Direito de Preferência do Inquilino: Quando o Proprietário Deve Oferecer o Imóvel Primeiro

O direito de preferência do inquilino permite que o locatário tenha prioridade para adquirir o imóvel alugado em determinadas situações e nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

A regra está na Lei do Inquilinato e vale tanto para locações residenciais quanto para locações não residenciais submetidas à Lei nº 8.245/1991.

Mas essa preferência não existe em toda forma de transferência do imóvel. Também há prazos, requisitos de comunicação e consequências diferentes conforme o contrato esteja ou não averbado na matrícula.

Direito de preferência do inquilino: quando ele existe?

O art. 27 da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros nos casos de:

• Venda.
• Promessa de venda.
• Cessão de direitos.
• Promessa de cessão de direitos.
• Dação em pagamento.

Nessas situações, o proprietário deve dar ciência do negócio ao inquilino antes de concluir a operação com terceiro.

A regra pode ser entendida de forma simples.

Se o proprietário pretende vender o apartamento alugado por R$ 500 mil, com R$ 200 mil de entrada e o restante em determinadas parcelas, o locatário deve ter a oportunidade de comprar por essas mesmas condições.

Não basta oferecer o imóvel ao inquilino por R$ 550 mil e depois vendê-lo ao terceiro por R$ 500 mil.

O proprietário precisa oferecer o imóvel ao inquilino antes de vender?

Quando a operação estiver entre as previstas no art. 27, sim.

O proprietário deve comunicar o negócio ao locatário e permitir que ele exerça sua preferência em igualdade de condições.

A comunicação pode ocorrer por:

• Notificação judicial.
• Notificação extrajudicial.
• Outro meio capaz de demonstrar ciência inequívoca do locatário.

A lei não limita a comunicação a uma única forma. Contudo, como pode surgir discussão posterior sobre o conteúdo e o recebimento da proposta, é importante utilizar um meio que permita comprovação.

O que deve constar na notificação de preferência?

A comunicação precisa trazer as condições efetivas do negócio.

A Lei do Inquilinato exige especialmente informações sobre:

• Preço da alienação.
• Forma de pagamento.
• Existência de ônus reais sobre o imóvel.
• Local e horário em que a documentação pode ser examinada.
• Outras condições relevantes da negociação.

Uma comunicação genérica dizendo apenas “pretendo vender o imóvel, você tem interesse?” pode ser insuficiente para permitir o exercício adequado da preferência.

O inquilino precisa saber exatamente qual negócio deverá aceitar.

Qual é o prazo para o inquilino responder?

O locatário possui 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, a aceitação integral da proposta.

O prazo está previsto no art. 28 da Lei nº 8.245/1991.

Se não houver aceitação dentro do prazo, o direito de preferência referente àquela proposta caduca.

O inquilino precisa aceitar todas as condições?

Para exercer o direito legal de preferência, sim.

A aceitação deve ser integral.

Imagine esta situação:

• Preço: R$ 600 mil.
• Entrada: R$ 300 mil.
• Saldo: R$ 300 mil na escritura.

Se o locatário responder que aceita pagar R$ 550 mil ou que deseja dividir todo o preço em 60 parcelas, ele não está aceitando integralmente a oferta apresentada.

Ele está fazendo uma nova proposta.

As partes são livres para negociar, mas a contraproposta não equivale ao exercício da preferência nas condições originalmente comunicadas.

O proprietário pode mudar as condições depois?

O ponto central do direito de preferência é a igualdade de condições.

Se o negócio que será efetivamente realizado com terceiro tiver condições diferentes e mais favoráveis do que aquelas apresentadas ao inquilino, pode surgir discussão sobre violação da preferência.

Por isso, a comunicação deve refletir as condições reais da negociação.

O proprietário não deve apresentar ao locatário uma proposta mais cara ou mais difícil e, logo depois, fechar negócio mais vantajoso com outra pessoa.

O que acontece depois que o inquilino aceita?

A aceitação integral e inequívoca produz efeitos jurídicos.

O art. 29 da Lei do Inquilinato estabelece que, depois da aceitação pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador pode gerar responsabilidade pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

Isso não significa que qualquer desistência gere automaticamente uma indenização de determinado valor.

A existência e a extensão do prejuízo precisam ser avaliadas conforme o caso concreto.

Quando o direito de preferência do inquilino não se aplica?

O art. 32 da Lei do Inquilinato estabelece hipóteses em que o direito de preferência não alcança a transferência.

