O contrato de compra e venda de imóveis define preço, pagamento, prazos e responsabilidades entre comprador e vendedor. Mas assinar o documento não significa, por si só, tornar-se proprietário do imóvel.
Antes de pagar um sinal ou assumir parcelas, é importante conferir a matrícula, verificar quem está vendendo, identificar possíveis dívidas e entender qual documento será necessário para concluir a transferência.
Uma análise feita antes da assinatura pode revelar problemas que seriam muito mais difíceis de resolver depois do pagamento.
Nesse post:
Contrato de compra e venda de imóveis: o que ele realmente faz?
O Código Civil estabelece que, na compra e venda, uma parte se obriga a transferir o domínio de determinada coisa e a outra se compromete a pagar o preço ajustado.
Isso significa que o contrato de compra e venda de imóveis cria direitos e obrigações entre comprador e vendedor, mas é necessário distinguir a obrigação contratual da transferência da propriedade.
Para imóveis, o art. 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre pessoas vivas é transferida pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Enquanto esse registro não é realizado, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.
Uma forma simples de entender é pensar em três etapas:
- O contrato define o negócio.
- O título adequado formaliza a transmissão.
- O registro coloca a propriedade em nome do comprador.
Por isso, pagar o imóvel e receber as chaves não são, isoladamente, suficientes para substituir o registro.
Para entender melhor essa diferença, consulte Posse e Propriedade: Qual a Diferença e Como Proteger Seus Direitos?.
Contrato, promessa de compra e venda e escritura são a mesma coisa?
Não.
Esses documentos podem aparecer na mesma negociação, mas exercem funções diferentes.
Promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é utilizada quando as partes assumem o compromisso de realizar a transferência definitiva futuramente.
Isso ocorre, por exemplo, quando:
- Parte do preço ainda será paga.
- O comprador depende de financiamento.
- Existem documentos a regularizar.
- A escritura definitiva será celebrada depois.
- A entrega do imóvel ocorrerá em uma data futura.
O Código Civil permite que a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento seja celebrada por instrumento público ou particular. Quando registrada no Registro de Imóveis, ela pode conferir ao comprador direito real à aquisição.
Escritura pública
A escritura pública é o instrumento lavrado em Tabelionato de Notas.
Pelo art. 108 do Código Civil, ela é, em regra, essencial para negócios que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo quando outra lei autorizar forma diferente.
Isso significa que não é correto afirmar que todo imóvel acima desse valor somente pode ser transferido por escritura pública em qualquer circunstância.
Existem casos em que o instrumento particular substitui a escritura?
Sim.
A legislação prevê situações em que instrumentos particulares possuem efeitos de escritura pública.
A Lei nº 9.514/1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de imóveis, é um exemplo. Os atos e contratos abrangidos por essa lei podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Por isso, a forma correta do negócio depende da modalidade de aquisição.
O que conferir antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel?
Antes da assinatura, é recomendável investigar duas questões separadamente:
- A situação jurídica do imóvel.
- A situação jurídica de quem está vendendo.
Esse trabalho é conhecido como análise documental ou due diligence imobiliária.
Para uma análise mais aprofundada, veja Due Diligence Imobiliária: Como Investigar um Imóvel Antes da Compra e Evitar Surpresas Jurídicas.
Quais documentos do imóvel devem ser analisados?
A documentação necessária varia conforme o tipo de imóvel e de operação. Alguns documentos merecem atenção especial.
Matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é um dos principais documentos da negociação.
Ela permite verificar:
- Quem aparece como proprietário.
- Descrição e área registrada.
- Hipotecas.
- Penhoras.
- Alienação fiduciária.
- Usufruto.
- Indisponibilidades.
- Restrições registradas.
- Averbações relevantes.
- Histórico dos atos registrais.
A Lei de Registros Públicos estabelece que a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel.
Por isso, o comprador não deve confiar apenas em carnê de IPTU, contrato anterior ou declaração do vendedor para confirmar a propriedade.
Documentação municipal
É importante verificar a situação do imóvel perante o Município.
Dependendo do caso, isso pode envolver:
- Cadastro imobiliário.
- Situação do IPTU.
- Regularidade da construção.
- Área cadastrada.
- Uso do imóvel.
- Certidões exigidas no procedimento local.
