Imóvel Alugado e Venda pelo Proprietário: O Inquilino Pode Ser Despejado?

Quando há imóvel alugado e venda pelo proprietário durante a vigência da locação, surge uma dúvida que preocupa quem mora ou pretende comprar: o inquilino pode ser despejado de imediato ou o contrato continua valendo? A resposta depende de regras claras da Lei do Inquilinato e de como o contrato foi estruturado. Neste artigo, explico passo a passo, com linguagem simples e muitos exemplos práticos, como a lei trata a venda de imóvel locado, quando existe risco de despejo e quais são os direitos e deveres de cada parte.

Imóvel alugado e venda pelo proprietário: o que a lei diz

A Lei do Inquilinato prevê que, se houver imóvel alugado e venda pelo proprietário durante a locação, o novo dono pode “denunciar” o contrato e pedir a desocupação em 90 dias. Isso não vale em qualquer situação. Existem exceções importantes. A regra geral está no artigo 8º da Lei 8.245 de 1991, que também determina quando o contrato deve ser respeitado pelo comprador. Planalto

Em resumo simples:

• Se a locação for por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de venda e averbação do contrato na matrícula do imóvel, o comprador deve respeitar a locação até o fim do prazo. Senado
• Se não houver esse conjunto de proteção, o comprador pode denunciar o contrato e conceder 90 dias para o inquilino sair. Planalto

Além disso, ao comprar o bem, o adquirente se sub-roga nos direitos e deveres do antigo locador. Isso quer dizer que, enquanto ele não denunciar o contrato, o vínculo segue valendo nas mesmas condições. Em caso de resistência do inquilino após a denúncia no prazo legal, a ação de despejo é a via adequada para a retomada da posse. Superior Tribunal de Justiça

Direito de preferência do inquilino: como funciona na prática

Antes de vender, o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições que pretende negociar com terceiros. É o chamado direito de preferência. Essa oferta precisa conter informações essenciais, como preço, forma de pagamento, existência de ônus, local e horário para exame da documentação. O inquilino tem 30 dias para aceitar integralmente a proposta. Essas regras constam dos arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato. PlanaltoDireitoHD

Se o proprietário vender sem respeitar a preferência, o inquilino pode:

• Tentar adjudicar o imóvel para si, depositando o preço e pedindo ao Judiciário a transferência, dentro do prazo legal.
• Ou buscar perdas e danos se não quiser ou não puder ficar com o imóvel.

Pergunta que sempre aparece: a preferência impede o despejo?
Não por si só. A preferência atua antes da venda. Depois que o imóvel é vendido, valem as regras do art. 8º sobre denúncia e prazo de 90 dias, salvo se o contrato tiver a cláusula de vigência averbada.

O inquilino pode ser despejado por venda? Quando e como isso acontece

A venda não autoriza uma saída imediata. O que pode acontecer é o seguinte:

1. O comprador denuncia o contrato dentro do prazo legal.
2. Ele notifica o inquilino para desocupar em 90 dias.
3. Se o inquilino não sair, o comprador pode propor ação de despejo para obter a ordem judicial e a imissão plena na posse. Superior Tribunal de Justiça

Há detalhes de prazo importantes. O art. 8º estabelece que a denúncia deve ser exercida em até 90 dias contados do registro da venda, sob pena de se presumir que o comprador concordou em manter a locação. Esse ponto costuma gerar confusões e, por isso, merece atenção redobrada quando há imóvel alugado e venda pelo proprietário. Migalhas

Situações em que não cabe o despejo por venda:

• Quando a locação tem prazo determinado e o contrato possui cláusula de vigência, averbada na matrícula previamente à venda.
• Quando o comprador perde o prazo para denunciar a locação.

Cláusula de vigência e averbação: o escudo do inquilino

A expressão pode parecer técnica, então vamos simplificar. A cláusula de vigência é um trecho do contrato que diz: se o imóvel for vendido, o novo proprietário deve respeitar a locação até o fim do prazo. Para ter força contra terceiros, essa cláusula precisa ser averbada na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente, antes da venda. Sem a averbação, a proteção não se opõe ao comprador. Esses requisitos estão previstos no art. 8º da Lei do Inquilinato. Senado

Pense assim: a cláusula de vigência averbada funciona como um escudo visível. Quem consulta a matrícula vê que existe uma locação com prazo e compromisso de respeito. Por isso, em operações de compra e venda envolvendo imóvel alugado e venda pelo proprietário, inquilinos e locadores prudentes planejam a averbação, especialmente em locações de longo prazo ou quando o inquilino investiu no imóvel, por exemplo em reforma útil ou benfeitorias necessárias. IRIB

Caminhos práticos conforme o seu perfil

Se você é inquilino

• Verifique o contrato. Há cláusula de vigência? O prazo é determinado? Houve averbação na matrícula?
• Guarde a notificação de preferência. Se a proposta não foi feita a você corretamente, avalie medidas para adjudicar o imóvel ou pleitear perdas e danos.
• Se receber notificação do comprador para desocupar, confira a data do registro da venda e o prazo de 90 dias. A notificação precisa estar dentro desse prazo legal. Migalhas
• Nos casos em que o despejo foi proposto, acompanhe o processo e exerça suas defesas.