Entre elas estão:

• Perda da propriedade.
• Venda por decisão judicial.
• Permuta.
• Doação.
• Integralização de capital.
• Cisão.
• Fusão.
• Incorporação.

A legislação também possui regra específica para contratos celebrados a partir de 1º de outubro de 2001 envolvendo constituição da propriedade fiduciária e perda da propriedade ou venda por formas de realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial. Nessa hipótese, a condição prevista pela lei deve constar de cláusula contratual específica e destacada.

Venda para parente afasta a preferência?

Não automaticamente.

A Lei do Inquilinato não coloca a simples “venda para parente” entre as exceções do art. 32.

Se o proprietário decide vender normalmente o imóvel para um filho, irmão, primo ou outro familiar, o parentesco, por si só, não elimina a necessidade de analisar o direito de preferência do locatário.

Existe uma situação diferente quando o possível comprador já é condômino do imóvel. Nesse caso, outras regras de preferência podem ser aplicáveis.

Herança gera direito de preferência?

A transmissão do imóvel por sucessão após o falecimento do proprietário não é uma venda ao herdeiro.

Por isso, não se trata da operação de compra pela qual o locatário poderia simplesmente substituir o herdeiro nas mesmas condições.

Se, posteriormente, o herdeiro decidir vender o imóvel, o direito de preferência poderá então ser analisado conforme as regras da Lei do Inquilinato.

O condômino ou o inquilino tem preferência?

Se o imóvel estiver em condomínio, a própria Lei do Inquilinato estabelece uma ordem.

O art. 34 determina que a preferência do condômino tem prioridade sobre a preferência do locatário.

Imagine um imóvel pertencente a duas pessoas.

Uma delas pretende vender sua participação. Além do locatário, o outro coproprietário pode possuir direito de preferência decorrente das regras do condomínio.

Nesse conflito, a Lei do Inquilinato determina prioridade ao condômino.

E se o imóvel estiver sublocado?

A lei também prevê essa situação.

Quando o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, a preferência caberá primeiro ao sublocatário e, depois, ao locatário.

Se houver vários sublocatários, a lei traz regras próprias para o exercício da preferência.

Por isso, imóveis comerciais com estruturas de sublocação exigem análise mais cuidadosa antes da venda.

E se vários imóveis forem vendidos juntos?

Esse é outro ponto que pode gerar surpresa.

O art. 31 da Lei nº 8.245/1991 determina que, quando houver alienação de mais de uma unidade imobiliária conjuntamente, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Exemplo:

Uma empresa possui quatro salas comerciais e pretende vendê-las juntas por R$ 2 milhões.

O locatário de uma das salas não pode necessariamente exigir que o proprietário destaque apenas aquela unidade por R$ 500 mil.

Se a operação for efetivamente estruturada como alienação conjunta, a preferência legal recai sobre a totalidade negociada.

O que acontece se o imóvel for vendido sem avisar o inquilino?

O art. 33 da Lei do Inquilinato prevê consequências para o locatário que foi indevidamente preterido em seu direito de preferência.

Dependendo das circunstâncias, existem duas vias principais:

• Perdas e danos.
• Aquisição do imóvel para si, mediante os requisitos legais.

Essas medidas possuem requisitos diferentes.

Quando o inquilino pode pedir indenização?

O locatário prejudicado pode reclamar perdas e danos do alienante.

A ausência de averbação do contrato na matrícula não significa, por si só, que nunca exista possibilidade de indenização.

O Superior Tribunal de Justiça já diferenciou os efeitos obrigacionais, relacionados às perdas e danos, dos efeitos reais necessários para exigir a adjudicação do imóvel.

Em precedente sobre o tema, o STJ destacou a necessidade de demonstrar que o inquilino possuía condições de adquirir o bem nas mesmas condições do terceiro para fundamentar a indenização.

Portanto, não basta apenas afirmar que gostaria de ter comprado.

A documentação da proposta, a capacidade de cumprimento das condições e o negócio efetivamente realizado podem ter importância na análise.

Quando o inquilino pode exigir a transferência do imóvel?

Em determinadas condições, o inquilino preterido pode buscar o imóvel para si.

Essa possibilidade é prevista no art. 33 da Lei do Inquilinato.

Para tanto, a lei exige requisitos específicos.

1. Contrato averbado na matrícula

O contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação.

Esse é um ponto fundamental.

Não basta o locador e o locatário terem assinado o contrato e guardado uma cópia em casa.

Para a eficácia real prevista no art. 33, é necessária a averbação perante o Registro de Imóveis.

