Um imóvel penhorado por dívida do antigo proprietário não é perdido automaticamente pelo comprador. Em muitos casos, é possível pedir a retirada da penhora por meio de embargos de terceiro.
O resultado depende das datas, dos documentos da compra, das informações registradas na matrícula e da natureza da dívida.
Uma dívida tributária, por exemplo, possui regras diferentes das aplicáveis a uma dívida civil comum.
Por isso, o comprador deve verificar:
- Quando o contrato foi assinado.
- Quando o preço foi pago.
- Quando recebeu a posse.
- Quando a escritura foi registrada.
- Quando a dívida surgiu.
- Quando o vendedor foi citado.
- Se havia penhora ou execução averbada na matrícula.
- Se o vendedor manteve outros bens.
- Se existem indícios de fraude.
- Qual é a natureza da cobrança.
Nesse post:
Imóvel penhorado por dívida do antigo proprietário pode ser liberado?
Sim. A penhora pode ser retirada quando o comprador demonstra que o imóvel não deveria responder pela dívida cobrada no processo.
Isso pode ocorrer quando:
- A compra aconteceu antes da penhora.
- O comprador não participou da dívida.
- Não havia restrição registrada na matrícula.
- O negócio foi verdadeiro.
- O preço foi efetivamente pago.
- Não houve fraude à execução.
- O comprador recebeu a posse antes da constrição.
- A escritura já estava registrada em seu nome.
- O débito não possui natureza que acompanhe o imóvel.
A liberação, porém, não é automática. O comprador precisa apresentar sua defesa no processo e comprovar os fatos relevantes.
O que significa a penhora de um imóvel?
A penhora é um ato judicial que vincula determinado bem ao pagamento de uma dívida.
Ela não transfere imediatamente o imóvel ao credor.
Após a penhora, o processo pode seguir para:
- Avaliação do imóvel.
- Adjudicação pelo credor.
- Venda por iniciativa particular.
- Leilão judicial.
- Pagamento da dívida com o valor obtido.
Enquanto esses atos não são concluídos, o proprietário ou possuidor pode questionar a constrição.
Imagine que João comprou um apartamento de Carlos. João pagou o preço e recebeu as chaves, mas não registrou a escritura. Anos depois, um credor de Carlos localiza o imóvel ainda registrado no nome dele e pede a penhora.
Nesse caso, João terá de demonstrar que a compra aconteceu antes da constrição e que o negócio foi verdadeiro.
O comprador responde pela dívida do vendedor?
Em regra, o comprador não responde por uma dívida pessoal do antigo proprietário.
Uma dívida decorrente de empréstimo bancário, cheque, contrato comercial ou indenização não é automaticamente transferida com o imóvel.
Se a compra ocorreu de boa-fé e antes da penhora, o comprador pode defender que o bem não integra mais o patrimônio do devedor.
Existem, contudo, exceções importantes.
Dívidas que podem acompanhar o imóvel
Algumas obrigações possuem ligação direta com o bem.
É o caso, em determinadas situações, de:
- Dívidas condominiais.
- IPTU e outros tributos imobiliários.
- Alienação fiduciária.
- Hipoteca.
- Direitos reais registrados.
- Restrições ambientais.
- Obrigações urbanísticas.
- Indisponibilidades judiciais.
As cotas condominiais, por exemplo, possuem natureza ligada ao imóvel. O adquirente pode responder por débitos existentes, inclusive multas e juros, conforme o artigo 1.345 do Código Civil.
Por isso, antes da compra, não basta pesquisar apenas dívidas pessoais do vendedor.
Como um imóvel é penhorado?
Em uma execução, o procedimento costuma seguir estas etapas:
- O credor apresenta ou prossegue com a cobrança judicial.
- O devedor é citado ou intimado.
- O pagamento não é realizado.
- O credor solicita a busca de bens.
- O imóvel é localizado.
- O juiz determina a penhora.
- A constrição é comunicada ao Registro de Imóveis.
