Quando o inquilino sai e deixa dívidas, o proprietário se vê diante de uma situação frustrante e, muitas vezes, confusa. Afinal, quem deve arcar com contas de luz, água, condomínio e aluguel atrasado após a entrega das chaves? Existe um caminho legal para cobrar esses valores e evitar prejuízos?
Nesse post:
Este artigo explica de forma clara e prática quais são os direitos do proprietário e as medidas legais cabíveis nesses casos, com base na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e em exemplos reais do dia a dia.
O que acontece quando o inquilino sai devendo?
Quando o inquilino entrega o imóvel sem quitar as pendências, as dívidas podem envolver diferentes tipos de obrigações:
- Aluguel e encargos locatícios atrasados
- Contas de consumo (água, luz, gás)
- Taxas condominiais
- Danos ao imóvel
- Multa por rescisão antecipada de contrato
A responsabilidade do locatário (inquilino) por essas dívidas continua mesmo após a entrega das chaves, desde que os débitos tenham sido gerados durante o período de locação.
Exemplo prático: imagine que o inquilino entregou o imóvel em setembro, mas deixou contas de luz de agosto em aberto. Mesmo após a saída, ele ainda é responsável por essas faturas.
Como comprovar que o inquilino deixou dívidas?
Antes de qualquer medida judicial, o primeiro passo é reunir provas que demonstrem a existência e o período das dívidas. Entre os principais documentos estão:
- Contrato de locação assinado por ambas as partes
- Comprovantes de pagamento dos aluguéis anteriores
- Faturas de água, luz, gás e condomínio
- Laudo de vistoria de entrada e saída
- Conversas ou e-mails que comprovem a ciência do inquilino sobre as pendências
Essas provas serão fundamentais caso o proprietário precise acionar a Justiça ou negociar a cobrança com o inquilino ou com o fiador.
Fiador, caução ou seguro-fiança: quem paga se o inquilino não quitar as dívidas?
A garantia locatícia existe justamente para situações como essa. Veja como funciona cada tipo:
1. Fiador
O fiador é responsável solidário pelas obrigações do inquilino. Isso significa que, caso o locatário não pague, o proprietário pode cobrar diretamente do fiador, inclusive com ação judicial.
A responsabilidade do fiador permanece até a devolução das chaves, salvo disposição contrária no contrato.
2. Caução em dinheiro
Quando há caução, o valor depositado pode ser usado para abater as dívidas, desde que o proprietário comprove os débitos.
Porém, se as dívidas forem maiores que o valor da caução, o locador pode acionar judicialmente o inquilino pelo saldo restante.
3. Seguro-fiança
Nesse caso, a seguradora assume o pagamento dos débitos previstos na apólice (como aluguel e encargos). Depois, ela cobra o valor do inquilino, que passa a ser o devedor da seguradora.
(Se quiser entender melhor as diferenças entre as garantias, confira nosso artigo “Caução, Fiador ou Seguro-Fiança? Compare as Garantias Locatícias”.)
O que o proprietário pode fazer para cobrar os valores devidos?
A cobrança pode seguir três caminhos principais, dependendo da situação e do relacionamento entre as partes:
1. Negociação amigável
Antes de partir para a Justiça, é possível tentar uma solução extrajudicial.
O proprietário pode enviar uma notificação por escrito ao inquilino e ao fiador, com o detalhamento das dívidas e o prazo para pagamento.
Essa notificação deve ser registrada ou enviada por meio eletrônico com confirmação de recebimento.
2. Ação de cobrança
Se a tentativa de acordo falhar, o locador pode ingressar com uma ação de cobrança judicial.
Esse processo permite recuperar:
- Aluguéis atrasados
- Contas de consumo não quitadas
- Multas contratuais
- Despesas de reparos
Em muitos casos, é possível pedir a inclusão do nome do inquilino no Serasa ou SPC após sentença transitada em julgado, garantindo maior pressão para o pagamento.
3. Ação de execução
Se o contrato de locação foi assinado com duas testemunhas, ele tem força de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII do CPC).
Isso significa que o proprietário pode pular a fase de conhecimento e cobrar o valor diretamente em uma ação de execução, tornando o processo mais rápido e eficiente.
E se o imóvel tiver danos ou mau uso?
Além das dívidas financeiras, é comum que o proprietário se depare com danos materiais causados pelo inquilino.
Nesses casos, o laudo de vistoria de entrada e saída é a principal prova para exigir reparação.
Se o relatório indicar que o imóvel foi devolvido em condições piores do que as originais, o locador pode descontar da caução (se houver) ou ajuizar uma ação de indenização pelos prejuízos.
As contas em nome do proprietário podem ser cobradas?
Sim, e é justamente aí que muitos proprietários enfrentam dificuldades.
Contas de água, luz ou gás geralmente ficam em nome do proprietário, especialmente em condomínios.
