No direito imobiliário, posse e propriedade são conceitos distintos, mas que frequentemente geram dúvidas. Saber diferenciá-los é essencial para proteger seus direitos e evitar conflitos.
Nesse post:
O que é posse?
Segundo o artigo 1.196 do Código Civil, a posse é o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Em outras palavras, é quando uma pessoa utiliza o bem como se fosse dono, mesmo que não tenha o registro formal.
Exemplo: quem ocupa um imóvel, paga impostos e cuida dele, mas não tem escritura registrada, exerce a posse.
O que é propriedade?
A propriedade, definida pelo artigo 1.228 do Código Civil, garante ao titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem o detenha indevidamente. O reconhecimento ocorre pelo registro no cartório de imóveis.
Exemplo: quem compra um imóvel e registra a escritura em cartório passa a ser o proprietário, ainda que não resida no local.
Diferença entre posse e propriedade no direito imobiliário
- Posse: refere-se à ocupação e utilização do imóvel.
- Propriedade: é o direito formal, garantido pelo registro.
A confusão é comum em heranças, contratos particulares e negócios sem regularização.
Como proteger seus direitos
Ações possessórias
O Código de Processo Civil prevê mecanismos para defesa da posse:
- Manutenção de posse: protege quem já possui o bem e sofre turbação.
- Reintegração de posse: utilizada quando alguém perde o bem por esbulho.
- Interdito proibitório: previne ameaças de invasão ou turbação.
Ação reivindicatória
Instrumento usado pelo proprietário que possui o registro e deseja recuperar o imóvel ocupado por terceiro.
Usucapião
É a forma de adquirir propriedade a partir do exercício contínuo e qualificado da posse, desde que cumpridos os prazos e requisitos previstos no Código Civil.
Saiba mais: Usucapião: Quem Tem Direito e Como Solicitar?.
Exemplos práticos
- Quem compra imóvel sem registrar tem apenas posse, não propriedade.
- Ocupação prolongada e pacífica pode gerar direito à usucapião.
- Proprietário com escritura pode mover ação reivindicatória contra ocupantes irregulares.
Perguntas frequentes
Quem mora em imóvel sem escritura é proprietário?
Não. É apenas possuidor. A propriedade só é reconhecida com registro em cartório.
Posso perder a propriedade do meu imóvel?
Sim, nos casos em que alguém exerce posse prolongada e preenche os requisitos da usucapião.
É possível vender um imóvel com contrato particular?
O contrato pode transferir a posse, mas a propriedade só é transmitida com o registro. Confira: Contrato de Compra e Venda de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Antes de Assina..
Qual ação devo ingressar se invadirem meu terreno?
A ação adequada é a reintegração de posse, prevista no CPC.
Conclusão
A distinção entre posse e propriedade é essencial para garantir segurança jurídica nas relações de direito imobiliário. Compreender seus direitos ajuda a evitar riscos e tomar decisões mais seguras. Para aprofundar o tema, veja também Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel.