2. Prazo de seis meses

O pedido deve ser formulado em até seis meses contados do registro do ato de alienação no Cartório de Registro de Imóveis.

O marco não é simplesmente a data em que o inquilino ouviu dizer que o imóvel havia sido vendido.

Por isso, conhecer a data do registro é essencial para avaliar o prazo.

3. Depósito do preço e das despesas

O locatário precisa depositar:

• O preço da aquisição.
• As demais despesas do ato de transferência.

Não se trata, portanto, de pedir ao Judiciário que reserve o imóvel enquanto o interessado decide futuramente como irá pagá-lo.

4. Requisitos da averbação

O parágrafo único do art. 33 estabelece que a averbação para essa finalidade será feita mediante uma das vias do contrato de locação, desde que o instrumento também esteja subscrito por duas testemunhas.

A regularidade documental deve ser analisada antes da alienação, pois averbar somente depois da venda não atende ao requisito de antecedência mínima previsto na lei.

Para compreender melhor a função dos atos lançados no registro imobiliário, veja Averbação na Matrícula do Imóvel: Por Que Ela é Essencial para Proteger Seu Patrimônio?.

É obrigatório averbar o contrato de locação?

Não para que exista uma locação válida ou para que o locatário tenha, em regra, o direito pessoal de ser informado da venda.

A averbação assume importância especial quando o locatário deseja obter a proteção real necessária para a adjudicação prevista no art. 33.

O STJ já decidiu que, ausente a averbação exigida pela lei, não se reconhece ao locatário a possibilidade de tomar para si o imóvel com fundamento nessa eficácia real contra terceiro adquirente de boa-fé.

Portanto, é preciso separar duas perguntas:

Tenho direito de ser informado da venda?

Uma questão.

Posso retirar o imóvel do terceiro comprador e exigir sua transferência para mim?

Outra questão, com requisitos adicionais.

Averbação para preferência e cláusula de vigência são a mesma coisa?

Não.

Essa distinção é importante.

A averbação relacionada ao direito de preferência está ligada ao art. 33 e à possibilidade de o locatário buscar a aquisição do imóvel quando preterido.

Já a cláusula de vigência em caso de alienação, tratada pelo art. 8º da Lei do Inquilinato, relaciona-se à possibilidade de manter a locação mesmo depois da venda.

São proteções diferentes.

Em determinadas situações, quando o imóvel é vendido, o adquirente pode denunciar a locação e conceder prazo de 90 dias para desocupação. A exceção prevista no art. 8º envolve locação por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e a respectiva averbação na matrícula.

Para aprofundar essa diferença, consulte Imóvel Alugado e Venda pelo Proprietário: O Inquilino Pode Ser Despejado?.

Como exercer o direito de preferência passo a passo?

1. Confira a comunicação recebida

Verifique se a proposta informa:

• Preço.
• Forma de pagamento.
• Ônus existentes.
• Condições do negócio.
• Forma de acesso à documentação.

Se faltarem informações relevantes, é importante documentar a situação.

2. Verifique o prazo

A aceitação integral deve ocorrer em até 30 dias.

Não deixe a resposta para o último momento.

3. Analise se consegue cumprir as condições

Preferência não significa direito a condições especiais.

Se a proposta exige determinada entrada e prazo para pagamento, o locatário deve avaliar se conseguirá cumprir a operação nas condições comunicadas.

4. Responda de maneira inequívoca

Se houver interesse em exercer a preferência, a resposta deve deixar clara a aceitação integral.

Expressões ambíguas como “talvez eu tenha interesse” ou “posso pagar um pouco menos?” não equivalem necessariamente à aceitação prevista no art. 28.

5. Guarde as provas

Preserve:

• Notificação recebida.
• Comprovante de recebimento.
• Resposta enviada.
• Contrato de locação.
• Matrícula do imóvel.
• Documentos da negociação.
• Comprovantes relacionados à capacidade de pagamento.

Esses elementos podem ser importantes caso haja discussão posterior.

Quanto custa exercer o direito de preferência?

A simples aceitação da proposta não possui uma taxa pública federal específica.

Se o inquilino efetivamente adquirir o imóvel, porém, existirão os custos normais da compra imobiliária, conforme a operação, como:

• ITBI, quando incidente.
• Escritura pública, quando necessária.
• Emolumentos do Registro de Imóveis.
• Eventuais despesas de financiamento.

Se houver necessidade de averbar o contrato de locação, também existem emolumentos registrais, cujo valor depende da tabela aplicável no Estado ou Distrito Federal.

