Sucessões

4 novembro | 2025

Posso Doar Um Imóvel e Continuar Morando Nele? Entenda o Usufruto e Seus Efeitos

por Émilin Rocha

Você sabia que é possível doar um imóvel e continuar morando nele pelo resto da vida?
Essa é uma dúvida muito comum entre pais que desejam transferir seus bens aos filhos ainda em vida, mas temem perder o direito de usufruir da casa onde sempre viveram.

Nesse post:

A boa notícia é que a legislação brasileira permite essa possibilidade através do usufruto, um instrumento jurídico que garante o direito de uso e moradia mesmo após a doação.

Mas afinal, como funciona essa doação com reserva de usufruto? Quais são os cuidados, vantagens e riscos?
Neste artigo, o escritório Rocha Advogados Associados explica de forma clara e detalhada tudo o que você precisa saber antes de realizar esse tipo de doação.

O Que Significa Doar Um Imóvel com Usufruto?

A doação com reserva de usufruto é uma forma de transferir a propriedade de um bem (como uma casa ou apartamento) a outra pessoa, geralmente um filho ou parente próximo, mantendo o direito de usar e morar no imóvel enquanto viver.

Em outras palavras, o doador transfere a posse e a propriedade formal, mas reserva para si o usufruto vitalício, ou seja, o direito de morar, alugar ou administrar o bem até seu falecimento.

Exemplo prático

Imagine que dona Maria, de 68 anos, deseja deixar sua casa para a filha, mas quer continuar morando nela até o fim da vida.
Ela pode doar o imóvel à filha, registrando a transferência no cartório de imóveis, mas incluir na escritura a cláusula de usufruto vitalício em seu favor.
Assim, mesmo que o imóvel passe formalmente para a filha, dona Maria continua sendo a “usufrutuária”, com direito de permanecer no imóvel legalmente.

O Que é o Usufruto?

O usufruto é um direito real previsto no artigo 1.390 do Código Civil, que permite ao titular (usufrutuário) usar, gozar e aproveitar economicamente de um bem que pertence a outra pessoa (o nu-proprietário).

Em termos simples:

Usufrutuário: quem tem o direito de usar e aproveitar o bem (ex: morar, alugar, receber rendas).
Nu-proprietário: quem é o dono do bem, mas sem poder usar ou dispor dele enquanto durar o usufruto.

Esse direito pode ser vitalício ou temporário, conforme estabelecido na escritura. O mais comum, nas doações familiares, é o usufruto vitalício, que termina automaticamente com o falecimento do usufrutuário.

Como Funciona a Doação com Reserva de Usufruto na Prática?

A doação com usufruto é formalizada por escritura pública em cartório, e o usufruto deve ser registrado na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Passo a passo simplificado:

Avaliação do imóvel e decisão sobre a doação
O doador escolhe o bem e quem será o beneficiário da doação.
Redação da escritura pública
O cartório elabora a escritura de doação com a cláusula de reserva de usufruto vitalício.
Assinatura das partes
Doador e donatário assinam a escritura pública.
Pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)
O imposto é pago ao Estado onde o imóvel está localizado. A alíquota varia conforme a legislação estadual.
Registro no Cartório de Imóveis
A escritura é registrada na matrícula do imóvel, formalizando a transferência da nua-propriedade e a reserva do usufruto.

Após o registro, o imóvel passa a ter dois titulares distintos:

O nu-proprietário (quem recebeu o bem).
O usufrutuário (quem continua morando ou administrando).

Quais São os Direitos de Cada Parte?

Direitos do usufrutuário

Direito de uso e moradia vitalícia.
Direito de receber rendimentos, se o imóvel for alugado.
Responsabilidade por despesas ordinárias, como água, luz e condomínio.
Dever de conservar o bem, evitando danos que reduzam seu valor.

Direitos do nu-proprietário

Propriedade plena após o fim do usufruto.
Proibição de vender ou usar o imóvel sem o consentimento do usufrutuário.
Responsabilidade por despesas extraordinárias, como reformas estruturais.

Posso Vender o Imóvel com Usufruto?

Sim, o imóvel pode ser vendido, mas com limitações.
O nu-proprietário só pode vender a nua-propriedade, ou seja, o imóvel continua gravado com o usufruto.
Isso significa que o comprador não poderá usar o bem enquanto durar o usufruto.

Por essa razão, imóveis com usufruto geralmente têm menor valor de mercado, já que o comprador só terá a posse plena após o falecimento do usufrutuário.

Quais São as Vantagens da Doação com Reserva de Usufruto?

A doação com usufruto é uma ferramenta importante no planejamento sucessório, trazendo segurança e economia familiar.

Principais vantagens:

Evita conflitos futuros entre herdeiros, pois o bem já está destinado.
Reduz custos e tempo de inventário, já que o imóvel não integrará a herança.
Garante moradia vitalícia ao doador.
Permite controle sobre o bem, impedindo a venda ou uso indevido sem autorização.
Pode reduzir a carga tributária, dependendo da situação.

E Quais São os Cuidados e Riscos Envolvidos?

Embora seja vantajosa, essa modalidade requer cautela jurídica, pois uma vez realizada, a doação é irreversível, salvo em situações excepcionais previstas no Código Civil (como ingratidão do donatário ou descumprimento de encargos).

Principais cuidados:

Ter clareza sobre o objetivo da doação e suas consequências.
Avaliar a capacidade financeira dos herdeiros e a harmonia familiar.
Verificar o impacto tributário do ITCMD.
Formalizar tudo com assessoria jurídica especializada para evitar nulidades.

Um erro comum é doar o imóvel sem orientação adequada, o que pode gerar conflitos familiares ou perda de direitos por falta de cláusulas protetivas.