Dívidas tributárias relacionadas à propriedade podem exigir atenção especial. O art. 130 do Código Tributário Nacional estabelece regra de sub-rogação de determinados créditos tributários imobiliários na pessoa do adquirente, ressalvada a hipótese prevista no próprio dispositivo quanto à prova de quitação no título.
Quitação condominial
Se o imóvel estiver em condomínio, a situação financeira da unidade deve ser analisada antes da compra.
O art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios.
Imagine um apartamento vendido com R$ 20 mil de condomínio atrasado.
Mesmo que a dívida tenha sido criada pelo antigo proprietário, o comprador pode enfrentar cobrança relacionada à própria unidade.
Para aprofundar esse risco, veja Compra de Imóvel com Dívida Oculta de Condomínio: Quando o Comprador Pode se Recusar a Pagar?.
Regularidade da construção
A descrição física do imóvel deve ser comparada com a situação registrada.
Uma casa pode ter 180 m² construídos, por exemplo, enquanto a matrícula registra apenas 90 m².
Essa diferença pode interferir em financiamento, avaliação, regularização, futura venda e registro de determinados atos.
A situação precisa ser analisada antes de o comprador assumir contratualmente que aceita o imóvel no estado documental existente.
Quais documentos do vendedor devem ser verificados?
É importante confirmar:
- Documento de identificação.
- CPF ou CNPJ.
- Estado civil.
- Regime de bens.
- Certidão de casamento, quando aplicável.
- Procuração, quando alguém estiver representando o proprietário.
- Documentos societários, se o vendedor for pessoa jurídica.
Também podem ser analisadas certidões judiciais, fiscais e relacionadas a execuções, conforme o perfil da negociação.
Certidões judiciais do vendedor são sempre obrigatórias?
Não.
Esse é um ponto importante.
O art. 54, § 2º, da Lei nº 13.097/2015 estabelece que, para validade ou eficácia dos negócios imobiliários e caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não se exige a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. A legislação reforça a importância das informações concentradas na matrícula.
Isso não significa que investigar o vendedor seja inútil.
Em determinadas operações, especialmente quando há sinais de risco patrimonial, disputa judicial, insolvência ou negociação de valor elevado, certidões adicionais podem ser úteis para compreender o cenário antes do pagamento.
A diferença é esta:
uma certidão pode ser recomendável para análise de risco sem ser um requisito geral de validade do negócio.
O cônjuge do vendedor precisa assinar?
Em muitos casos, sim.
O art. 1.647 do Código Civil estabelece que, salvo as exceções legais, um cônjuge não pode alienar ou gravar de ônus real um imóvel sem autorização do outro. A regra não se aplica ao regime da separação absoluta indicado pelo dispositivo.
Por isso, o estado civil e o regime de bens do vendedor precisam ser conferidos antes da assinatura.
Esse cuidado também evita descobrir apenas no cartório que falta a participação de alguém necessária à validade ou ao registro da operação.
Quais cláusulas não podem ser ignoradas no contrato?
Um contrato de compra e venda de imóveis deve refletir a negociação real e evitar espaços para interpretações contraditórias.
Entre os pontos que normalmente merecem previsão clara estão:
- Qualificação completa das partes.
- Identificação do imóvel e número da matrícula.
- Preço total.
- Valor do sinal.
- Forma e datas de pagamento.
- Condições para obtenção de financiamento.
- Data para escritura ou formalização do título definitivo.
- Data da entrega das chaves.
- Momento da imissão na posse.
- Responsabilidade por IPTU e condomínio.
- Débitos que deverão ser quitados pelo vendedor.
- Situação de eventuais gravames.
- Bens que permanecerão no imóvel.
- Consequências de atraso.
- Hipóteses de resolução do contrato.
- Multas.
- Responsabilidade pelas despesas de escritura e registro.
- Condições para devolução ou retenção de valores.
- Documentos que o vendedor deverá entregar.
- Providências necessárias para regularização do imóvel.
A cláusula deve ser escrita para a situação concreta. Um modelo genérico encontrado na internet pode não contemplar financiamento, gravames, posse antecipada, imóvel ocupado ou regularizações específicas.
O que deve constar sobre sinal ou arras?
É comum que o comprador pague determinado valor quando o negócio é fechado.
