No setor imobiliário, as regras de convivência em condomínios têm grande impacto na vida dos moradores e proprietários. Entender o que a lei prevê sobre direitos e deveres é fundamental para manter a harmonia e evitar conflitos.
Nesse post:
1. Fundamentos no Direito Imobiliário
O Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.358, é a principal base legal dos condomínios. A Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações) ainda se aplica de forma complementar.
Segundo a Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, mesmo sem registro, é válida para regular as relações entre os condôminos. Essa convenção, junto com o regimento interno, define regras de convivência, uso das áreas comuns e penalidades em caso de descumprimento.
Além disso, o artigo 1.346 do Código Civil obriga a contratação de seguro contra incêndio ou destruição da edificação, medida essencial de proteção coletiva.
Normas municipais podem prever regras adicionais sobre ruídos, reformas e descarte de resíduos.
2. Direitos dos Moradores
Uso da unidade privativa: o condômino pode usar, vender ou alugar seu imóvel, desde que respeite os direitos dos demais e as normas internas. É proibido causar incômodo ou risco à estrutura do prédio.
Uso das áreas comuns: todos têm direito de usufruir das áreas compartilhadas de forma igualitária. Alterações que aumentem a utilidade ou modifiquem a destinação dessas áreas exigem aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o art. 1.342 do Código Civil.
Participação em assembleias: o morador tem direito de participar e votar, salvo se estiver inadimplente e a convenção previr restrição.
Direito à segurança e privacidade: o condomínio deve preservar a integridade dos moradores e não pode instalar câmeras ou sistemas de vigilância que invadam o interior das unidades.
3. Deveres dos Moradores
Pagamento de taxas condominiais: cada morador deve contribuir proporcionalmente às despesas do condomínio. A inadimplência pode resultar em cobrança judicial e até penhora do imóvel.
Zelar pela unidade e áreas comuns: é obrigação manter a unidade em condições que não comprometam a estrutura do prédio e respeitar a estética das fachadas.
Cumprir convenção e regimento: o descumprimento das regras pode gerar advertências, multas e outras penalidades, desde que aplicadas com base na convenção e de forma proporcional.
Responsabilidade por danos: o condomínio responde objetivamente por danos decorrentes da falta de manutenção de áreas comuns, enquanto o síndico só responde em casos de culpa grave ou dolo.
4. Conflitos Comuns e Soluções Práticas
Reformas particulares: se a obra causa barulho excessivo ou ameaça a estrutura, o condomínio pode exigir a paralisação imediata.
Uso indevido de áreas comuns: estacionar sem autorização, ocupar espaço comum ou realizar festas fora do horário permitido são infrações passíveis de multa.
Inadimplência: além da cobrança judicial, a inadimplência pode impedir o morador de votar em assembleias. Veja também o artigo “Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel”.
Multas: devem ser previstas na convenção e aplicadas após notificação e possibilidade de defesa.
Proibição de acesso ao condomínio: impedir a entrada de um morador inadimplente é ilegal e pode gerar indenização por danos morais, conforme decisões do TJDFT.
5. Exemplos Práticos
- Um morador que aluga o apartamento e permite festas diárias pode ser multado.
- Instalar grades ou portões em área comum sem aprovação da assembleia é irregular.
- Se um visitante se machuca por piso molhado na garagem, o condomínio pode ser responsabilizado.
6. Perguntas Frequentes
O condomínio pode ser condenado por danos morais?
Em regra, não. O STJ entende que o condomínio é uma massa patrimonial sem honra objetiva, mas admite exceções quando comprovada ofensa à sua imagem institucional.
Quem paga o seguro do prédio?
O condomínio deve contratar o seguro, e o custo é rateado entre os condôminos.
O inadimplente pode votar nas assembleias?
Apenas se a convenção permitir. A maioria dos condomínios restringe o voto de quem está em atraso.
É possível mudar a destinação de uma área comum?
Sim, com aprovação de dois terços dos condôminos.
O condomínio pode impedir a entrada do morador inadimplente?
Não. A restrição física é ilegal e pode gerar responsabilidade civil.
7. Conclusão
A convivência em condomínio exige equilíbrio entre direitos e deveres. A boa gestão e o respeito às normas coletivas são fundamentais para evitar litígios.
Em caso de dúvida sobre conflitos ou regras específicas, é recomendável buscar orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Para aprofundar o tema, veja também:
