No ramo imobiliário, a usucapião extrajudicial é um procedimento que permite regularizar a propriedade de um imóvel diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial. Prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ, ela representa uma alternativa mais rápida para quem já possui a posse contínua, mansa e pacífica de um bem.
Nesse post:
O que é usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial é o reconhecimento administrativo do direito de propriedade, realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, mediante apresentação de provas e documentos que comprovem o tempo e as condições da posse. Esse procedimento só é possível quando não há disputa sobre o imóvel e todos os requisitos legais da modalidade de usucapião estão cumpridos.
Requisitos básicos
- Posse contínua, mansa e pacífica, sem oposição.
- Definição clara da modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural, entre outras).
- Ausência de litígio judicial sobre o imóvel.
- Participação obrigatória de advogado ou defensor público.
- Imóvel não pode ser bem público.
Essas exigências constam no Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça.
Documentos necessários
- Ata notarial lavrada por tabelião, comprovando o tempo e a forma de posse.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes.
- Certidão da matrícula ou transcrição atualizada do imóvel.
- Certidões negativas da Justiça Estadual e Federal, demonstrando ausência de ações possessórias.
- Comprovação de uso do imóvel conforme a modalidade de usucapião.
Passo a passo do procedimento
- Procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário para avaliar a viabilidade.
- Reunir todos os documentos listados.
- Elaborar o requerimento de usucapião extrajudicial e protocolar no cartório competente.
- O registrador analisará a documentação (fase de qualificação registral).
- Em caso de aprovação, será efetuado o registro e emitida nova matrícula em nome do requerente.
Se houver impugnação de algum interessado, o processo será suspenso e o interessado poderá recorrer à via judicial.
Prazo e custos
O tempo médio de tramitação costuma variar entre 90 e 120 dias, desde que não haja pendências ou impugnações. Esse prazo pode ser maior dependendo da complexidade e da localidade.
Os custos incluem taxas de cartório, honorários do advogado e despesas técnicas, como levantamento topográfico. Não há valor fixo nacional, sendo necessário consultar o cartório responsável.
Cuidados e riscos
A principal exigência é que todos os confrontantes e o proprietário registral concordem com o pedido. Se houver discordância, o procedimento não prossegue administrativamente. Além disso, a usucapião extrajudicial não gera coisa julgada, o que significa que o reconhecimento pode ser questionado judicialmente em situações específicas.
Exemplos práticos
Imóvel urbano: João ocupa há seis anos um terreno de 200 m² para moradia da família, sem oposição e sem outro imóvel em seu nome. Pode buscar a modalidade de usucapião especial urbana.
Área rural: Maria vive e produz em pequena propriedade rural há mais de cinco anos, de forma contínua e sem litígio. Ela pode requerer a modalidade especial rural.
Perguntas frequentes
Preciso de advogado para pedir usucapião extrajudicial?
Sim. A presença de advogado é obrigatória, conforme o Provimento nº 65/2017 do CNJ.
Qual o prazo mínimo de posse exigido?
Depende da modalidade: cinco, dez ou quinze anos, conforme o caso.
E se houver um processo judicial discutindo o imóvel?
A via extrajudicial não pode ser utilizada quando existe litígio judicial sobre a posse ou propriedade.
O registro cartorial tem o mesmo valor de uma sentença?
O registro formaliza o direito de propriedade, mas não impede contestação judicial futura.
Conclusão
A usucapião extrajudicial é uma ferramenta importante para a regularização imobiliária, desde que o interessado cumpra todos os requisitos legais. Com o apoio de um advogado e a documentação correta, o procedimento pode trazer segurança jurídica e valorização ao imóvel.
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