Reforma tributária na doação de imóveis: como o ITCMD pode mudar seu planejamento sucessório

Reforma tributária na doação de imóveis é um tema essencial para quem deseja organizar patrimônio e evitar custos inesperados no futuro.

A mudança mais importante envolve o ITCMD, imposto cobrado sobre heranças e doações.

Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 227/2026, o sistema passou a caminhar para duas regras centrais:

• ITCMD progressivo, com alíquotas maiores conforme o valor transmitido.
• Base de cálculo pelo valor de mercado do bem ou direito.

Isso pode tornar algumas doações e transmissões por herança mais caras, especialmente em estados que ainda precisam ajustar suas leis internas.

Mas cuidado: nem todo caso terá aumento imediato. O impacto depende do estado, da data da doação, do valor do imóvel, das regras locais e da forma como o planejamento será feito.

Neste artigo, você vai entender como a reforma tributária afeta a doação de imóveis, quando a doação em vida pode fazer sentido e quais cuidados jurídicos são indispensáveis para proteger a família.

Reforma tributária na doação de imóveis: o que mudou?

A reforma tributária na doação de imóveis não criou apenas uma regra isolada.

Ela reforçou uma mudança maior na tributação sobre heranças e doações.

O ponto principal é o ITCMD.

Esse imposto incide quando há:

• Herança.
• Testamento.
• Doação de dinheiro.
• Doação de imóvel.
• Doação de cotas de empresa.
• Transmissão gratuita de bens ou direitos.

Antes, alguns estados usavam alíquota única. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota informada oficialmente é de 4%.

Com a reforma, o ITCMD deve ser progressivo. Isso significa que patrimônios maiores podem pagar alíquotas maiores, conforme a lei estadual aplicável.

O que é ITCMD?

ITCMD significa Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.

Apesar do nome difícil, a ideia é simples.

Ele é cobrado quando alguém recebe um bem gratuitamente.

Exemplos:

• Filho recebe imóvel por doação dos pais.
• Herdeiro recebe casa após inventário.
• Neto recebe dinheiro dos avós.
• Pessoa recebe cotas de empresa sem pagar por elas.

O imposto é estadual. Por isso, cada estado tem sua própria lei, dentro dos limites da Constituição e das normas gerais.

Quem paga o ITCMD?

Depende da lei estadual.

Em muitos estados, quem paga é quem recebe o bem, chamado de donatário na doação ou herdeiro na herança.

Mas a responsabilidade pode variar. Por isso, é importante conferir a regra do estado onde o imóvel está localizado e onde as partes residem.

A progressividade do ITCMD: o que isso significa?

A progressividade quer dizer que o imposto aumenta conforme o valor transmitido.

Imagine uma escada.

Quanto maior o valor da doação ou da herança, mais alto pode ser o degrau da alíquota.

Exemplo simples

Um estado pode criar faixas como:

• Doações menores: alíquota menor.
• Doações médias: alíquota intermediária.
• Doações maiores: alíquota maior.

Esse modelo busca cobrar mais de quem recebe patrimônio maior.

A regra constitucional é clara ao prever que o ITCMD será progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação.

O imposto de doação já aumentou em todos os estados?

Não necessariamente.

Esse é um ponto importante.

A reforma criou a obrigação de progressividade. Mas a aplicação prática depende da legislação de cada estado.

Alguns estados já adotavam alíquotas progressivas. Outros ainda tinham alíquota fixa e precisam ajustar suas regras.

Além disso, aumento de imposto deve respeitar regras constitucionais, como anterioridade anual e noventena, quando aplicáveis.

Em linguagem simples: não basta uma mudança ser aprovada hoje para sempre valer amanhã.

Por isso, antes de doar, é necessário verificar a lei atual do estado envolvido.

A base de cálculo agora é o valor de mercado?

A Lei Complementar nº 227/2026 trouxe uma norma geral importante: a base de cálculo do ITCMD é o valor de mercado do bem ou direito transmitido.