- O bem pode ser avaliado e levado à venda judicial.
Nem sempre a penhora aparece imediatamente na matrícula.
Também podem existir outros atos, como:
- Averbação premonitória.
- Indisponibilidade.
- Arresto.
- Hipoteca judiciária.
- Registro de ação real.
- Registro de ação reipersecutória.
- Averbação de execução.
O comprador precisa analisar a matrícula completa. Procurar apenas a palavra “penhora” pode não ser suficiente.
Qual é a importância da matrícula do imóvel?
A matrícula é o documento que reúne o histórico jurídico do imóvel.
Ela informa, entre outros dados:
- Proprietário registrado.
- Compras e vendas.
- Doações.
- Usufrutos.
- Hipotecas.
- Alienações fiduciárias.
- Penhoras.
- Indisponibilidades.
- Averbações de ações.
- Restrições administrativas.
- Alterações na descrição do imóvel.
A Lei nº 13.097/2015 adotou o princípio da concentração dos atos na matrícula. Em termos simples, determinados fatos capazes de atingir o imóvel devem ser registrados ou averbados para que possam ser opostos ao terceiro adquirente de boa-fé.
Consulte a versão oficial da Lei nº 13.097/2015.
Matrícula limpa elimina todos os riscos?
Não.
A ausência de penhora ou averbação é um fator importante para a defesa do comprador. Porém, ela não protege um negócio simulado ou realizado com conhecimento da fraude.
O credor pode tentar demonstrar que:
- O comprador sabia da execução.
- Não houve pagamento real.
- O contrato foi criado posteriormente.
- O preço era apenas simbólico.
- O vendedor continuou usando o imóvel como proprietário.
- O comprador não tinha capacidade financeira.
- O dinheiro retornou ao vendedor.
- A transferência foi feita para ocultar patrimônio.
- O comprador era apenas uma pessoa interposta.
- A venda deixou o devedor sem patrimônio suficiente.
A matrícula deve ser analisada em conjunto com o contrato, os pagamentos, a posse e as circunstâncias da negociação.
O que é fraude à execução?
A fraude à execução ocorre quando o devedor aliena ou onera um bem em situação capaz de prejudicar uma cobrança judicial, dentro das hipóteses previstas no Código de Processo Civil.
Quando a fraude é reconhecida, a venda pode ser considerada ineficaz perante o credor.
Isso significa que o contrato pode continuar válido entre vendedor e comprador, mas não impede que o imóvel seja usado para pagar a dívida executada.
O artigo 792 do Código de Processo Civil apresenta hipóteses em que a alienação pode ser considerada fraudulenta.
Entre elas estão situações nas quais:
- Existia ação fundada em direito real sobre o imóvel.
- Havia averbação de execução na matrícula.
- Existia hipoteca judiciária ou outro ato de constrição registrado.
- Tramitava contra o devedor ação capaz de levá-lo à insolvência.
- A lei previa expressamente a fraude.
Antes de reconhecer a fraude, o juiz deve permitir que o terceiro adquirente se manifeste.
Consulte o Código de Processo Civil.
Fraude à execução e fraude contra credores são iguais?
Não.
Fraude à execução
A fraude à execução está ligada à existência de um processo judicial e à tentativa de impedir a satisfação do credor.
Ela pode ser reconhecida no próprio processo em que o bem foi atingido, depois de assegurada a manifestação do adquirente.
Fraude contra credores
A fraude contra credores é um defeito do negócio jurídico previsto no Código Civil.
Em regra, seu reconhecimento exige ação própria, conhecida como ação pauliana ou revocatória.
Normalmente, são analisados:
- Prejuízo causado aos credores.
- Insolvência do devedor.
- Momento do negócio.
- Conhecimento ou participação do adquirente, conforme o caso.
- Gratuidade ou onerosidade da transferência.
Embora os dois institutos protejam o credor, seus requisitos não são idênticos.
O que diz a Súmula 375 do STJ?
