O inventário com bens irregulares ou sem escritura é uma das situações mais comuns e complexas no Direito das Sucessões. Muitas famílias descobrem, após o falecimento de um ente querido, que parte do patrimônio não está devidamente regularizada.
E aí surge a dúvida: é possível fazer o inventário mesmo assim? Como regularizar esses imóveis?
Se você está passando por isso, fique tranquilo. Neste artigo, vou te explicar de forma simples, prática e completa tudo o que você precisa saber para resolver essa situação com segurança.
Nesse post:
Inventário com bens irregulares ou sem escritura: o que isso significa?
Quando falamos em inventário com bens irregulares ou sem escritura, estamos nos referindo a imóveis que:
- Não possuem escritura pública registrada em cartório
- Estão apenas com contrato de compra e venda
- Foram herdados, mas nunca formalizados
- Estão em nome de terceiros
- Possuem pendências na matrícula
Isso é mais comum do que parece. Muitas famílias compram imóveis “de gaveta” ou deixam de regularizar documentos por anos.
👉 O problema aparece justamente no momento do inventário.
Por que imóveis irregulares dificultam o inventário?
Você já se perguntou por que isso trava o processo?
O motivo é simples: o inventário exige prova de propriedade.
Sem escritura registrada, o imóvel não está oficialmente no nome do falecido. E isso gera dificuldades como:
- Impedimento de partilha formal
- Exigência de regularização prévia
- Possível necessidade de ação judicial
- Risco de conflitos entre herdeiros
Em muitos casos, o inventário até pode começar, mas não será concluído enquanto o imóvel não estiver regularizado.
Quais são os tipos mais comuns de irregularidades?
Antes de falar em solução, é importante entender os cenários mais frequentes.
1. Imóvel sem escritura
Aqui, existe apenas um contrato particular.
Exemplo:
Seu pai comprou uma casa há 20 anos, pagou tudo, mas nunca fez escritura.
➡️ Nesse caso, juridicamente, ele não é considerado proprietário pleno.
2. Imóvel em nome de terceiros
Muito comum em situações informais.
Exemplo:
O imóvel está no nome de um antigo vendedor, mesmo após a venda.
➡️ Isso exige uma cadeia de regularização até chegar ao nome correto.
3. Imóvel sem matrícula atualizada
A matrícula é como o “RG do imóvel”.
Se ela está desatualizada, com erros ou sem averbações importantes, o cartório pode bloquear o registro.
4. Posse sem registro
Quando a pessoa apenas ocupa o imóvel por anos, sem documentação formal.
➡️ Aqui pode ser necessário entrar com usucapião.
É possível fazer inventário com imóvel irregular?
Sim, é possível. Mas com uma ressalva importante:
O inventário pode até ser iniciado, mas a partilha definitiva depende da regularização.
Na prática:
- O imóvel pode ser listado no inventário
- Porém, não será transferido aos herdeiros sem documentação adequada
Em alguns casos, o juiz permite que a regularização ocorra durante o processo.
Como regularizar imóveis antes ou durante o inventário?
Agora vamos ao ponto mais importante: como resolver isso na prática?
1. Escritura pública e registro
Se houver contrato de compra e venda:
- É possível lavrar a escritura
- Depois registrar no cartório de imóveis
➡️ Isso formaliza a propriedade.
2. Ação de adjudicação compulsória
Usada quando:
- O vendedor se recusa a transferir
- Ou não é possível localizá-lo
➡️ O juiz determina a transferência do imóvel.
3. Usucapião
Indicado quando há posse prolongada.
Tipos comuns:
- Usucapião extraordinária
- Usucapião ordinária
➡️ Permite regularizar imóveis sem escritura.
4. Retificação de matrícula
Quando há erros no registro:
- Área incorreta
- Nome errado
- Falta de averbações
➡️ O cartório pode exigir correções antes da transferência.
5. Regularização administrativa
Em alguns municípios, há programas de regularização fundiária.
➡️ Uma alternativa mais rápida e econômica.
Regularizar antes ou durante o inventário: qual é melhor?
Essa é uma dúvida muito comum.