Esse pagamento pode ter consequências jurídicas diferentes conforme o contrato.
Os arts. 417 a 420 do Código Civil disciplinam as arras. A redação do art. 418 foi atualizada pela Lei nº 14.905/2024 e prevê consequências específicas quando o contrato não é cumprido por quem deu ou por quem recebeu as arras.
Por isso, o contrato deve esclarecer:
- Se o valor é simples antecipação do preço.
- Se foi pactuado como arras.
- Se existe direito de arrependimento.
- O que acontece em caso de financiamento recusado.
- O que acontece se a documentação do imóvel apresentar problema.
- O que acontece se comprador ou vendedor desistir sem justificativa contratual.
Chamar qualquer pagamento de “sinal” sem explicar sua função pode gerar discussão posterior.
O contrato pode prever multa?
Sim.
A cláusula penal pode ser utilizada para disciplinar atraso ou descumprimento de determinadas obrigações.
Entretanto, a multa não é ilimitada. O Código Civil estabelece que a penalidade não pode exceder o valor da obrigação principal e permite sua redução judicial quando houver cumprimento parcial ou quando o valor for manifestamente excessivo.
Por isso, não basta inserir um percentual elevado esperando que ele seja aplicado automaticamente em qualquer situação.
Quem paga escritura e registro?
O contrato pode definir a divisão das despesas.
Na ausência de cláusula em sentido contrário, o art. 490 do Código Civil determina que as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, enquanto as despesas da tradição ficam a cargo do vendedor.
Os valores dos emolumentos não são iguais em todo o país. As tabelas são disciplinadas no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, observadas as normas gerais federais.
Por isso, antes de fechar o orçamento da compra, é recomendável consultar a tabela atual do local onde o imóvel está registrado.
Como funciona o ITBI em 2026?
O ITBI é o imposto incidente sobre determinadas transmissões imobiliárias onerosas e é de competência do Município onde o imóvel está localizado, ou do Distrito Federal.
A alíquota e os procedimentos administrativos dependem da legislação local.
Também houve uma atualização importante em 2026.
A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o Código Tributário Nacional e passou a estabelecer que, para fins de ITBI, o valor venal corresponde ao valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
A lei também determina que o Município ou Distrito Federal divulgue os critérios utilizados para estimar esse valor e permite ao contribuinte contestar a estimativa mediante avaliação contraditória, conforme o procedimento local.
Assim, não é recomendável calcular os custos da compra apenas aplicando uma porcentagem sobre qualquer valor encontrado no carnê de IPTU.
Quando o ITBI deve ser pago?
Não é adequado tratar o ITBI como documento que necessariamente precisa existir antes da assinatura de qualquer contrato particular.
O momento de emissão da guia, pagamento, reconhecimento de imunidade ou isenção e apresentação da documentação fiscal depende da etapa do negócio e das regras do Município competente.
Na lavratura de atos notariais imobiliários, a Lei nº 7.433/1985 determina que o tabelião consigne a apresentação da documentação fiscal exigida, inclusive a relacionada ao imposto de transmissão.
Por isso, o comprador deve verificar o procedimento específico do Município e do cartório envolvidos na operação.
Quais são os principais riscos antes da compra?
Comprar de quem não é proprietário
O vendedor precisa ter legitimidade para transferir o imóvel.
O nome apresentado em anúncios, IPTU ou contrato particular anterior não substitui a verificação registral.
A matrícula deve ser analisada para identificar quem figura como titular do domínio.
Existência de penhora ou gravame
Hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade, usufruto e constrições judiciais podem interferir na transferência.
Nem todo gravame impede qualquer negociação, mas é necessário entender como e quando ele será cancelado.
Pagar antes da conclusão da análise documental
Um dos riscos mais comuns é entregar sinal elevado antes de saber se o imóvel pode ser transferido nas condições prometidas.
Uma cláusula pode condicionar determinados pagamentos à aprovação documental ou à solução de pendências específicas.
Imóvel fisicamente diferente da matrícula
Ampliações, construções, desmembramentos ou alterações que não foram levados ao registro podem criar problemas futuros.
Na compra de imóvel usado, esse cuidado merece atenção específica. Veja Compra de Imóvel Usado: Quais Cuidados Jurídicos Tomar Antes de Fechar Negócio.