Se for necessário propor ação judicial, podem existir custas processuais e honorários, observadas as regras de gratuidade da justiça quando cabíveis.

No pedido do art. 33, a própria Lei do Inquilinato exige depósito do preço e das demais despesas do ato de transferência.

Exemplo prático de direito de preferência

Imagine que Mariana alugue um apartamento há três anos.

O proprietário decide vendê-lo por R$ 400 mil, com pagamento à vista.

Ele comunica formalmente Mariana e apresenta:

• Preço de R$ 400 mil.
• Forma de pagamento à vista.
• Informação sobre a matrícula.
• Condições do negócio.
• Local para análise dos documentos.

Mariana tem 30 dias para aceitar integralmente.

Se ela não aceitar, o proprietário poderá seguir com a negociação com terceiro, observadas as condições efetivamente comunicadas.

Agora imagine outra situação.

O proprietário informa a Mariana que deseja R$ 450 mil à vista. Ela recusa.

Pouco depois, o imóvel é vendido a outra pessoa por R$ 400 mil em condições mais favoráveis.

Nesse cenário, será necessário analisar se Mariana foi efetivamente colocada em igualdade de condições com o comprador.

Outro exemplo: contrato sem averbação

Paulo aluga uma sala comercial.

O proprietário vende o imóvel sem oferecer a Paulo nas mesmas condições.

O contrato de locação não estava averbado na matrícula antes da alienação.

Paulo pode analisar eventual pretensão de perdas e danos, conforme as circunstâncias e a prova do prejuízo.

Porém, a ausência da averbação exigida pelo art. 33 cria obstáculo ao pedido destinado a haver para si o imóvel vendido ao terceiro. Esse entendimento também aparece na jurisprudência do STJ.

Quais são os deveres do proprietário?

Quando o direito de preferência for aplicável, o proprietário deve:

• Dar ciência adequada ao locatário.
• Informar as condições reais da negociação.
• Permitir acesso à documentação nas condições indicadas pela lei.
• Respeitar o prazo legal para manifestação.
• Não oferecer ao locatário condições artificialmente piores do que aquelas concedidas ao terceiro.
• Observar eventual aceitação integral realizada dentro do prazo.

Também é recomendável que a comunicação e a resposta sejam documentadas.

Quais são os deveres do inquilino?

O locatário que deseja exercer a preferência deve:

• Observar o prazo de 30 dias.
• Manifestar aceitação inequívoca.
• Aceitar integralmente as condições apresentadas.
• Cumprir as obrigações assumidas na aquisição.
• Preservar documentos e comunicações relevantes.

O direito de preferência não obriga o proprietário a financiar a compra ou conceder condições diferentes das oferecidas ao terceiro.

Quais são os riscos mais comuns?

Entre os problemas que aparecem com frequência estão:

• Proprietário vender sem comunicar o inquilino.
• Informar apenas o preço e omitir outras condições.
• Locatário perder o prazo de 30 dias.
• Confundir contraproposta com aceitação da oferta.
• Vender posteriormente ao terceiro em condições diferentes das comunicadas.
• Confundir preferência com direito de permanecer no imóvel.
• Não averbar o contrato e depois pretender a adjudicação do bem.
• Deixar passar o prazo de seis meses do art. 33.
• Acreditar que venda para familiar está sempre dispensada da preferência.
• Ignorar que várias unidades podem estar sendo negociadas como um único conjunto.

Um contrato bem elaborado ajuda a documentar direitos e responsabilidades. Veja também Contratos de Locação: o Cuidado com as Cláusulas Evita Litígios e Garante Estabilidade.

Perguntas frequentes sobre direito de preferência do inquilino

Conclusão

O direito de preferência do inquilino garante prioridade na aquisição do imóvel alugado em determinadas formas de alienação, mas seu exercício exige atenção às condições do negócio e aos prazos previstos na Lei do Inquilinato.

O proprietário deve apresentar uma proposta completa e permitir que o locatário decida se aceita o negócio nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Para o inquilino, também é importante entender que preferência, averbação, adjudicação e permanência no imóvel são assuntos relacionados, mas juridicamente diferentes.

Quando o imóvel já foi vendido sem comunicação, existe negociação em andamento ou há dúvida sobre a matrícula e a averbação do contrato, a análise dos documentos pode indicar quais direitos ainda podem ser exercidos.

Para continuar a leitura, consulte Imóvel Alugado e Venda pelo Proprietário: O Inquilino Pode Ser Despejado? e Averbação na Matrícula do Imóvel: Por Que Ela é Essencial para Proteger Seu Patrimônio?.