Isso importa muito na doação de imóveis.

O valor de mercado costuma ser maior que valores usados para fins fiscais, como referência de IPTU ou declarações antigas.

Exemplo prático

Imagine um apartamento com:

• Valor de IPTU: R$ 500 mil.
• Valor de mercado: R$ 900 mil.

Se a base de cálculo for o valor de mercado, o imposto será calculado sobre R$ 900 mil, e não sobre R$ 500 mil.

Essa diferença pode aumentar bastante o custo da doação.

Posso usar o valor do IPTU para pagar menos ITCMD?

Não conte com isso como regra segura.

Em alguns estados, o valor de IPTU pode funcionar como valor mínimo. Mas isso não significa que ele será aceito como base final se estiver abaixo do valor real de mercado.

Em São Paulo, por exemplo, a lei estadual trata o valor venal como valor de mercado e estabelece que, no caso de imóvel urbano, a base não será inferior ao valor usado para o IPTU.

Ou seja, o IPTU pode ser piso. Não é garantia de que o imposto será calculado apenas sobre esse valor.

A Fazenda estadual pode questionar valores declarados abaixo do mercado.

Por que a doação em vida entrou no radar das famílias?

A doação em vida passou a receber mais atenção porque permite organizar a sucessão antes do falecimento.

Isso pode trazer benefícios como:

• Redução de conflitos entre herdeiros.
• Distribuição planejada dos bens.
• Evitar inventário sobre o bem doado.
• Definir regras de proteção patrimonial.
• Preservar a moradia dos pais por meio de usufruto.
• Dar previsibilidade de custos.

Mas a doação não deve ser feita apenas para “pagar menos imposto”.

Ela precisa fazer sentido para a família e respeitar os limites da lei.

Leia também: Planejamento Sucessório: Como Evitar Conflitos Familiares Após a Sua Partida.

Doação em vida ou inventário: qual é melhor?

Depende.

A doação em vida e o inventário têm funções diferentes.

Doação em vida

A doação em vida acontece quando a pessoa transfere o bem enquanto está viva.

Pode ser útil para:

• Organizar a sucessão com antecedência.
• Reduzir disputas futuras.
• Definir quem receberá cada bem.
• Criar regras de proteção.
• Reservar usufruto ao doador.

Inventário

O inventário acontece após o falecimento.

Ele serve para levantar bens, pagar tributos e transferir patrimônio aos herdeiros.

Pode ser judicial ou extrajudicial, conforme o caso.

Comparação prática

A doação em vida é como organizar a mudança com tempo, caixas separadas e etiquetas.

O inventário, quando não há planejamento, pode parecer uma mudança feita às pressas, com todos discutindo o que pertence a quem.

Leia também: Doação em Vida ou Testamento? Veja Quando Cada Opção Vale a Pena.

Doação de imóvel com usufruto: como funciona?

A doação com reserva de usufruto é uma das ferramentas mais usadas no planejamento sucessório.

Ela separa dois direitos:

• Nua-propriedade: fica com quem recebe o imóvel.
• Usufruto: fica com quem continua usando ou recebendo os frutos do bem.

Na prática, os pais podem doar a nua-propriedade aos filhos e reservar o usufruto para si.

O que o usufrutuário pode fazer?

Quem fica com o usufruto pode:

• Morar no imóvel.
• Alugar o imóvel.
• Receber os aluguéis.
• Usar o bem conforme as regras da escritura.
• Impedir venda sem sua participação, conforme o caso.

O filho pode expulsar os pais?

Não, se o usufruto estiver corretamente registrado.

O filho passa a ter a nua-propriedade, mas não pode retirar o direito de uso dos pais.

Por isso, a reserva de usufruto é tão importante.

Leia também: Posso Doar Um Imóvel e Continuar Morando Nele? Entenda o Usufruto e Seus Efeitos.

Quem paga IPTU, condomínio e manutenção no usufruto?

Em regra, quem usa o imóvel deve arcar com despesas ordinárias.

Isso pode incluir:

• IPTU.
• Condomínio ordinário.
• Contas de consumo.
• Manutenção comum.
• Pequenos reparos.

Já despesas extraordinárias podem exigir análise específica.

Exemplo:

Se os pais mantêm o usufruto e continuam morando no imóvel, normalmente eles arcam com os custos da rotina.

O ideal é que a escritura deixe essas responsabilidades claras para evitar conflitos.

Cláusulas restritivas: como proteger o imóvel doado?

Além do usufruto, a escritura de doação pode conter cláusulas de proteção.

As principais são:

• Inalienabilidade.
• Impenhorabilidade.
• Incomunicabilidade.
• Reversão.

Essas cláusulas devem ser usadas com critério.

Cláusula de inalienabilidade

Impede que o bem seja vendido enquanto durar a restrição.

Exemplo: os pais doam um imóvel ao filho, mas determinam que ele não poderá vender enquanto os pais estiverem vivos.

Cláusula de impenhorabilidade

Busca proteger o imóvel contra penhora por dívidas do donatário.

Exemplo: o filho tem atividade empresarial de risco. A cláusula ajuda a proteger o imóvel contra dívidas futuras.

Cláusula de incomunicabilidade

Impede que o imóvel se comunique com o cônjuge do donatário.

Exemplo: o filho recebe um imóvel dos pais. Mesmo se ele se divorciar, o bem pode ficar fora da partilha, conforme o caso.

Cláusula de reversão

Prevê que o bem volte ao patrimônio do doador se o donatário falecer antes dele.

Exemplo: pais doam imóvel ao filho. Se o filho falecer antes dos pais, o bem retorna aos pais, conforme previsto na escritura.

Leia também: Cláusulas Restritivas na Herança: Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade na Prática.

Posso doar todos os meus bens em vida?

Não é recomendado e pode ser inválido.

A lei impõe limites para proteger o próprio doador e os herdeiros necessários.

Proibição de doar tudo sem reserva

A pessoa não deve doar todos os bens se isso comprometer sua subsistência.

Em termos simples, ninguém deve se desfazer de todo o patrimônio e ficar sem meios para viver.

Respeito à legítima

Se existem herdeiros necessários, como filhos, cônjuge ou pais, parte do patrimônio é protegida por lei.

Essa parte é chamada de legítima.

Em regra, metade do patrimônio deve ser preservada aos herdeiros necessários.

A outra metade é a parte disponível, que pode ser destinada com mais liberdade.

Doação inoficiosa

A doação que ultrapassa a parte disponível pode ser questionada.

Exemplo:

Uma mãe tem três filhos e doa quase todo o patrimônio apenas para um deles, sem respeitar a legítima dos demais.

Depois, os filhos prejudicados podem discutir a validade dessa doação.

Leia também: Partilha Desigual Entre Filhos: Quando é Permitida e Como Evitar Nulidades.

Doação de imóvel exige escritura pública?

Sim, em regra, a doação de imóvel deve ser feita por escritura pública e registrada na matrícula do imóvel.

Apenas assinar um contrato particular não transfere a propriedade do imóvel.

Passos básicos

O procedimento costuma envolver:

• Análise do patrimônio familiar.
• Verificação da matrícula do imóvel.
• Cálculo do ITCMD.
• Pagamento do imposto, quando devido.
• Escritura pública de doação.
• Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem registro, a transferência não fica completa perante terceiros.

Quais documentos são necessários para doar um imóvel?

Os documentos podem variar por estado e cartório, mas os mais comuns são:

Documentos dos doadores e donatários

• RG ou CIN.
• CPF.
• Certidão de casamento ou nascimento.
• Pacto antenupcial, se houver.
• Comprovante de endereço.
• Dados profissionais.
• Certidões pessoais, quando solicitadas.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada.
• Carnê de IPTU.
• Certidão de valor venal ou cadastro municipal.
• Certidão negativa de débitos municipais.
• Documentos de condomínio, se for apartamento.
• Certidões de ônus e ações reais, quando necessárias.