A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça afirma que o reconhecimento da fraude à execução depende:
- Do registro da penhora sobre o bem alienado.
- Ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Em uma execução civil comum, quando não havia registro da penhora ou da ação, cabe ao credor demonstrar que o comprador agiu de má-fé.
A simples existência de um processo contra o vendedor não prova, por si só, que o comprador conhecia a situação.
Consulte a Súmula 375 do STJ.
O registro gera presunção de conhecimento?
Sim.
Quando a penhora ou a ação estava registrada na matrícula antes da aquisição, o comprador não pode alegar facilmente que desconhecia a restrição.
A matrícula é pública. Quem compra o imóvel assume o dever de verificar seu conteúdo.
Por outro lado, sem registro da ação ou da penhora, a má-fé do adquirente não deve ser presumida nas execuções civis comuns.
O STJ também aplica essa proteção às alienações sucessivas. Se o imóvel foi vendido mais de uma vez e não havia averbação, o credor deve demonstrar a má-fé do adquirente posterior.
Quando o comprador pode retirar a penhora?
Algumas situações fortalecem o pedido de levantamento da constrição.
Compra realizada antes da penhora
A anterioridade da aquisição é um dos pontos mais relevantes.
O comprador deve demonstrar quando:
- O contrato foi assinado.
- O pagamento começou.
- O preço foi quitado.
- A posse foi entregue.
- A escritura foi lavrada.
- O título foi levado a registro.
A data colocada no contrato não basta quando o documento não possui outros elementos que confirmem sua existência naquele momento.
Ausência de restrição na matrícula
A matrícula sem penhora, execução ou indisponibilidade reforça a boa-fé do adquirente.
Esse elemento ganha mais força quando o comprador também apresenta:
- Certidão recente da matrícula.
- Certidões do vendedor.
- Comprovantes bancários.
- Documento de pagamento do ITBI.
- Escritura pública.
- Prova da posse.
Pagamento real e comprovado
O comprador precisa demonstrar que existiu uma negociação verdadeira.
São provas úteis:
- Transferências bancárias.
- Comprovantes de financiamento.
- Cheques identificados.
- Recibos contemporâneos.
- Extratos bancários.
- Quitação assinada pelo vendedor.
- Documentos de permuta.
- Comprovantes de dação em pagamento.
Pagamentos em dinheiro, sem recibo ou movimentação identificável, tornam a prova mais difícil.
Preço compatível com o mercado
O preço muito inferior ao valor do imóvel pode ser tratado como indício de simulação.
Não significa que todo negócio abaixo do valor de mercado seja fraudulento. Existem imóveis ocupados, deteriorados ou sujeitos a riscos que justificam desconto.
O comprador deve conseguir explicar a composição do preço.
Podem ajudar:
- Avaliação bancária.
- Laudo de avaliação.
- Anúncios de imóveis semelhantes.
- Fotografias do estado do bem.
- Orçamentos de reformas.
- Parecer de corretor.
Posse anterior à penhora
A posse efetiva pode ser demonstrada por:
- Entrega das chaves.
- Contas de consumo.
- Pagamento de condomínio.
- Pagamento de IPTU.
- Reformas realizadas.
- Seguro residencial.
- Correspondências enviadas ao endereço.
- Contrato de locação assinado pelo comprador.
- Comunicação ao condomínio.
- Fotografias e documentos datados.
O registro da escritura protege o comprador?
O registro é uma das proteções mais importantes.
Pelo Código Civil, a propriedade imobiliária é transferida entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis.
Assinar a escritura não conclui a transferência da propriedade.
Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula. Isso aumenta o risco de novas penhoras, indisponibilidades e vendas.
Quando a escritura já estava registrada em nome do comprador antes da constrição, existe um argumento forte de que o imóvel não pertencia mais ao devedor.
A situação ainda deve ser examinada quando:
- A venda ocorreu em fraude.
- Já havia restrição registrada.
- O negócio era simulado.
