A locação por temporada tem se tornado cada vez mais comum no Brasil, principalmente com a popularização de plataformas digitais como Airbnb, Booking e OLX. Seja para viagens de lazer, trabalho ou estudo, alugar um imóvel por curto período parece uma solução prática. No entanto, por trás dessa praticidade existem direitos e deveres tanto para o proprietário quanto para o inquilino, que precisam ser observados para evitar problemas.
Nesse post:
Mas afinal, o que a lei brasileira prevê sobre a locação por temporada? Quais os principais riscos envolvidos? E como garantir segurança jurídica nesse tipo de contrato? Vamos entender em detalhes.
O que é locação por temporada?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a locação por temporada é aquela feita por prazo não superior a 90 dias, seja para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou qualquer outra finalidade transitória.
Isso significa que, diferente da locação residencial comum (que geralmente dura anos), a locação por temporada é pensada para curto prazo, com regras próprias.
Exemplo prático:
- Uma família aluga uma casa de praia por 20 dias durante as férias escolares.
- Um estudante aluga um apartamento em outra cidade por 2 meses, enquanto faz um curso de especialização.
Ambos são casos de locação por temporada, mesmo que o objetivo seja diferente.
Quais são os direitos e deveres do proprietário?
O proprietário (ou locador) tem direitos importantes, mas também obrigações que precisam ser respeitadas. Entre elas:
- Exigir contrato escrito: Diferente da locação residencial de longo prazo, a locação por temporada exige contrato formal, com cláusulas claras sobre prazo, valor, garantias e responsabilidades.
- Cobrar pagamento antecipado: A lei permite que o locador cobre todo o valor do aluguel de uma vez, antes mesmo da entrada do inquilino. Isso dá mais segurança ao proprietário.
- Zelar pelo imóvel: O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, com instalações elétricas, hidráulicas e mobiliário em bom estado.
- Respeitar o prazo: Caso o contrato preveja determinado período, o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do fim sem justa causa.
Direito de reaver o imóvel:
Se o prazo acabar e o inquilino não sair, o proprietário pode entrar com ação de despejo. Nesse caso, a lei prevê um processo mais rápido, justamente pela natureza temporária do contrato.
Quais são os direitos e deveres do inquilino?
O inquilino (ou locatário) também tem garantias importantes, que protegem contra abusos:
- Direito ao uso pacífico do imóvel: O inquilino tem direito de usufruir do espaço conforme previsto em contrato, sem interferência indevida do proprietário.
- Direito a condições adequadas: Caso o imóvel apresente defeitos ocultos que impeçam seu uso (ex: infiltração, falta de água, móveis quebrados), o inquilino pode exigir reparos ou até rescindir o contrato sem prejuízo.
- Dever de pagar em dia: O aluguel e eventuais taxas (como luz, água e condomínio, se previstas no contrato) devem ser pagos rigorosamente conforme combinado.
- Dever de conservar o imóvel: O inquilino deve usar o imóvel como se fosse seu, devolvendo-o nas mesmas condições em que recebeu, salvo desgaste natural.
Quais os principais riscos para o proprietário?
Apesar de parecer vantajosa, a locação por temporada pode trazer riscos consideráveis para o locador:
- Inquilino que não desocupa o imóvel: Mesmo sendo contrato temporário, há casos de ocupação irregular após o prazo. Isso pode gerar ação judicial.
- Danos ao imóvel ou ao mobiliário: Se não houver vistoria detalhada antes e depois da locação, o proprietário pode ter prejuízos.
- Inadimplência: Apesar da possibilidade de pagamento antecipado, muitos proprietários ainda permitem parcelamento, aumentando o risco de calote.
- Problemas com vizinhos: Aluguéis de curta duração podem gerar reclamações de barulho, festas e conflitos no condomínio.
Exemplo real: Muitos condomínios hoje estão alterando suas convenções para restringir ou proibir locações por temporada, principalmente via plataformas digitais, devido ao excesso de reclamações.
Quais os principais riscos para o inquilino?
O inquilino também corre alguns riscos, como:
- Golpes e fraudes: Imóveis anunciados em sites falsos, fotos que não condizem com a realidade ou contratos inexistentes.
- Cancelamento de última hora: Proprietário que desiste de alugar perto da data combinada, deixando o inquilino desamparado.
- Cobranças indevidas: Taxas não previstas no contrato, como limpeza, condomínio ou manutenção.
- Condições precárias do imóvel: Falta de mobília, problemas elétricos ou infiltrações que não estavam claras no anúncio.
Como evitar problemas na locação por temporada?
Tanto proprietários quanto inquilinos podem adotar cuidados práticos para reduzir riscos:
Para o proprietário:
- Elaborar contrato detalhado, com prazo, valor, garantias e regras de uso.
- Fazer vistoria com fotos e laudo antes e depois da locação.
- Optar por pagamento antecipado.
- Informar claramente as regras do condomínio.
Para o inquilino:
- Conferir a reputação do locador em plataformas digitais.
- Exigir contrato escrito.
- Verificar se o imóvel existe (Google Maps, matrícula no cartório, etc.).
- Realizar vistoria na entrada, registrando eventuais defeitos.
Locação por temporada e condomínios: pode proibir?
Essa é uma das grandes polêmicas jurídicas do momento. Muitos condomínios têm restringido ou até proibido locações de curta duração, alegando que isso transforma o prédio em “pousada clandestina”.
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu que condomínios podem, sim, proibir esse tipo de locação em suas convenções, quando isso compromete a segurança ou a tranquilidade dos moradores.
Portanto, antes de fechar contrato, tanto o locador quanto o locatário devem verificar se a convenção do condomínio permite esse tipo de uso.
Comparação: Locação por temporada x Locação residencial comum
| Aspecto | Locação por temporada | Locação residencial |
|---|---|---|
| Prazo | Máximo de 90 dias | Geralmente acima de 30 meses |
| Contrato escrito | Obrigatório | Recomendável, mas pode ser verbal |
| Pagamento | Pode ser antecipado integralmente | Normalmente mensal |
| Finalidade | Lazer, estudo, saúde, trabalho temporário | Moradia permanente |
| Despejo | Procedimento mais rápido | Procedimento comum |
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Perguntas Frequentes sobre Locação por Temporada:
A locação por temporada pode ser prorrogada além de 90 dias?
Sim, mas aí passa a ser considerada uma locação residencial comum, com novas regras.
O inquilino pode rescindir antes do prazo?
Sim, mas pode haver multa proporcional, se prevista no contrato.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do prazo?
Não, salvo se houver inadimplência ou descumprimento contratual.
Condomínios podem proibir locação por temporada via Airbnb?
Sim, desde que esteja previsto na convenção condominial.
O pagamento deve ser sempre antecipado?
Não é obrigatório, mas é permitido por lei, sendo uma forma de segurança para o locador.
Conclusão
A locação por temporada é uma modalidade prática e vantajosa, mas que exige cuidados jurídicos para garantir tranquilidade a proprietários e inquilinos. Um contrato bem elaborado, aliado à vistoria e ao cumprimento da lei, é o melhor caminho para evitar problemas.
Seja você proprietário ou inquilino, a chave é sempre a mesma: clareza, prevenção e segurança jurídica.
Checklist final – Pontos principais
- Prazo máximo de 90 dias.
- Contrato escrito é obrigatório.
- Proprietário pode cobrar antecipado.
- Inquilino tem direito a uso pacífico e imóvel em boas condições.
- Riscos existem para ambos os lados (inadimplência, danos, fraudes).
- Condomínios podem restringir.
- Vistoria é essencial para evitar prejuízos.
