Quando um inquilino atrasa o pagamento do aluguel, muitas dúvidas surgem sobre os direitos e deveres de cada parte envolvida. Uma das figuras mais importantes nesse contexto é o fiador, que assume uma responsabilidade significativa ao garantir a obrigação do locatário. Mas afinal, quando o fiador pode ser acionado? E quais são os limites legais dessa responsabilidade? Neste artigo, vamos explicar tudo isso de forma simples e objetiva, ajudando você a entender seus direitos, seja como inquilino, fiador ou proprietário.
Nesse post:
O que é um fiador e qual é o seu papel no contrato de aluguel?
O fiador é a pessoa que se compromete legalmente a arcar com as obrigações do inquilino, caso este não cumpra com os pagamentos ou outras obrigações previstas no contrato de locação. Trata-se de uma garantia locatícia muito comum no Brasil.
A função do fiador é transmitir segurança ao locador (proprietário), que pode alugar seu imóvel sabendo que, em caso de inadimplência, existe um terceiro legalmente responsável.
Mas essa responsabilidade tem limites e regras específicas que precisam ser respeitadas.
Quando o fiador pode ser acionado judicialmente?
1. Atraso ou falta de pagamento do aluguel
Esse é o caso mais comum. Se o inquilino não paga o aluguel na data correta, o fiador pode ser acionado imediatamente para quitar os valores devidos.
Importante: o locador não é obrigado a primeiro cobrar do inquilino. Ele pode, diretamente, acionar o fiador.
2. Inadimplência de encargos do contrato
O fiador também pode ser responsabilizado por:
- Condomínio
- IPTU
- Multas contratuais
- Taxas de manutenção e serviços
Tudo dependerá do que está expressamente previsto no contrato de locação.
3. Ação de despejo
Em caso de ação judicial por falta de pagamento, o fiador também é incluído no processo, podendo ser condenado ao pagamento de aluguéis vencidos, encargos e até honorários advocatícios.
Quais os limites legais da responsabilidade do fiador?
1. Limite ao valor da dívida
Em regra, a responsabilidade do fiador é integral enquanto durar a garantia. Ou seja, ele responde por todo o valor da dívida, mesmo que haja correção monetária, juros e multas.
2. Limite temporal (quando o fiador pode sair do contrato)
O fiador pode requerer sua exoneração do contrato, mas:
- A exoneração só produz efeitos após 120 dias da notificação ao locador.
- Ele continua responsável por todos os débitos contraídos até o fim do prazo de 120 dias.
- O contrato precisa permitir a substituição do fiador.
3. Fiador em contrato prorrogado automaticamente
Muitos contratos têm duração de 30 meses e, após esse prazo, se não houver nova assinatura, são prorrogados automaticamente por tempo indeterminado.
Nesses casos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o fiador não responde mais após o fim do prazo contratual original, a não ser que tenha concordado expressamente com a prorrogação.
4. Falecimento do fiador
Caso o fiador faleça, os herdeiros não são obrigados a continuar como fiadores. No entanto, eles podem ser responsabilizados por dívidas acumuladas antes do falecimento, até o limite do valor da herança.
Exemplo prático
Imagine que João alugou um apartamento e indicou seu irmão Pedro como fiador. João parou de pagar o aluguel em janeiro. Em fevereiro, o proprietário pode acionar judicialmente Pedro, exigindo dele o pagamento dos valores vencidos, mesmo sem primeiro cobrar João.
Pedro só poderia deixar de ser fiador se tivesse formalmente pedido a exoneração antes do inadimplemento, respeitando o prazo de 120 dias.
Como se proteger ao aceitar ser fiador
Antes de aceitar ser fiador de um contrato de aluguel, é essencial:
- Ler todo o contrato de locação, com atenção para as obrigações previstas
- Avaliar a situação financeira do inquilino
- Solicitar que sua responsabilidade seja limitada no tempo ou valor
- Preferir contratos com prazo determinado e sem renovação automática
Lembre-se: ser fiador é um ato de extrema confiança e pode trazer grandes riscos financeiros.
Responsabilidade solidária do fiador: o que isso significa?
O fiador responde de forma solidária com o inquilino, ou seja, o locador pode escolher cobrar diretamente de qualquer um dos dois, sem precisar tentar antes com o inquilino.
Isso é permitido pelo artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e pela jurisprudência dominante.
E se houver mais de um fiador?
Se o contrato tiver dois ou mais fiadores, todos são solidários e podem ser cobrados integralmente pela dívida.
Depois de pagar, o fiador que arcou com o valor total pode cobrar dos demais a parte que lhes cabe.
O fiador pode ter bens penhorados?
Sim. Uma vez acionado judicialmente, se não pagar a dívida, o fiador pode:
- Ter o nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito (como SPC e Serasa)
- Ter salário penhorado (respeitando os limites legais)
- Ter bens penhorados (imóveis, veículos, contas bancárias)
Dicas para locadores: quando acionar o fiador?
- Ao primeiro sinal de inadimplência (atraso superior a 30 dias)
- Se houver atraso recorrente
- Em caso de abandono do imóvel
- Se o inquilino se recusar a negociar a dívida
Antes de acionar judicialmente, é possível tentar acordo extrajudicial, inclusive envolvendo o fiador. Mas não havendo solução amigável, a ação judicial é plenamente cabível.
Qual é o prazo para cobrar judicialmente o fiador?
O prazo é de três anos, contados da data em que a dívida ficou exigível (art. 206, §3º, IV do Código Civil).
Passado esse tempo, a cobrança judicial pode ser considerada prescrita.
E se o fiador se recusar a pagar?
Se o fiador se recusar a pagar mesmo após decisão judicial, o locador pode:
- Solicitar penhora de bens
- Incluir o nome em órgãos de inadimplência
- Requerer cumprimento de sentença, com imposição de multa e honorários
Leia também:
- Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel
- Despejo por Falta de Pagamento: Entenda Como Funciona o Processo Judicial
Checklist final – O que você aprendeu neste artigo?
- O que é um fiador e quais são suas obrigações
- Quando o fiador pode ser acionado judicialmente
- Quais os limites legais da responsabilidade do fiador
- Como o fiador pode se proteger
- Direitos do locador em caso de inadimplência
Perguntas Frequentes
Posso ser fiador mesmo com dívidas?
Tecnicamente sim, mas o locador pode recusar se você não oferecer garantias reais.
O fiador é obrigado a pagar se o inquilino não pagar?
Sim, a responsabilidade é solidária.
Existe valor máximo para o fiador pagar?
Não. A responsabilidade abrange o total da dívida, salvo se o contrato estipular limite.
O fiador pode ser processado mesmo sem saber do atraso?
Sim. A responsabilidade é objetiva e independe de notificação prévia.
Como deixar de ser fiador?
Por meio de pedido formal ao locador e respeitando o prazo legal de 120 dias.
Conclusão
Assumir o papel de fiador é uma decisão séria e cheia de implicações legais. Neste artigo, você viu que o fiador pode ser acionado a qualquer momento em caso de inadimplência do inquilino, e que sua responsabilidade é ampla. Por isso, é fundamental entender quais são os limites legais dessa obrigação antes de assumir esse compromisso. Se você é locador, inquilino ou fiador, busque sempre orientação jurídica especializada para evitar surpresas desagradáveis.
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