Documentos fiscais

• Declaração do ITCMD.
• Guia de recolhimento.
• Comprovante de pagamento.
• Avaliação, quando exigida.
• Documentos que demonstrem o valor de mercado.

Quanto custa doar um imóvel?

A doação de imóvel pode envolver custos públicos e privados.

Custos possíveis

• ITCMD.
• Escritura pública.
• Registro da escritura.
• Certidões.
• Avaliação do imóvel.
• Emolumentos cartorários.
• Honorários advocatícios, se houver assessoria.
• Eventuais custos com regularização do imóvel.

Os valores variam conforme:

• Estado.
• Município.
• Valor do imóvel.
• Tipo de doação.
• Existência de usufruto.
• Número de bens.
• Complexidade do planejamento.

A doação com usufruto paga menos ITCMD?

Depende da legislação estadual.

Alguns estados atribuem bases de cálculo diferentes para:

• Nua-propriedade.
• Usufruto.
• Instituição de usufruto.
• Extinção do usufruto.

Em São Paulo, por exemplo, a lei estadual prevê frações específicas da base de cálculo para transmissão da nua-propriedade e instituição do usufruto.

Por isso, a doação com usufruto deve ser calculada com base na lei do estado envolvido.

Não é seguro presumir economia sem cálculo prévio.

Holding familiar ajuda a reduzir custos?

Pode ajudar em alguns casos, mas não é solução automática.

A holding familiar é uma empresa criada para administrar o patrimônio da família.

Em vez de doar diretamente imóveis, os pais podem estruturar uma empresa e transmitir quotas aos herdeiros.

Essa estratégia pode ser útil quando há:

• Muitos imóveis.
• Imóveis alugados.
• Atividade empresarial familiar.
• Necessidade de gestão centralizada.
• Risco de conflito entre herdeiros.
• Interesse em organizar regras de administração.

Mas a holding também tem custos e riscos.

Pode haver:

• ITBI em certas transferências.
• ITCMD na doação de quotas.
• Custos contábeis.
• Custos de manutenção da empresa.
• Tributação sobre renda.
• Necessidade de governança familiar.
• Risco de estrutura artificial sem propósito real.

Leia também: Holding Familiar: Vantagens e Cuidados na Proteção Patrimonial.

Doação de dinheiro também entra nas novas regras?

Sim.

O ITCMD não incide apenas sobre imóveis.

Ele também pode incidir sobre doação de:

• Dinheiro.
• PIX.
• TED.
• Investimentos.
• Cotas de empresa.
• Veículos.
• Direitos.
• Outros bens.

A progressividade do ITCMD considera o valor da doação, do quinhão ou do legado, conforme a regra constitucional e a lei estadual.

Por isso, planejamento sucessório não deve olhar apenas para imóveis.

Existe isenção de ITCMD?

Pode existir.

As isenções variam por estado.

Em alguns lugares, doações de pequeno valor podem ser isentas até determinado limite anual.

Mas é preciso cuidado.

Doações sucessivas podem ser somadas dentro do mesmo período, conforme a legislação estadual.

Exemplo:

A família faz várias doações pequenas ao mesmo filho no mesmo ano. Dependendo da lei, o fisco pode somar essas doações para verificar se o limite de isenção foi ultrapassado.

Não divida doações apenas para tentar escapar do imposto sem análise técnica.

Como fazer um planejamento sucessório seguro?

O planejamento sucessório deve seguir uma lógica organizada.

1. Levante todo o patrimônio

Liste:

• Imóveis.
• Veículos.
• Contas bancárias.
• Investimentos.
• Empresas.
• Dívidas.
• Seguros.
• Previdência privada.
• Bens no exterior.
• Direitos relevantes.

2. Identifique os herdeiros

Verifique quem são os herdeiros necessários.

