Já ouviu falar na expressão usucapião extrajudicial e se perguntou como ela pode ajudar a colocar a escritura do seu imóvel em ordem? Muitas famílias vivem em casas sem registro definitivo. Isso dificulta a venda, impede o financiamento e gera insegurança. A boa notícia é que existe um caminho mais rápido fora do processo tradicional nos tribunais: a via extrajudicial em cartório. Ao longo deste artigo, você vai entender como funciona, quem pode solicitar, quais documentos são necessários e quais cuidados garantem segurança em cada etapa.
Nesse post:
O que significa usucapião extrajudicial?
Definição simples
Usucapião extrajudicial é o reconhecimento administrativo da propriedade de um bem imóvel adquirido pela posse prolongada, contínua e sem oposição. Esse procedimento acontece diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com acompanhamento de um tabelião e de um advogado, dispensando processo judicial.
Base legal
O instituto foi introduzido pelo artigo 216‑A da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pelo Novo Código de Processo Civil de 2015. A regulamentação ficou a cargo do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Por que optar pela via extrajudicial?
- Rapidez: muitos casos se encerram em poucos meses, enquanto a ação judicial pode levar anos.
- Menos custos indiretos: não há custas processuais nem perícias judiciais complexas.
- Segurança jurídica: resulta em registro definitivo equiparado a qualquer escritura pública.
- Valorização do imóvel: com matrícula regular, o bem pode ser financiado ou usado como garantia.
Você quer vender? Você quer usar o imóvel como garantia? O caminho passa pela regularização.
Requisitos gerais para a usucapião extrajudicial
| Requisito | Explicação resumida |
|---|---|
| Posse mansa, pacífica e ininterrupta | O possuidor deve agir como dono, sem contestação do proprietário anterior. |
| Lapso temporal | Varia conforme a modalidade: 5, 10 ou 15 anos, por exemplo. |
| Justo título e boa‑fé (quando exigido) | Documento que demonstre origem da posse e ausência de má intenção. |
| Ausência de ação possessória ou dominial em andamento | Se houver processo em curso, a via extrajudicial fica bloqueada. |
| Assistência de advogado | Obrigatória para redigir a ata notarial e acompanhar o requerimento. |
Principais modalidades e prazos
- Usucapião extraordinária: 15 anos de posse, reduzida a 10 se houver moradia habitual ou obras de valor social.
- Usucapião ordinária: 10 anos, com justo título e boa‑fé.
- Usucapião especial urbana: 5 anos de posse em área urbana de até 250 m² para moradia própria.
- Usucapião familiar: 2 anos na área de até 250 m², se um cônjuge abandonou o lar.
Passo a passo resumido do procedimento
1. Consulta inicial
Procure um advogado e o Cartório de Registro de Imóveis competente (onde o bem está matriculado ou onde deveria estar). Verifique se o imóvel está livre de ações judiciais.
2. Levantamento de documentos
- Certidões negativas de débitos fiscais.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e aprovados pela prefeitura.
- Declarações de vizinhos confirmando a posse.
- Cópia de contas de energia ou IPTU em nome do possuidor.
3. Elaboração da ata notarial
O tabelião vai até o local, constata a posse e lavra um documento detalhado. Essa ata é a espinha dorsal do pedido.
4. Protocolização no Registro de Imóveis
O advogado protocola requerimento, ata notarial, planta, certidões e comprovantes de tempo de posse. O registrador analisará os requisitos formais.
5. Notificação de confrontantes e interessados
Todos os proprietários vizinhos, a prefeitura e eventuais titulares de direitos reais são intimados para se manifestar em até 15 dias.
6. Manifestação do Ministério Público
O Cartório envia cópia ao Ministério Público, que pode concordar ou apresentar objeções.
7. Registro da propriedade
Não havendo impugnação ou sendo elas resolvidas, o registrador faz a averbação e emite nova matrícula em nome do requerente.
Documentos obrigatórios em detalhes
Planta e memorial descritivo
- Elaborados por engenheiro ou arquiteto.
- Devem conter georreferenciamento para evitar sobreposição em terrenos vizinhos.