Por isso, mesmo que o inquilino tenha deixado débitos, a concessionária pode cobrar do titular cadastrado.
Nesse caso, o locador precisa pagar para evitar negativação, e depois ajuizar uma ação regressiva contra o inquilino, cobrando os valores pagos indevidamente.
Como evitar que isso aconteça novamente?
Alguns cuidados preventivos podem evitar grandes dores de cabeça:
1. Faça um contrato de locação completo
Inclua cláusulas claras sobre responsabilidade por danos, contas de consumo e forma de devolução das chaves.
Um bom contrato é a melhor ferramenta de proteção do proprietário.
2. Realize vistorias detalhadas
As vistorias devem ser documentadas com fotos, vídeos e assinatura de ambas as partes.
Isso garante segurança jurídica e evita discussões sobre o estado do imóvel.
3. Escolha bem a garantia
Avalie o perfil do inquilino e o tipo de garantia mais adequada.
Se o locatário não tem fiador, por exemplo, o seguro-fiança pode ser uma alternativa mais segura.
4. Mantenha os pagamentos sob controle
Peça comprovantes de quitação mensal de aluguel, condomínio e contas de consumo.
Assim, é possível agir rapidamente em caso de atraso.
(Leia também: “Contratos de Locação: o cuidado com as cláusulas evita litígios e garante estabilidade”.)
Responsabilidade condominial e débitos após a saída
Quando o imóvel é parte de um condomínio, é importante entender que as taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, vinculadas ao imóvel.
Isso significa que o condomínio pode cobrar do proprietário, mesmo que a dívida tenha sido gerada pelo inquilino.
Por isso, o locador deve pagar o condomínio para evitar restrições e, depois, buscar ressarcimento judicialmente do locatário inadimplente.
É possível acionar o fiador após a saída do inquilino?
Sim, desde que o fiador não tenha formalizado a exoneração da fiança.
Enquanto a fiança estiver válida e o inquilino ainda tiver dívidas pendentes, o fiador continua responsável.
A exoneração só é possível após a entrega das chaves e com notificação expressa ao locador.
A importância da assessoria jurídica especializada
Muitos proprietários tentam resolver essas situações sozinhos e acabam perdendo prazos ou prejudicando a cobrança por falta de provas.
Contar com o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário garante uma condução técnica, estratégica e com base na legislação vigente.
O profissional pode orientar desde a notificação extrajudicial, cálculo dos débitos e tentativa de acordo, até a ação judicial para recuperar o valor devido.
Base legal: o que diz a Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991 estabelece as regras principais sobre locações urbanas.
Alguns artigos importantes para esse tema são:
- Art. 23: define as obrigações do locatário, incluindo o pagamento pontual de aluguel, encargos e devolução do imóvel no estado em que recebeu.
- Art. 25: permite a exigência de garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança).
- Art. 39: prevê que o fiador responde por todas as obrigações até a entrega das chaves.
- Art. 62: autoriza a cobrança judicial dos valores devidos, inclusive em ação de execução.
Para ler o texto completo da lei, acesse o site oficial do Planalto (https://www.planalto.gov.br).
Conclusão: o que o proprietário pode fazer quando o inquilino sai e deixa dívidas
Em resumo, quando o inquilino deixa o imóvel com dívidas, o proprietário não fica desamparado.
Ele pode:
- Tentar acordo direto com o inquilino e o fiador
- Utilizar caução ou acionar o seguro-fiança
- Ingressar com ação de cobrança ou execução
- Pedir ressarcimento por danos e contas pagas em nome próprio
- Contar com apoio jurídico especializado para garantir a efetividade da cobrança
Com informação e estratégia, é possível recuperar os valores devidos e evitar novos prejuízos.
Checklist – Principais pontos do artigo
- O inquilino continua responsável pelas dívidas geradas durante a locação.
- O fiador, caução ou seguro-fiança podem cobrir os valores devidos.
- O contrato com duas testemunhas permite ação de execução direta.
- O proprietário deve reunir provas antes de acionar a Justiça.
- É possível cobrar contas pagas em nome do locador.
- Advogado imobiliário é essencial para condução segura do caso.
Perguntas Frequentes:
O inquilino saiu e não pagou o aluguel. Posso colocar o nome dele no SPC?
Somente após decisão judicial ou acordo formal não cumprido. Antes disso, o ideal é buscar cobrança amigável ou judicial.
Posso usar o valor da caução para quitar as dívidas?
Sim, desde que comprove os débitos e informe ao inquilino o abatimento realizado.
O fiador pode se recusar a pagar?
Não. Enquanto o contrato estiver vigente e não houver exoneração formal, ele é solidariamente responsável.
E se o inquilino não devolver as chaves?
A locação continua vigente até a devolução formal. O locador pode pedir ação de despejo e cobrança.
Posso cobrar danos ao imóvel além dos aluguéis?
Sim, desde que haja prova dos prejuízos através de vistoria.
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