Para aprofundar conteúdos próximos deste tema, vale ler: Contratos de Locação: o cuidado com as cláusulas evita litígios e garante estabilidade e Benfeitorias no Aluguel: Quando Cabe Indenização ao Inquilino.

Se você é proprietário vendedor

• Respeite o direito de preferência. Informe preço, forma de pagamento, ônus, local e horário para exame da documentação. Aguarde 30 dias para resposta. DireitoHD
• Se pretende vender a terceiros sem manter o inquilino, e a locação é por prazo determinado, não inclua cláusula de vigência e não averbe o contrato. Entenda que, vendido o imóvel, o comprador poderá denunciar e exigir a desocupação em 90 dias. Planalto
• Se a sua estratégia for vender mantendo a locação, é recomendável negociar a cláusula de vigência e providenciar a averbação com antecedência.

Se você é o comprador

• Analise a matrícula. Verifique se há averbação de locação com cláusula de vigência. Se houver, a regra é respeitar a locação até o fim do prazo. Senado
• Caso não exista esse “escudo”, você pode denunciar a locação no prazo legal e notificar o inquilino para sair em 90 dias. Se houver resistência, a ação de despejo é o caminho processual adequado, reconhecido pela jurisprudência. Superior Tribunal de Justiça

Exemplos práticos para entender melhor

Exemplo 1. Carla aluga um apartamento por 36 meses, o contrato tem cláusula de vigência e foi averbado na matrícula. O proprietário vende o imóvel no mês 18. O novo dono não pode denunciar a locação. Carla segue no imóvel até o fim do prazo.

Exemplo 2. João aluga por 24 meses, sem cláusula de vigência e sem averbação. No mês 10, o dono vende o imóvel. O comprador denuncia o contrato em até 90 dias do registro da venda e concede 90 dias para João sair. Persistindo a ocupação, pode ingressar com ação de despejo.

Exemplo 3. A proprietária vende o imóvel sem oferecer preferência ao inquilino e registra a venda. O inquilino, dentro do prazo legal, pode depositar o preço que foi informado ao comprador e requerer a adjudicação do imóvel para si, ou pleitear perdas e danos, conforme os arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato. Planalto

Exemplo 4. O comprador esquece de denunciar a locação dentro dos 90 dias contados do registro. Presume-se que aceitou manter o contrato nas mesmas condições. Migalhas

7 erros comuns que geram litígios desnecessários

• Vender o imóvel sem notificar o inquilino para exercer a preferência.
• Esquecer de averbar a cláusula de vigência no Registro de Imóveis.
• Denunciar a locação fora do prazo de 90 dias a partir do registro da venda.
• Tentar retomar a posse sem seguir a via adequada da ação de despejo quando há resistência. Superior Tribunal de Justiça
• Acreditar que a venda autoriza desocupação imediata.
• Ignorar que o comprador se sub-roga nos deveres do locador enquanto a locação perdura. Superior Tribunal de Justiça
• Não analisar a matrícula do imóvel antes de comprar ou vender.

Como organizar seu contrato para evitar dores de cabeça

Se você atua como locador ou locatário e quer reduzir riscos em cenários de imóvel alugado e venda pelo proprietário, algumas medidas preventivas ajudam muito.

Para locadores

• Defina prazo de locação conforme o seu plano de venda.
• Se pensa em vender mantendo o inquilino, insira cláusula de vigência.
• Providencie a averbação no Registro de Imóveis para dar eficácia perante terceiros. Senado

Para inquilinos

• Negocie cláusula de vigência quando fizer investimentos no imóvel.
• Solicite a averbação sempre que a intenção for permanecer em caso de venda.
• Guarde notificações e comunicados sobre preferência e venda.

Para compradores

• Exija certidões e a matrícula atualizada.
• Cheque se há locação averbada.
• Planeje a notificação no prazo e, se necessário, a ação de despejo como última etapa. Superior Tribunal de Justiça

Perguntas que talvez você já tenha feito:

Conclusão

A venda de imóvel alugado não é um cheque em branco para retirar o inquilino. A lei equilibra interesses. Quando há imóvel alugado e venda pelo proprietário, o comprador pode denunciar a locação e exigir a desocupação em 90 dias, mas isso depende de prazos e de a locação não estar protegida por cláusula de vigência averbada. Do outro lado, o direito de preferência garante ao inquilino a chance de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Em qualquer cenário, planejamento contratual e atenção aos prazos evitam litígios, custos e desgastes.

Checklist rápido do tema

• Existe imóvel alugado e venda pelo proprietário.
• Direito de preferência: oferta com preço, forma de pagamento, ônus, local e horário para análise. Prazo de 30 dias. DireitoHD
• Comprador: pode denunciar a locação em até 90 dias do registro e conceder 90 dias para desocupação. Migalhas
• Cláusula de vigência + averbação: obrigam o comprador a respeitar a locação até o fim do prazo. Senado
• Persistindo a ocupação após denúncia válida, a ação de despejo é o caminho processual adequado. Superior Tribunal de Justiça

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