É Possível Retirar o Usufruto?

Sim, mas apenas em casos específicos.
O usufruto se extingue automaticamente com a morte do usufrutuário, mas pode também acabar por:

Renúncia voluntária, se o usufrutuário desejar abrir mão do direito.
Prazo determinado, se estabelecido na escritura.
Abandono ou destruição do bem.
Perda do imóvel (como em desapropriação).

A extinção deve sempre ser averbada na matrícula do imóvel para atualizar a titularidade plena ao nu-proprietário.

Implicações Tributárias e ITCMD

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é de competência estadual, e deve ser pago no momento da doação.
A alíquota varia conforme o Estado, mas normalmente gira em torno de 4% a 8% sobre o valor venal do imóvel.

Alguns Estados permitem descontos ou isenções em determinadas situações (como doação entre pais e filhos), mas isso precisa ser analisado caso a caso.

Um detalhe importante:
O usufruto não impede a incidência do ITCMD, pois há transmissão da nua-propriedade. No entanto, o valor base do imposto é reduzido, já que o bem permanece gravado com usufruto, o que diminui seu valor tributável.

Para mais detalhes, é possível consultar as normas estaduais sobre o ITCMD no site do Governo Federal.

Diferença Entre Doação com Usufruto e Testamento

Uma dúvida comum é: por que doar em vida e não simplesmente fazer um testamento?

Comparativo simplificado:

Aspecto	Doação com Usufruto	Testamento
Momento de efeito	Imediato (em vida)	Após o falecimento
Controle sobre o bem	Mantém o uso (usufruto)	Permanece até a morte
Custos e impostos	Incide ITCMD na doação	ITCMD no inventário
Risco de arrependimento	Difícil reverter	Pode ser revogado a qualquer tempo
Agilidade e simplicidade	Mais rápido	Depende de processo sucessório

Em resumo, a doação com usufruto antecipa o planejamento sucessório, evitando burocracias, mas exige decisão definitiva.
O testamento, por outro lado, é mais flexível, podendo ser alterado enquanto o testador estiver vivo.

Se quiser entender melhor essas diferenças, veja nosso artigo sobre Doação em Vida ou Testamento? Veja Quando Cada Opção Vale a Pena.

Cláusulas Importantes na Doação com Usufruto

Para garantir segurança jurídica, a escritura pode conter cláusulas protetivas além do usufruto. As mais comuns são:

Cláusula de inalienabilidade: impede a venda do imóvel.
Cláusula de impenhorabilidade: protege o bem contra dívidas dos herdeiros.
Cláusula de reversão: permite o retorno do bem ao doador se o donatário falecer antes.

Essas medidas evitam riscos patrimoniais e garantem que a vontade do doador seja respeitada.

Usufruto Conjunto: Quando o Direito é Compartilhado

É comum que casais realizem a doação com usufruto conjunto, ou seja, ambos mantêm o direito de usar o imóvel até o falecimento do último.
Nesse caso, o usufruto só se extingue com a morte dos dois, garantindo proteção ao cônjuge sobrevivente.

Exemplo:
O casal João e Ana doa a casa para o filho, mas reserva o usufruto para ambos. Quando João falece, Ana continua usufruindo integralmente do imóvel até o fim da vida.

Como o Planejamento Sucessório se Beneficia do Usufruto

O usufruto é uma ferramenta poderosa dentro do planejamento sucessório, permitindo:

Organizar a transmissão de bens em vida.
Reduzir custos com inventário.
Evitar disputas entre herdeiros.
Garantir moradia e segurança ao doador.

No contexto jurídico, a combinação entre doação com usufruto, testamento e cláusulas protetivas pode garantir tranquilidade familiar e proteção patrimonial duradoura.

Checklist: O Que Saber Antes de Doar um Imóvel com Usufruto

Avalie bem os impactos familiares e financeiros da decisão.
Consulte um advogado especialista em Direito das Sucessões.
Exija escritura pública registrada em cartório.
Defina quem serão os donatários e se haverá cláusulas protetivas.
Pague corretamente o ITCMD e guarde o comprovante.
Verifique se o usufruto será vitalício ou temporário.
Registre tudo na matrícula do imóvel.

Perguntas Frequentes

Posso doar um imóvel e continuar morando nele sem fazer usufruto?

Não. Sem o usufruto, o novo dono pode exigir a desocupação do imóvel. O usufruto é o que garante seu direito de continuar morando legalmente.

Posso cancelar o usufruto depois de registrado?

Apenas em casos de renúncia voluntária, acordo entre as partes ou nas hipóteses legais de extinção previstas no Código Civil.

O usufrutuário pode alugar o imóvel?

Sim, o usufrutuário pode alugar o imóvel e receber os aluguéis, desde que mantenha a conservação do bem.

É preciso pagar imposto para fazer a doação com usufruto?

Sim, incide o ITCMD, cuja alíquota depende do Estado onde o imóvel está localizado.

Após a morte do usufrutuário, o imóvel precisa de inventário?

Não. O bem já pertence ao nu-proprietário, bastando averbar a extinção do usufruto no cartório.

Conclusão

Doar um imóvel e continuar morando nele é totalmente possível e legal no Brasil, desde que o ato seja realizado com reserva de usufruto e acompanhado por orientação jurídica adequada.

Essa medida garante segurança, evita conflitos familiares e faz parte de um planejamento sucessório inteligente, especialmente para quem deseja organizar o futuro dos bens com tranquilidade e previsibilidade.

Se você pensa em realizar uma doação em vida, o ideal é contar com o apoio de um advogado especialista em Direito das Sucessões, que poderá avaliar o seu caso, elaborar a escritura com todas as cláusulas necessárias e garantir que o ato seja juridicamente seguro.