- Assinatura dos confrontantes.
Certidões
- Justiça Estadual, Federal, Trabalhista e Militar.
- Cartório de protestos.
- Tributos municipais, estaduais e federais.
Comprovação da posse
- Recibos de compra e venda particular.
- Contas de luz, água ou IPTU.
- Fotos antigas do imóvel.
Ata notarial
- Relata histórico da posse.
- Confirma ausência de litígio no local.
- Certifica tempo de ocupação informado pelos vizinhos.
Custos envolvidos
| Etapa | Faixa de valores (referência média) |
| Ata notarial | R$ 1 000 a R$ 2 500 |
| Certidões | R$ 300 a R$ 800 |
| Levantamento topográfico | R$ 1 500 a R$ 4 000 |
| Taxas do cartório | Variam conforme área e valor venal |
| Honorários advocatícios | Dependem da complexidade e da região |
Dica: alguns cartórios parcelam as custas. Verifique condições locais.
Vantagens em relação ao processo judicial
- Menor burocracia e etapas claras.
- Economia de tempo e de eventual perícia judicial.
- Controle direto do interessado sobre a documentação.
- Menos exposição ao conflito, já que tudo ocorre no âmbito administrativo.
Possíveis obstáculos e como resolver
| Obstáculo | Solução prática |
| Impugnação de vizinho | Abrir diálogo, apresentar provas, ajustar confrontação na planta |
| Sobreposição de matrícula | Regularizar georreferenciamento; em alguns casos migrar para via judicial |
| Falta de certidões atualizadas | Solicitar a emissão imediata na internet ou presencialmente |
| Divergência de Área | Contratar engenheiro para retificar medidas antes de protocolar |
Casos reais que inspiram segurança
- Maria e José, bairro central
Moravam havia 12 anos em casa sem escritura. Regularizaram via usucapião ordinária em 9 meses, venderam o imóvel e financiaram outro maior. - Família Oliveira, área rural pequena
Possuíam sítio de 6 hectares. Conseguiram usucapião extrajudicial em 14 meses após georreferenciamento. Exportaram frutas com contrato de fornecimento exigindo título formal. - Seu Antônio, morador antigo
Abandonado pelo cônjuge, manteve posse do imóvel por mais de 2 anos. Obteve usucapião familiar e pôde registrar em nome próprio.
Esses exemplos mostram que o procedimento é possível para diversos perfis.
Diferença entre usucapião extrajudicial e judicial
| Critério | Extrajudicial | Judicial |
| Tempo médio | 6 a 18 meses | 2 a 5 anos |
| Custas | Taxas cartorárias | Custas processuais + eventuais perícias |
| Conflito | Mais conciliador | Confronto em juízo |
| Flexibilidade | Maior negociação direta | Depende da agenda do tribunal |
Se houver litígio incontornável, o processo judicial continua sendo a saída. Mas sempre vale tentar a via administrativa primeiro.
Resumo rápido
- Usucapião extrajudicial ocorre no Cartório de Registro de Imóveis sem processo judicial.
- Requer posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo período legal.
- Ata notarial, planta aprovada e certidões formam o núcleo do pedido.
- Vizinhos, prefeitura e Ministério Público são notificados e podem impugnar.
- Concluído o procedimento, o registrador abre nova matrícula em nome do possuidor.
- Vantagens: rapidez, menor custo indireto, valorização do imóvel.
Artigos Relacionados:
- Contrato Assinado, Problema Resolvido? Entenda Seus Direitos e Deveres no Direito Civil
- Dano Moral: Quando Você Tem Direito à Indenização?
- Direito Civil: Entenda o Que É e Como Ele Afeta o Seu Dia a Dia
- 7 Situações Comuns Resolvidas Pelo Direito Civil
- Diferença Entre Direito Civil e Direito Penal: Entenda de Forma Simples
- Posse e Propriedade: Qual a Diferença e Como Proteger Seus Direitos?
- Herança e Direito Civil: O que a lei diz sobre a partilha de bens?
- Responsabilidade Civil: Quando Surge o Dever de Indenizar?