- A dívida seguia regime especial.
- O registro foi cancelado.
- O título possuía algum vício.
Leia também: Averbação na Matrícula do Imóvel: Por Que Ela é Essencial para Proteger Seu Patrimônio?.
É possível retirar a penhora sem escritura registrada?
Sim, em determinadas situações.
A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro baseados na posse decorrente de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro imobiliário.
Isso significa que a falta de registro não impede o comprador de apresentar a defesa.
Entretanto, não significa que ele vencerá automaticamente.
Será necessário comprovar:
- Existência real do contrato.
- Anterioridade da aquisição.
- Pagamento do preço.
- Posse sobre o imóvel.
- Boa-fé.
- Ausência de fraude.
Consulte a Súmula 84 do STJ.
Contrato sem firma reconhecida tem validade?
O reconhecimento de firma não é requisito geral de validade de um contrato particular.
Porém, pode ajudar a demonstrar a autenticidade da assinatura e a época em que o documento foi produzido.
Também podem comprovar a anterioridade:
- Registro no Cartório de Títulos e Documentos.
- Assinatura eletrônica verificável.
- Transferências bancárias realizadas na época.
- E-mails e mensagens.
- Declaração no Imposto de Renda.
- Pagamento contemporâneo do ITBI.
- Entrega das chaves.
- Contas de consumo.
- Pagamentos de condomínio.
Um contrato apresentado somente depois da penhora, sem qualquer confirmação externa de sua data, pode ser questionado pelo credor.
Quando a penhora pode ser mantida?
Penhora registrada antes da compra
Quem compra um imóvel com penhora registrada assume um risco relevante.
A assinatura de um novo contrato não cancela a constrição.
O processo pode continuar até o leilão, salvo se existir algum fundamento próprio para anular ou substituir a penhora.
Execução ou indisponibilidade averbada
O risco também é elevado quando a matrícula contém:
- Averbação premonitória.
- Indisponibilidade.
- Arresto.
- Hipoteca judiciária.
- Ação real.
- Ação reipersecutória.
- Averbação de execução.
Esses registros alertam terceiros sobre a existência da disputa.
Conhecimento da execução
Mesmo sem averbação, a fraude pode ser reconhecida quando o credor prova que o comprador conhecia a execução e participou de uma operação destinada a retirar patrimônio do devedor.
Isso pode ocorrer quando:
- Comprador e vendedor são pessoas próximas.
- O comprador acompanhava o processo.
- O contrato menciona a dívida.
- O preço não foi pago.
- O pagamento retornou ao vendedor.
- A transferência ocorreu logo após uma ordem judicial.
- O comprador não consegue explicar a negociação.
Venda simulada
A simulação pode ser identificada a partir de um conjunto de circunstâncias.
São sinais de alerta:
- Preço meramente simbólico.
- Ausência de movimentação financeira.
- Comprador sem capacidade econômica.
- Contrato produzido após a constrição.
- Vendedor que continua usando e administrando o imóvel.
- Comprador que nunca recebeu a posse.
- Transferência para familiar sem justificativa.
- Valores devolvidos ao vendedor.
- Datas incompatíveis.
- Documentos contraditórios.
A venda entre familiares não é automaticamente fraudulenta. Porém, exige documentação clara sobre preço, pagamento e posse.
Insolvência do vendedor
A situação patrimonial do devedor também pode ser examinada.
O juiz pode verificar se, após a venda, o vendedor ainda possuía bens suficientes para pagar a dívida.
Se ele conservou patrimônio suficiente, o argumento de fraude pode perder força.
Se a alienação retirou seu último bem relevante, o risco aumenta.
Execução fiscal possui regras diferentes?
Sim.
A execução fiscal exige cuidado especial.
O artigo 185 do Código Tributário Nacional estabelece uma presunção de fraude quando o devedor aliena ou onera bens depois da inscrição do crédito tributário em dívida ativa, salvo se mantiver patrimônio suficiente para pagar a dívida.
