O contrato de compra e venda é o documento que formaliza a negociação entre comprador e vendedor de um imóvel. Antes de assinar, é fundamental entender seus requisitos, os documentos necessários e os principais riscos, para evitar problemas futuros.
Nesse post:
O que é um contrato de compra e venda de imóveis
O contrato de compra e venda está previsto nos artigos 481 a 532 do Código Civil. Ele estabelece as obrigações de ambas as partes: o vendedor deve entregar o imóvel em conformidade com o que foi combinado e o comprador deve pagar o preço ajustado.
No caso dos imóveis, é importante lembrar que a transferência da propriedade só se concretiza com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil. Apenas a assinatura do contrato não é suficiente para garantir a propriedade.
Documentos necessários para a compra e venda
Antes da assinatura, é recomendável reunir e verificar com atenção os seguintes documentos:
- Documentos pessoais das partes (RG e CPF).
- Certidões negativas do vendedor, incluindo ações cíveis, trabalhistas e fiscais.
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório.
- Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias.
- Comprovante de quitação do IPTU e taxas condominiais.
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cuja cobrança é de competência municipal.
A análise prévia desses documentos reduz o risco de surpresas desagradáveis, como a descoberta de dívidas ou litígios envolvendo o imóvel.
Passos práticos para formalizar a compra e venda
- Negociação inicial: definição do preço, prazos e condições de pagamento.
- Contrato preliminar (opcional): em algumas situações, pode-se assinar uma promessa de compra e venda para assegurar a negociação.
- Verificação documental: reunir certidões e analisar a situação jurídica do imóvel.
- Lavratura da escritura pública: realizada no Tabelionato de Notas.
- Pagamento do ITBI: tributo municipal que deve ser quitado antes do registro.
- Registro da escritura: ato essencial que efetiva a transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Custos envolvidos
Além do valor do imóvel, o comprador deve considerar despesas como:
- ITBI (valor varia conforme a alíquota municipal).
- Custas cartorárias de escritura e registro.
- Eventuais taxas condominiais e tributos pendentes.
Esses custos são indispensáveis para que o processo seja concluído de forma regular.
Riscos comuns e como se prevenir
Entre os principais riscos estão:
- Imóvel com pendências judiciais ou dívidas de IPTU e condomínio.
- Vendedor que não é o verdadeiro proprietário.
- Contratos particulares sem registro, conhecidos como “contratos de gaveta”, que não transferem a propriedade e expõem o comprador a litígios futuros.
A conferência documental e a formalização correta no cartório são medidas que evitam boa parte desses problemas.
Direitos e deveres de comprador e vendedor
O comprador tem o dever de pagar o preço acordado e pode exigir a entrega do imóvel livre de ônus. Já o vendedor deve entregar o imóvel conforme prometido e responder por eventuais vícios ocultos ou restrições que impeçam o uso do bem.
Caso alguma das partes descumpra suas obrigações, é possível buscar a rescisão contratual ou a cobrança judicial.
Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóveis
Contrato de gaveta é válido?
Ele tem validade como acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade. O imóvel só passa a ser do comprador com o registro da escritura no cartório.
Preciso de advogado para elaborar o contrato?
Não é obrigatório por lei, mas contar com apoio jurídico especializado reduz riscos e garante um contrato claro e equilibrado.
Posso registrar o contrato particular no cartório?
Em regra, imóveis acima de 30 salários mínimos exigem escritura pública. O contrato particular pode ter efeito entre as partes, mas não transfere a propriedade.
O que acontece se o ITBI não for pago?
Sem o pagamento do ITBI não é possível registrar a escritura e, consequentemente, a propriedade não será transferida.
O contrato pode prever multa em caso de descumprimento?
Sim. É comum incluir cláusulas de multa para situações de inadimplência ou atraso no cumprimento das obrigações.
Conclusão
O contrato de compra e venda de imóveis é um instrumento essencial para garantir segurança em uma das transações mais importantes da vida de muitas pessoas. Entender seus requisitos, analisar documentos e observar os cuidados legais ajuda a evitar litígios e prejuízos.
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