-publicacaooriginal-157997-pl.html
Checklist rápido
- Verificar se o contrato está dentro do prazo de 180 dias de atraso.
- Calcular percentual de retenção (25 % ou 50 %).
- Reunir comprovantes de pagamento e contrato.
- Notificar a construtora por escrito.
- Exigir termo de distrato com quadro-resumo.
- Controlar prazo de 180 dias para reembolso.
- Cobrar correção e multa em caso de atraso.
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