Nas alienações realizadas após a entrada em vigor da Lei Complementar nº 118/2005, o STJ entende que a fraude fiscal pode ser caracterizada independentemente:
- Do registro da penhora.
- Da prova de má-fé do comprador.
- Da aplicação da Súmula 375.
Em outras palavras, a boa-fé subjetiva do comprador pode não ser suficiente para afastar a penhora em uma execução fiscal.
Consulte o artigo 185 do Código Tributário Nacional.
Exemplo de fraude à execução fiscal
Carlos vendeu um imóvel depois que uma dívida tributária já estava inscrita em dívida ativa.
O comprador não encontrou penhora na matrícula e afirmou desconhecer a dívida.
Mesmo assim, o imóvel pode ser atingido caso Carlos não tenha reservado outros bens suficientes para pagar o débito.
Por isso, em operações de maior valor, a análise de débitos fiscais do vendedor continua relevante.
Alienações sucessivas
A discussão também pode alcançar compradores posteriores.
Exemplo:
- O devedor vende o imóvel para uma primeira pessoa.
- Essa pessoa revende para outra.
- A Fazenda Pública pede o reconhecimento da fraude fiscal.
A situação deve ser examinada a partir das datas, da inscrição em dívida ativa, da existência de patrimônio remanescente e da jurisprudência aplicável.
A matrícula limpa, sozinha, pode não afastar o risco fiscal.
E nas execuções trabalhistas?
A penhora decorrente de dívida trabalhista também exige análise cuidadosa.
É necessário verificar:
- Quem é o devedor.
- Se o vendedor era sócio de empresa.
- Quando o processo trabalhista começou.
- Quando ocorreu a desconsideração da personalidade jurídica.
- Se o imóvel integrava o patrimônio da empresa.
- Se havia grupo econômico.
- Quando o comprador pagou o preço.
- Se existia restrição registrada.
- Se o comprador conhecia o processo.
- Se havia outros bens disponíveis.
Não é seguro presumir que toda execução trabalhista seguirá exatamente as mesmas regras de uma cobrança civil ou fiscal.
A competência, as datas e os atos praticados no processo podem alterar a análise.
Qual medida pode retirar a penhora?
A medida mais comum é o ajuizamento de embargos de terceiro.
Os embargos são utilizados por quem não é parte do processo, mas sofreu penhora, bloqueio, arresto ou outra constrição sobre bem que possui ou sobre o qual afirma ter direito incompatível com o ato judicial.
O comprador pode pedir:
- Suspensão do leilão.
- Suspensão da adjudicação.
- Manutenção da posse.
- Restituição da posse.
- Reconhecimento de que o bem não responde pela dívida.
- Levantamento da penhora.
- Cancelamento da averbação após a decisão.
- Liberação de valores relacionados ao bem.
Os embargos são distribuídos por dependência ao processo em que a penhora foi determinada.
Quem pode apresentar embargos de terceiro?
Pode apresentar a medida quem não participa do processo como devedor, mas sofre constrição sobre bem próprio ou sobre bem que possui.
Entre os possíveis legitimados estão:
- Comprador com escritura registrada.
- Comprador com contrato particular e posse.
- Promitente comprador.
- Cessionário de direitos.
- Cônjuge ou companheiro que defende sua meação.
- Possuidor.
- Proprietário que não integra a execução.
- Terceiro titular de direito incompatível com a penhora.
O artigo 674 do Código de Processo Civil também trata como terceiro, em situações específicas, o cônjuge ou companheiro, o adquirente atingido por decisão de fraude, quem sofre constrição por desconsideração da personalidade jurídica sem ter participado do incidente e o credor com garantia real não intimado.
Qual é o prazo para apresentar embargos de terceiro?
No processo de conhecimento, os embargos podem ser apresentados enquanto não houver trânsito em julgado.
No cumprimento de sentença ou no processo de execução, podem ser apresentados até cinco dias depois:
- Da adjudicação.
