A revisão de aluguel é um dos temas mais recorrentes no direito imobiliário e costuma gerar dúvidas tanto para proprietários quanto para inquilinos. A Lei do Inquilinato permite a revisão quando o valor cobrado não acompanha mais os preços reais do mercado, mas é fundamental entender em quais situações isso é possível e quais provas realmente fortalecem o pedido.
Nesse post:
O que é a revisão de aluguel e por que ela existe
A revisão de aluguel é o pedido judicial destinado a ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Ela não deve ser confundida com o reajuste anual previsto no contrato. O objetivo da revisão é corrigir distorções que comprometam o equilíbrio entre as partes.
A Lei 8.245 de 1991, em seu artigo 19, permite que a revisão seja solicitada por qualquer uma das partes após três anos de vigência do contrato ou da última revisão. Em casos de clara desproporção ou abusividade, é possível discutir judicialmente antes desse prazo, desde que haja fundamentação adequada.
Quem pode pedir a revisão
Ambas as partes podem solicitar a revisão.
O proprietário pode pedir quando o valor do aluguel está defasado em relação aos imóveis da mesma região.
O inquilino pode pedir quando o valor está acima dos preços praticados em imóveis comparáveis.
Em qualquer caso, o ponto central é a comprovação. Sem provas consistentes, o pedido dificilmente avança.
Diferença entre reajuste anual e revisão judicial
É comum confundir os dois institutos.
O reajuste anual é automático, previsto no contrato e baseado em índice definido pelas partes, como IPCA ou IGP-M.
A revisão judicial ocorre quando há desequilíbrio entre o valor contratado e o valor de mercado.
A revisão não altera o índice anual e não substitui o reajuste.
Quando vale a pena pedir a revisão
Algumas situações indicam que a revisão pode ser útil.
Quando imóveis semelhantes na mesma região apresentam valores muito diferentes.
Quando houve valorização ou desvalorização significativa da área.
Quando o contrato completou três anos sem revisão.
Quando a negociação direta não evoluiu.
Quando o índice de reajuste gerou distorções incompatíveis com os valores da região.
A análise deve ser baseada em dados concretos e não em percepções isoladas.
Provas essenciais para um pedido de revisão
A ação revisional exige comprovação clara da discrepância entre o valor do contrato e o valor de mercado. As principais provas são:
Anúncios e ofertas de imóveis comparáveis
Anúncios de imóveis com características semelhantes à propriedade em questão reforçam a argumentação. É importante observar metragem, localização, padrão construtivo, estado de conservação, número de vagas e demais características relevantes.
Laudo técnico ou avaliação profissional
Pareceres emitidos por corretores credenciados costumam ter grande relevância, pois demonstram valores médios praticados na região.
Histórico de pagamentos e condições contratuais
Comprovantes de pagamento, aditivos e o próprio contrato mostram a evolução dos valores e o cumprimento das obrigações.
Dados de mercado
Plataformas como Secovi e FipeZap oferecem indicadores importantes para análise de preços. Esses dados reforçam a objetividade das informações apresentadas.
Perícia judicial
Em muitos processos, o juiz nomeia um perito para avaliar o imóvel e definir o valor de mercado. O laudo costuma ter peso significativo no julgamento.
Passo a passo para solicitar a revisão de aluguel
Reunir o contrato e documentos básicos.
Pesquisar anúncios de imóveis semelhantes.
Solicitar avaliação profissional quando possível.
Tentar negociar extrajudicialmente.
Buscar orientação jurídica especializada.
Avaliar a viabilidade da ação revisional.
Ingressar com o pedido judicial.
A etapa de negociação costuma ser valorizada pelo Judiciário e pode evitar um processo.
Custos envolvidos na revisão
Os custos variam conforme o caso e o tribunal competente. Normalmente incluem:
Custas processuais.
Possível honorário de perito judicial.
Honorários advocatícios contratados.
Não existe valor fixo, pois cada situação possui complexidade própria.
Riscos e cuidados importantes
A revisão pode resultar em aumento ou diminuição do valor do aluguel, dependendo das provas. Por isso, é essencial ter análise técnica confiável. Além disso, a parte vencida costuma arcar com custas e honorários sucumbenciais.
Exemplos práticos
Um imóvel residencial alugado por 2.000 reais em 2021 tem hoje imóveis semelhantes sendo anunciados por 1.300 reais. O inquilino pode pedir revisão com base nessa diferença.
Um imóvel comercial teve significativa valorização por melhorias urbanas. O proprietário pode solicitar aumento fundamentado em avaliação profissional.
Um contrato com reajustes acumulados tornou o valor acima da média regional. As partes podem buscar adequação por meio da revisão.
Perguntas frequentes
A revisão pode ser feita antes de três anos?
A regra geral é aguardar três anos, mas situações excepcionais podem justificar análise judicial antecipada.
O inquilino e o proprietário podem negociar sem processo?
Sim. É o caminho mais rápido e evita custos desnecessários.
A revisão altera o índice anual de reajuste?
Não. O índice continua o mesmo, salvo acordo das partes.
O juiz pode fixar valor diferente do que foi pedido?
Sim, desde que fundamentado nas provas e na perícia.
O inquilino pode ser despejado por pedir revisão?
Não. O pedido legítimo não autoriza retaliação.
Conclusão
A revisão de aluguel é um mecanismo essencial para manter o equilíbrio dos contratos no mercado imobiliário. O pedido deve estar embasado em provas concretas e análise criteriosa do mercado. Quem precisa aprofundar o tema pode consultar conteúdos como Inadimplência no Aluguel: como evitar prejuízos e Contratos de Locação, disponíveis no próprio blog.