Dívidas ligadas ao imóvel
Débitos de condomínio e determinados débitos tributários merecem verificação antes da compra porque existem hipóteses em que o adquirente pode ser responsabilizado.
Imóvel alugado
Se o imóvel estiver locado, a venda exige cuidados adicionais.
A Lei do Inquilinato assegura, em determinadas condições, direito de preferência ao locatário, que deve receber informação sobre o negócio em igualdade de condições com terceiros. O prazo legal para manifestação, após a comunicação adequada, é de 30 dias.
Veja também Direito de Preferência do Inquilino: Quando o Proprietário é Obrigado a Oferecer o Imóvel Primeiro.
Como formalizar a compra de um imóvel passo a passo?
1. Confirme a identificação do imóvel
Solicite a matrícula e compare:
- Endereço.
- Número da unidade.
- Vaga de garagem.
- Área.
- Proprietário.
- Gravames existentes.
2. Analise a documentação
Verifique o imóvel, os vendedores e as circunstâncias específicas da negociação.
Certidões adicionais podem ser solicitadas conforme o risco, mas não devem ser tratadas como se todas fossem requisitos legais universais.
3. Defina as condições antes de pagar o sinal
O contrato deve esclarecer:
- Preço.
- Datas.
- Financiamento.
- Regularização.
- Posse.
- Débitos.
- Penalidades.
- Destino do sinal se a operação não puder ser concluída.
4. Assine o instrumento adequado
Dependendo do negócio, pode haver:
- Promessa de compra e venda.
- Escritura pública.
- Instrumento particular autorizado por lei.
- Contrato de financiamento com força de escritura pública.
A escolha depende da estrutura jurídica da aquisição.
5. Cumpra as exigências tributárias
Quando houver ITBI, devem ser observadas a legislação e as regras administrativas do Município competente.
6. Apresente o título ao Registro de Imóveis
A aquisição da propriedade depende do registro do título translativo.
7. Confira a matrícula depois do registro
Depois da conclusão, solicite a matrícula atualizada e confirme se o comprador passou a constar como proprietário e se os atos relacionados à operação foram lançados corretamente.
Quanto tempo demora o registro da compra?
Não existe um prazo único para toda a negociação.
Análise bancária, emissão de documentos, regularização do imóvel, escritura e procedimentos municipais possuem seus próprios prazos.
Depois que o título é protocolado no Registro de Imóveis, porém, a Lei nº 6.015/1973 estabelece prazo de 10 dias para registro ou emissão de nota devolutiva, ressalvadas as hipóteses legais especiais.
Quando não houver exigências nem falta de pagamento de custas e emolumentos, determinadas escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais devem ser registradas em 5 dias.
Se o cartório identificar problema no título, será emitida uma nota devolutiva indicando as exigências necessárias.
O que acontece se o vendedor se recusar a transferir o imóvel?
A solução depende do contrato e das circunstâncias.
Quando existe promessa de compra e venda e o comprador cumpriu suas obrigações, pode haver instrumentos judiciais ou extrajudiciais para buscar a transferência.
Desde a Lei nº 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos prevê a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão, desde que preenchidos os requisitos legais. Nesse procedimento, há representação por advogado.
Isso pode ser relevante, por exemplo, quando o preço foi quitado, mas o vendedor não colabora com a formalização definitiva.
Contrato de gaveta é válido?
Depende do documento e da operação.
“Contrato de gaveta” é uma expressão informal e pode ser utilizada para situações jurídicas muito diferentes.
Um compromisso particular pode produzir obrigações entre as partes. Em determinadas condições, uma promessa de compra e venda também pode ser registrada e gerar direito real à aquisição.
Por outro lado, um instrumento particular não pode simplesmente ignorar uma exigência legal de escritura pública quando nenhuma exceção estiver presente.
Além disso, permanecer apenas com um documento não registrado pode expor o comprador a dificuldades perante terceiros.
Veja a análise específica em Contrato de Gaveta: Quais São os Riscos Reais e Como Regularizar a Situação.
Quais são os direitos e deveres do comprador?
Entre os principais deveres estão pagar o preço nas condições pactuadas, apresentar os documentos de sua responsabilidade e cumprir os prazos assumidos.
O comprador também deve realizar a análise necessária antes de aceitar expressamente determinadas condições do imóvel.