- Da alienação por iniciativa particular.
- Da arrematação.
Em qualquer hipótese, precisam ser apresentados antes da assinatura da respectiva carta.
Esse é o limite previsto no artigo 675 do Código de Processo Civil.
Apesar disso, não é recomendável esperar.
A medida deve ser analisada assim que o comprador souber da penhora. Quanto mais avançado estiver o processo, maior será o risco de o imóvel ser vendido ou adjudicado.
É possível suspender o leilão?
Sim.
O comprador pode solicitar tutela provisória nos embargos de terceiro.
Para obter a suspensão, deverá apresentar prova suficiente de:
- Sua propriedade ou posse.
- Qualidade de terceiro.
- Anterioridade da aquisição.
- Risco de venda judicial.
- Probabilidade de o imóvel não responder pela dívida.
O artigo 678 do Código de Processo Civil permite a suspensão das medidas constritivas quando o juiz reconhece prova suficiente do domínio ou da posse.
A decisão não é automática. O juiz analisará a documentação e a urgência.
Quando já existe leilão marcado, devem ser apresentados:
- Data e horário do leilão.
- Edital.
- Identificação do leiloeiro.
- Número do lote.
- Avaliação do imóvel.
- Situação atual da matrícula.
Quais documentos ajudam a retirar a penhora?
Documentos da compra
Reúna:
- Escritura pública.
- Contrato particular.
- Compromisso de compra e venda.
- Cessão de direitos.
- Termos aditivos.
- Procurações utilizadas no negócio.
- Matrícula atualizada.
- Protocolo de registro.
- Comprovante do ITBI.
- Declaração de Imposto de Renda.
Comprovantes de pagamento
Podem ser utilizados:
- Transferências bancárias.
- Cheques identificados.
- Extratos bancários.
- Recibos.
- Comprovantes de financiamento.
- Termo de quitação.
- Documentos de permuta.
- Comprovantes de dação em pagamento.
- Comprovantes de pagamento a credores do vendedor.
O fluxo financeiro deve ser compreensível.
Pagamentos enviados a pessoas estranhas ao contrato precisam ser explicados e documentados.
Provas da posse
São úteis:
- Termo de entrega das chaves.
- Contas de água e energia.
- Pagamentos de condomínio.
- IPTU.
- Seguro residencial.
- Contratos de reforma.
- Notas fiscais de materiais.
- Fotografias.
- Correspondências.
- Comunicação ao condomínio.
- Contrato de locação firmado pelo comprador.
Certidões obtidas antes da compra
As certidões ajudam a demonstrar a diligência do adquirente.
Podem ser relevantes:
- Matrícula atualizada.
- Certidões da Justiça Estadual.
- Certidões da Justiça Federal.
- Certidões trabalhistas.
- Certidões fiscais.
- Certidão de dívida ativa.
- Certidões de protesto.
- Certidão de débitos municipais.
- Certidões relacionadas às empresas do vendedor.
A documentação necessária varia conforme:
- Pessoa física ou jurídica.
- Profissão do vendedor.
- Participação societária.
- Localização do imóvel.
- Domicílio do vendedor.
- Valor do negócio.
- Forma de pagamento.
Leia também: Due Diligence Imobiliária: Como Investigar um Imóvel Antes da Compra e Evitar Surpresas Jurídicas.
Quem deve provar a má-fé do comprador?
Nas execuções civis comuns, quando não havia registro da penhora ou da ação, a Súmula 375 do STJ atribui ao credor o dever de demonstrar a má-fé do terceiro adquirente.
Contudo, isso não dispensa o comprador de apresentar provas.
Ele precisa demonstrar, ao menos:
- Qual imóvel comprou.
- Quando ocorreu a aquisição.
- Como pagou.
- Quando recebeu a posse.
- Qual é sua relação com o vendedor.
- Quais diligências realizou.
- Por que o bem não responde pela dívida.