Exemplos:

• Filhos.
• Cônjuge.
• Pais, quando não há descendentes.
• Companheiro ou companheira, conforme o caso.

3. Calcule a legítima

Antes de doar, é preciso saber qual parte do patrimônio pode ser livremente destinada.

4. Avalie o estado aplicável

O ITCMD varia por estado.

É necessário saber qual legislação será usada.

5. Compare cenários

Compare:

• Doação em vida.
• Testamento.
• Inventário futuro.
• Holding familiar.
• Seguro de vida.
• Previdência privada.
• Doação com usufruto.
• Partilha em vida.

6. Defina cláusulas de proteção

Avalie se faz sentido incluir:

• Usufruto.
• Inalienabilidade.
• Impenhorabilidade.
• Incomunicabilidade.
• Reversão.

7. Formalize corretamente

Planejamento informal não protege a família.

A doação de imóvel exige escritura pública, recolhimento fiscal adequado e registro.

7 erros comuns na doação de imóveis

1. Usar o valor do IPTU sem confirmar a regra fiscal

O valor do IPTU pode não ser aceito como base final.

2. Doar sem reservar usufruto

Isso pode deixar o doador vulnerável, especialmente quando o imóvel é usado para moradia.

3. Ignorar os demais herdeiros

Doações que prejudicam a legítima podem gerar briga futura.

4. Fazer contrato de gaveta

Contrato particular não transfere imóvel perante terceiros.

5. Não calcular todos os custos

Além do ITCMD, existem cartório, registro, certidões e eventual regularização.

6. Criar holding sem necessidade real

Holding mal planejada pode aumentar custos em vez de reduzir.

7. Esperar a urgência

Planejamento feito às pressas costuma ser mais caro e mais arriscado.

Leia também: 7 Passos Essenciais para Reduzir o ITCMD e Proteger a Herança.

Exemplo prático: doação antes e depois da mudança estadual

Imagine um imóvel avaliado em R$ 1 milhão.

Em um estado com alíquota fixa de 4%, o ITCMD seria de R$ 40 mil.

Se esse estado passar a aplicar alíquota progressiva e o imóvel cair em uma faixa de 6%, o imposto pode subir para R$ 60 mil.

Agora imagine que a família declarava um valor muito abaixo do mercado, mas a Fazenda passa a exigir avaliação mais próxima da realidade.

O impacto pode ser ainda maior.

Esse exemplo mostra por que o planejamento precisa ser feito com números reais.

Perguntas frequentes sobre reforma tributária na doação de imóveis

Checklist para doar imóvel com segurança

Antes de fazer a doação, confira:

• O imóvel está regularizado?
• A matrícula está atualizada?
• Há dívidas de IPTU ou condomínio?
• O valor de mercado foi estimado?
• O estado aplicável foi identificado?
• O ITCMD foi calculado corretamente?
• A doação respeita a legítima?
• O doador manterá patrimônio suficiente para viver?
• Haverá reserva de usufruto?
• Serão usadas cláusulas restritivas?
• Todos os herdeiros foram considerados?
• A escritura será registrada no imóvel?
• O planejamento foi comparado com testamento, inventário e holding?

Conclusão

A reforma tributária na doação de imóveis tornou o planejamento sucessório ainda mais importante.

O ITCMD progressivo e a base de cálculo pelo valor de mercado podem aumentar o custo de algumas transmissões, principalmente em patrimônios maiores.

Mas a decisão de doar em vida não deve ser tomada apenas por medo de aumento de imposto.

Ela precisa respeitar a legítima, preservar a segurança do doador, proteger a moradia da família e evitar conflitos entre herdeiros.

A doação com usufruto, as cláusulas restritivas, o testamento e a holding familiar podem ser úteis, desde que escolhidos conforme o caso concreto.

Antes de transferir um imóvel, faça os cálculos, revise os documentos e busque orientação jurídica para estruturar uma solução segura.