O despejo por falta de pagamento é uma das situações mais comuns no direito imobiliário brasileiro. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário pode buscar a retomada do imóvel por meio de ação judicial.
Neste artigo, você vai entender como funciona o despejo, quais são os prazos, os direitos das partes e quais cuidados devem ser observados.
Nesse post:
O que é o despejo por falta de pagamento
O despejo é o procedimento judicial utilizado pelo proprietário para retomar um imóvel alugado quando há descumprimento do contrato.
No caso da falta de pagamento, o despejo ocorre quando o inquilino deixa de pagar aluguel, encargos ou outras obrigações previstas no contrato.
A base legal está na Lei do Inquilinato, especialmente no art. 9º.
Quando o despejo pode ser solicitado
O despejo por falta de pagamento pode ser solicitado quando há:
- atraso no aluguel
- inadimplência de condomínio ou IPTU, se previsto em contrato
- descumprimento de cláusulas financeiras
É importante destacar que o atraso não precisa ser muito longo. Um único mês em atraso já pode justificar a ação.
Para entender melhor como evitar essa situação, veja também o artigo sobre Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel.
Tipos de ação de despejo
Despejo com cobrança
O proprietário cobra os valores em atraso no mesmo processo.
Despejo sem cobrança
O proprietário apenas busca a retomada do imóvel.
Despejo com liminar
Pode ocorrer quando não há garantia no contrato, como fiador ou seguro-fiança.
Nesse caso, o juiz pode determinar a saída do inquilino rapidamente.
Despejo liminar: quando é possível
A liminar de despejo está prevista no art. 59 da Lei do Inquilinato.
Ela pode ser concedida, por exemplo, quando:
- não há garantia locatícia
- o contrato já foi encerrado
- há inadimplência sem respaldo contratual
Nesses casos, o juiz pode determinar a desocupação em cerca de 15 dias.
Direito do inquilino de pagar a dívida
Mesmo após o início do processo, o inquilino ainda pode evitar o despejo.
Isso ocorre por meio da chamada purga da mora.
O prazo é de 15 dias após a citação, conforme art. 62 da Lei do Inquilinato.
Para isso, ele deve pagar:
- aluguéis atrasados
- multas
- juros
- custas e honorários
Se o pagamento for feito corretamente, o contrato continua.
Como funciona o processo de despejo
1. Protocolo da ação
O proprietário entra com a ação judicial.
2. Citação do inquilino
O inquilino é informado oficialmente.
3. Prazo para defesa ou pagamento
O inquilino pode:
- pagar a dívida
- apresentar defesa
4. Decisão judicial
O juiz pode:
- conceder despejo
- negar o pedido
- determinar prazo para saída
5. Cumprimento da ordem de despejo
Se o imóvel não for desocupado, pode haver despejo forçado com apoio de oficial de justiça.
Quais documentos são necessários
Para propor a ação, normalmente são exigidos:
- contrato de locação
- comprovantes de inadimplência
- planilha de débitos
- matrícula do imóvel
- documentos pessoais das partes
A organização desses documentos é essencial para o andamento do processo.
Prazos no despejo por falta de pagamento
Os prazos podem variar, mas em geral:
- 15 dias para purgar a mora
- 15 dias para desocupação em liminar
- meses ou anos em processos sem liminar
A duração depende da complexidade e da atuação das partes.
Custos envolvidos
Os principais custos incluem:
- custas judiciais
- honorários advocatícios
- despesas com execução da ordem
Os valores variam conforme o estado e o valor da causa.
Direitos e deveres das partes
Do proprietário
- cobrar valores devidos
- retomar o imóvel
- exigir cumprimento do contrato
Do inquilino
- pagar a dívida dentro do prazo
- permanecer no imóvel se regularizar a situação
- apresentar defesa
Para entender melhor as regras contratuais, veja o conteúdo sobre Contratos de Locação: o cuidado com as cláusulas evita litígios e garante estabilidade.
Riscos e cuidados importantes
Alguns erros comuns podem prejudicar o processo:
- falta de documentação adequada
- cobrança incorreta dos valores
- cláusulas contratuais inválidas
Também é importante verificar as garantias locatícias. Saiba mais em Caução, Fiador ou Seguro-Fiança? Compare as Garantias Locatícias.
Exemplo prático
Imagine que um inquilino deixa de pagar o aluguel por dois meses.
O proprietário pode:
- Notificar informalmente
- Ingressar com ação de despejo
- O inquilino é citado
- Ele paga a dívida dentro de 15 dias
Nesse caso, o despejo não ocorre.
Se não houver pagamento, o juiz pode determinar a saída.
Perguntas frequentes
O despejo pode acontecer imediatamente
Depende. Em alguns casos, o juiz pode conceder liminar para saída em 15 dias.
O inquilino pode evitar o despejo
Sim. Basta pagar a dívida dentro do prazo legal.
É possível negociar durante o processo
Sim. As partes podem fazer acordo a qualquer momento.
O proprietário pode trocar a fechadura
Não. Isso é ilegal e pode gerar indenização.
Quanto tempo demora um despejo
Depende. Pode levar meses ou mais, especialmente sem liminar.
Conclusão
O despejo por falta de pagamento é um instrumento legal importante para proteger o proprietário, mas também garante ao inquilino o direito de regularizar a situação.
Compreender os prazos, direitos e etapas do processo é essencial para evitar prejuízos e tomar decisões mais seguras.
Se você está passando por essa situação, vale buscar orientação jurídica ou aprofundar a leitura em conteúdos relacionados do nosso blog.