A boa-fé não deve ser tratada como uma simples declaração pessoal. Ela é demonstrada pelo comportamento do comprador e pela coerência dos documentos.
O cartório deveria ter avisado sobre a dívida?
O Registro de Imóveis informa os atos registrados ou averbados na matrícula.
Ele não realiza uma investigação completa sobre todas as dívidas e processos do proprietário.
O comprador deve:
- Solicitar certidão atualizada.
- Ler todos os registros.
- Conferir averbações.
- Verificar protocolos pendentes.
- Analisar a continuidade registral.
- Levar o título a registro rapidamente.
Pode existir responsabilidade do serviço registral quando ocorre erro no registro, na certidão ou no cumprimento de ordem judicial.
Essa responsabilidade depende da demonstração da falha, do dano e do vínculo entre ambos.
Como evitar a penhora por dívida do vendedor?
Solicite matrícula atualizada
A matrícula deve ser recente e emitida pelo cartório competente.
Verifique:
- Proprietário registrado.
- Penhoras.
- Indisponibilidades.
- Hipotecas.
- Alienação fiduciária.
- Usufrutos.
- Averbações de execução.
- Ações reais.
- Protocolos em andamento.
- Restrições administrativas.
Pesquise a situação do vendedor
A análise pode abranger:
- CPF ou CNPJ.
- Estado civil.
- Regime de bens.
- Endereços atuais e anteriores.
- Participação em empresas.
- Processos judiciais.
- Dívidas tributárias.
- Protestos.
- Execuções trabalhistas.
- Recuperação judicial ou falência.
Dependendo da operação, também pode ser necessário pesquisar o cônjuge, o companheiro e empresas relacionadas.
Investigue proprietários anteriores
A cadeia de transmissões merece atenção quando:
- O imóvel mudou de dono várias vezes.
- Houve negócios em curto intervalo.
- Existiram vendas entre familiares.
- O preço apresentou variações incomuns.
- Alguma aquisição anterior não foi registrada.
- Um antigo proprietário possuía dívidas relevantes.
- Existem contratos de gaveta.
Formalize o pagamento
Evite:
- Pagamentos sem recibo.
- Dinheiro sem identificação.
- Transferência para terceiros não mencionados no contrato.
- Declaração de preço diferente do valor real.
- Contratos com espaços em branco.
- Simulação de doação ou empréstimo.
- Quitação sem comprovação financeira.
Registre o título rapidamente
A escritura deve ser apresentada ao Registro de Imóveis.
A demora permite que o vendedor continue aparecendo como proprietário e expõe o comprador a:
- Novas penhoras.
- Indisponibilidades.
- Dupla venda.
- Inventário do vendedor.
- Divórcio do vendedor.
- Restrições tributárias.
- Discussões com herdeiros.
Leia também: Compra de Imóvel Usado: Quais Cuidados Jurídicos Tomar Antes de Fechar Negócio.
Quais são os custos para retirar a penhora?
Não existe um custo único.
Podem ser cobrados:
- Custas judiciais.
- Honorários advocatícios.
- Emolumentos de certidões.
- Custos de cópias.
- Despesas de registro.
- Avaliação do imóvel.
- Perícia.
- Honorários de sucumbência.
Os valores variam conforme o tribunal, o estado, o valor atribuído à causa e a complexidade do processo.
Quem não possui condições de pagar as despesas pode pedir gratuidade da justiça. O pedido será analisado pelo juiz.
Quem paga os honorários nos embargos de terceiro?
A responsabilidade pelos honorários depende do princípio da causalidade e da atuação das partes.
Em termos simples, o juiz pode analisar quem deu causa à penhora indevida ou à necessidade do processo.
Por exemplo, o comprador que não registrou sua aquisição pode ter contribuído para que o credor acreditasse que o imóvel ainda pertencia ao vendedor.
Por outro lado, o credor que insiste na penhora mesmo depois de receber provas claras da aquisição pode assumir maior responsabilidade pelo prolongamento da disputa.