Regularizar antes
Vantagens:
- Inventário mais rápido
- Menos exigências judiciais
- Menos risco de conflitos
Regularizar durante
Vantagens:
- Não atrasa o início do inventário
- Permite resolver tudo em paralelo
👉 A escolha depende do caso concreto.
Inventário extrajudicial é possível nesses casos?
Depende.
O inventário em cartório exige que:
- Todos os bens estejam regularizados
- Não haja conflitos
- Todos os herdeiros sejam capazes
Se houver imóvel irregular, o cartório geralmente exige:
➡️ Regularização prévia
Por isso, em muitos casos, será necessário o inventário judicial.
📌 Para entender melhor essa diferença, veja este conteúdo:
👉 Inventário Extrajudicial: Resolva a Herança de Forma Rápida e Econômica
E o ITCMD? Como funciona nesses casos?
O ITCMD é o imposto sobre herança.
Mesmo com imóvel irregular:
- O imposto continua sendo devido
- Pode ser calculado com base no valor do bem
Mas atenção:
A regularização pode impactar diretamente no valor do imóvel.
📌 Veja mais detalhes neste conteúdo:
👉 7 Passos Essenciais para Reduzir o ITCMD e Proteger a Herança
Quais riscos existem se não regularizar?
Ignorar a regularização pode gerar problemas sérios:
- Impossibilidade de vender o imóvel
- Dificuldade para financiamento
- Risco de perda do bem
- Conflitos entre herdeiros
- Problemas com o fisco
Em outras palavras:
o imóvel pode “existir na prática”, mas não juridicamente.
Exemplo prático: situação real
Imagine este cenário:
João faleceu e deixou uma casa onde a família mora há 30 anos.
Mas:
- Não há escritura
- O imóvel está no nome de outra pessoa
- Existe apenas um contrato antigo
Os filhos iniciam o inventário.
Resultado:
- Precisam entrar com usucapião
- O inventário fica mais longo
- A partilha é adiada
👉 Isso poderia ter sido evitado com regularização prévia.
Documentos essenciais para regularização
Você provavelmente vai precisar de:
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de pagamento
- Certidões do imóvel
- Planta e memorial descritivo
- Documentos pessoais
- Certidão de óbito
Cada caso pode exigir documentos diferentes.
Quanto tempo leva esse processo?
Depende muito da situação:
- Escritura simples: poucos meses
- Adjudicação: 6 meses a 2 anos
- Usucapião: pode levar mais tempo
👉 Por isso, quanto antes iniciar, melhor.
Como evitar problemas no futuro?
Se você quer evitar que sua família passe por isso, algumas atitudes ajudam:
- Regularizar imóveis em vida
- Fazer escritura e registro
- Organizar documentos
- Planejar a sucessão
📌 Inclusive, recomendo a leitura:
👉 Planejamento Sucessório: Como Evitar Conflitos Familiares Após a Sua Partida
Perguntas frequentes
1. Posso vender um imóvel irregular herdado?
Não. Primeiro é necessário regularizar e concluir o inventário.
2. Todo imóvel sem escritura precisa de usucapião?
Não. Depende do caso. Às vezes é possível regularizar com escritura ou adjudicação.
3. O inventário pode ser feito em cartório com imóvel irregular?
Geralmente não. O cartório exige documentação regular.
4. Quem deve pagar a regularização?
Normalmente, os herdeiros, dentro do processo de inventário.
5. Quanto custa regularizar um imóvel?
Depende do tipo de regularização e da complexidade do caso.
Checklist rápido: o que você precisa lembrar
- Imóvel sem escritura dificulta o inventário
- É possível iniciar o inventário mesmo com irregularidades
- A partilha depende da regularização
- Usucapião pode ser uma solução
- Inventário extrajudicial exige bens regularizados
- Regularizar antes pode evitar atrasos
- Documentação é essencial
Conclusão
O inventário com bens irregulares ou sem escritura pode parecer um grande problema. E, de fato, pode complicar bastante o processo.
Mas a boa notícia é que existem soluções.
Com orientação correta, é possível:
- Regularizar os imóveis
- Prosseguir com o inventário
- Garantir a partilha segura
O mais importante é não ignorar a situação. Quanto antes agir, mais simples será a solução.