Dependendo da negociação, pode ter direito a exigir:
- Cumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor.
- Formalização da transferência.
- Entrega do imóvel nas condições contratadas.
- Quitação dos débitos atribuídos ao vendedor.
- Solução das pendências que o vendedor se comprometeu a regularizar.
O Código Civil também disciplina a responsabilidade por evicção nos contratos onerosos, situação relacionada à perda do bem em razão de direito anterior de terceiro.
Quais são os deveres do vendedor?
O vendedor deve cumprir o que foi assumido no contrato e praticar os atos necessários para a transferência quando preenchidas as condições pactuadas.
Também deve informar corretamente a situação do bem e observar as responsabilidades previstas em lei e no contrato.
O Código Civil estabelece, salvo convenção em contrário, que o vendedor responde pelos débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Há, porém, regras específicas que podem atingir diretamente o adquirente, como ocorre com débitos condominiais e determinados créditos tributários imobiliários.
Por isso, o contrato deve definir de maneira clara quem pagará cada obrigação e como eventuais débitos anteriores serão tratados.
Exemplos práticos
O comprador pagou o imóvel, mas não registrou
Ana comprou um apartamento, pagou todo o preço e recebeu as chaves. A escritura foi assinada, mas nunca levada ao Registro de Imóveis.
Perante o registro imobiliário, o vendedor continua sendo considerado proprietário até que o título seja registrado.
O apartamento possui dívida de condomínio
Carlos compra uma unidade e descobre depois da transferência que existem parcelas antigas de condomínio.
O Código Civil prevê responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros.
A dívida deveria ter sido identificada e disciplinada antes da conclusão da compra.
O imóvel vale mais de 30 salários mínimos e as partes fazem apenas um papel particular
Nesse cenário, é necessário verificar qual negócio efetivamente foi celebrado.
Se o documento pretende realizar diretamente uma transferência para a qual a lei exige escritura pública e não existe exceção legal, a forma utilizada pode ser inadequada.
Se for uma promessa de compra e venda, a análise é diferente.
Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóveis
O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?
Não por si só. A propriedade imobiliária é transferida com o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente.
Imóvel acima de 30 salários mínimos sempre exige escritura pública?
A escritura pública é a regra geral prevista no art. 108 do Código Civil para negócios sobre direitos reais imobiliários acima desse valor, salvo quando a lei determinar forma diferente. Existem hipóteses de instrumentos particulares com efeitos de escritura pública.
Posso registrar um contrato particular no Registro de Imóveis?
Em algumas situações, sim. Uma promessa de compra e venda sem arrependimento pode ser celebrada por instrumento particular e, preenchidos os requisitos, registrada. Outras leis também autorizam determinados instrumentos particulares como títulos hábeis. Não é correto, porém, afirmar que todo contrato particular pode transferir qualquer imóvel.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
Não existe regra geral que obrigue comprador e vendedor a contratar advogado para toda compra e venda comum de imóvel. A assistência jurídica pode ser utilizada para análise do contrato e dos riscos. Existem procedimentos específicos em que a representação por advogado é exigida, como a adjudicação compulsória extrajudicial prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos.
O comprador pode assumir dívida de condomínio do antigo proprietário?
Sim. O art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros.
Quanto custa a escritura e o registro?
Não existe preço único nacional. Os emolumentos seguem tabelas estaduais ou do Distrito Federal e podem variar conforme o ato e o valor envolvido. Na ausência de cláusula contratual em sentido contrário, o Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro.
Conclusão
O contrato de compra e venda de imóveis deve ser analisado como parte de um processo maior. Preço e forma de pagamento são importantes, mas não bastam.
Antes de assinar, é necessário compreender quem é o proprietário, o que consta da matrícula, quais dívidas existem, se a construção está regular, qual será o título utilizado e quais condições precisam ser cumpridas antes do pagamento integral.
Depois da assinatura, ainda pode ser necessário formalizar escritura ou instrumento equivalente, cumprir as exigências tributárias e registrar o título.
Em negócios com pendências documentais, financiamento, gravames, vendedores casados, imóvel ocupado ou dúvidas sobre a matrícula, a análise jurídica prévia pode ajudar a identificar riscos antes que eles sejam incorporados ao contrato.