Não é possível definir antecipadamente quem pagará os honorários sem analisar o processo.
O que fazer ao descobrir a penhora?
Siga estas etapas:
- Obtenha o número completo do processo.
- Identifique a vara e o tribunal.
- Solicite a matrícula atualizada.
- Verifique a data da penhora.
- Confira se existe leilão marcado.
- Separe o contrato e a escritura.
- Organize todos os comprovantes de pagamento.
- Reúna provas da posse.
- Localize as certidões obtidas na compra.
- Verifique a natureza da dívida.
- Não assine renúncias sem compreender seus efeitos.
- Avalie imediatamente os embargos de terceiro.
O comprador não precisa esperar a realização do leilão.
Quanto mais cedo a situação for apresentada ao juízo, maior será a possibilidade de evitar o avanço dos atos de expropriação.
Perguntas frequentes
Quem compra imóvel penhorado perde o bem automaticamente?
Não. A compra não é desfeita automaticamente. O resultado depende do momento da aquisição, das restrições registradas, da natureza da dívida e da existência de fraude.
Posso retirar a penhora sem registrar a escritura?
Em alguns casos, sim. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro baseados na posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro. O comprador precisará comprovar a anterioridade e a autenticidade da aquisição.
A matrícula sem penhora protege totalmente o comprador?
Não totalmente. A ausência de registro fortalece a boa-fé nas execuções civis comuns, mas não protege negócios simulados. Também existem regras especiais para execuções fiscais e obrigações vinculadas ao imóvel.
Uma dívida tributária do vendedor pode atingir o imóvel?
Sim. A alienação posterior à inscrição do débito em dívida ativa pode ser considerada fraudulenta, salvo quando o devedor mantém outros bens suficientes para pagar a dívida.
O comprador precisa pesquisar todos os processos do vendedor?
A Lei nº 13.097/2015 reforça a concentração dos atos relevantes na matrícula. Isso não significa que toda pesquisa adicional seja inútil. Certidões fiscais, trabalhistas e judiciais podem revelar riscos que ainda não aparecem no registro imobiliário.
Posso impedir um leilão já marcado?
É possível pedir a suspensão por meio de tutela provisória nos embargos de terceiro. O comprador deve apresentar provas suficientes de sua posse ou propriedade e do risco de venda do imóvel.
Checklist para avaliar a defesa do comprador
A defesa tende a ser mais consistente quando:
- A compra ocorreu antes da penhora.
- Não havia restrição na matrícula.
- O preço foi realmente pago.
- O valor era compatível com o mercado.
- O comprador recebeu a posse.
- A escritura foi registrada.
- O contrato possui data comprovável.
- O negócio foi declarado fiscalmente.
- Foram obtidas certidões.
- Não existe vínculo suspeito com o vendedor.
- O vendedor manteve outros bens.
- A dívida é pessoal do vendedor.
- Não há sinais de simulação.
- Os documentos apresentam informações coerentes.
Esses fatores não garantem o levantamento da penhora. Eles formam o conjunto de provas que será analisado pelo juiz.
Conclusão
Um imóvel penhorado por dívida do antigo proprietário pode ser liberado quando o comprador comprova que a aquisição foi anterior, verdadeira e realizada de boa-fé.
Nas execuções civis comuns, a ausência de registro da penhora e a falta de prova da má-fé podem favorecer o adquirente. A situação é diferente quando havia restrição na matrícula, simulação ou conhecimento da execução.
Também é necessário cuidado com as execuções fiscais. Nelas, uma venda posterior à inscrição do débito em dívida ativa pode ser considerada fraudulenta mesmo sem penhora registrada.
Ao descobrir a constrição, o comprador deve verificar o processo, reunir os documentos da aquisição e analisar rapidamente a apresentação de embargos de terceiro.
Para reduzir riscos antes de uma compra, consulte também Due Diligence Imobiliária: Como Investigar um Imóvel Antes da Compra e Evitar Surpresas Jurídicas.
