A due diligence imobiliária é uma investigação realizada antes da compra para identificar dívidas, restrições, irregularidades e riscos jurídicos relacionados ao imóvel e ao vendedor.
Uma visita permite avaliar a localização, o estado de conservação e algumas características físicas. Porém, muitos problemas não são visíveis.
O imóvel pode ter uma penhora. A construção pode não estar regularizada. O vendedor pode responder a processos capazes de atingir seu patrimônio. Também podem existir débitos de condomínio, IPTU atrasado, usufruto, financiamento ativo ou conflitos entre herdeiros.
Por isso, antes de assinar o contrato e pagar o preço, é importante examinar os documentos do imóvel, do proprietário e da negociação.
Nesse post:
Due diligence imobiliária: o que é?
A due diligence imobiliária é uma análise jurídica, documental, fiscal e urbanística realizada antes da aquisição de um imóvel.
Em termos simples, funciona como uma inspeção jurídica do negócio.
Enquanto a vistoria física procura infiltrações, rachaduras e defeitos na construção, a due diligence busca problemas em matrículas, certidões, processos, cadastros públicos e contratos.
A investigação procura responder perguntas como:
- O vendedor é realmente o proprietário?
- O imóvel possui penhora, usufruto ou financiamento?
- Existem dívidas de condomínio ou IPTU?
- A construção foi aprovada e averbada?
- O vendedor pode assinar o contrato sozinho?
- Existem processos que podem atingir o imóvel?
- O contrato protege adequadamente o comprador?
- A transferência poderá ser registrada?
A due diligence não elimina todos os riscos. Seu objetivo é identificar e avaliar os problemas antes que o comprador assuma uma obrigação definitiva.
Por que investigar um imóvel antes da compra?
A compra de um imóvel costuma envolver uma parcela relevante do patrimônio do comprador.
Mesmo assim, algumas negociações são concluídas com base apenas em:
- cópia antiga da matrícula;
- declaração verbal do vendedor;
- contrato genérico;
- comprovante do último IPTU;
- informação fornecida pela imobiliária;
- aparência física do imóvel.
Esses elementos não são suficientes para avaliar a segurança jurídica da aquisição.
Entre os problemas que podem ser descobertos durante a investigação estão:
- vendedor que não consta como proprietário;
- imóvel ainda registrado em nome de pessoa falecida;
- inventário não concluído;
- penhora ou indisponibilidade;
- alienação fiduciária;
- usufruto registrado;
- dívida de condomínio;
- débito tributário;
- construção não averbada;
- divergência entre a área real e a matrícula;
- ocupação por inquilino, familiar ou terceiro;
- processo judicial contra o vendedor;
- necessidade de assinatura do cônjuge;
- procuração sem poderes suficientes;
- restrição ambiental ou urbanística;
- cláusulas contratuais prejudiciais ao comprador.
A identificação prévia desses riscos permite exigir a regularização, alterar o contrato, reter parte do pagamento ou desistir da negociação.
A matrícula do imóvel garante uma compra segura?
A matrícula é o documento mais importante da investigação, mas não deve ser analisada isoladamente.
Ela funciona como uma ficha jurídica do imóvel.
Na matrícula podem constar:
- nome do proprietário;
- descrição e área do imóvel;
- compras e vendas anteriores;
- hipoteca;
- alienação fiduciária;
- usufruto;
- penhora;
- indisponibilidade;
- servidão;
- promessa de compra e venda;
- averbação da construção;
- restrições administrativas ou convencionais.
A Lei nº 13.097/2015 reforçou o princípio da concentração dos atos na matrícula. Em regra, situações jurídicas capazes de atingir o imóvel devem ser registradas ou averbadas para produzirem efeitos contra terceiros de boa-fé.
Consulte a Lei nº 13.097/2015 no Portal do Planalto.
Esse sistema aumenta a segurança das negociações imobiliárias. Porém, uma matrícula sem restrições aparentes não substitui todas as demais verificações.
Ainda podem existir:
- débitos não informados na matrícula;
- irregularidades na construção;
- processos sem averbação;
- execuções fiscais;
- conflitos de posse;
- falsidade documental;
- fraude;
- problemas na representação do vendedor;
- divergências entre o registro e a realidade física.
Para compreender melhor a função do registro imobiliário, leia Averbação na Matrícula do Imóvel: Por Que Ela é Essencial para Proteger Seu Patrimônio?.
Quais documentos devem ser analisados?
A lista de documentos varia conforme o tipo de imóvel, sua localização, o perfil do vendedor e a forma de pagamento.
Uma casa usada exige verificações diferentes de um apartamento na planta, um terreno rural ou um imóvel recebido por herança.
Documentos do imóvel
A análise pode incluir:
- matrícula atualizada;
- certidão de inteiro teor;
- certidão de ônus reais;
- certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, quando disponível;
- cadastro municipal;
- certidão de débitos de IPTU;
- consulta à dívida ativa municipal;
- declaração de quitação condominial;
- convenção do condomínio;
- regulamento interno;
- atas recentes de assembleias;
- planta aprovada;
- alvará de construção;
- habite-se ou documento equivalente;
- certidão de conclusão da obra;
- contratos de locação;
- documentos ambientais, quando necessários.
A nomenclatura das certidões pode variar conforme o estado, o município e o cartório responsável.
Documentos do vendedor pessoa física
Normalmente, devem ser verificados:
- documento de identificação;
- CPF;
- certidão de nascimento ou casamento;
- pacto antenupcial;
- comprovante de endereço;
- certidões da Justiça Estadual;
- certidões da Justiça Federal;
- certidões trabalhistas;
- certidões de execuções fiscais;
- certidões de protesto;
- documentos do cônjuge ou companheiro;
- procuração, quando houver representante.
Também é importante pesquisar eventuais variações do nome do vendedor.
Uma pessoa que alterou o sobrenome após o casamento, por exemplo, pode ter processos registrados com o nome anterior.
Documentos do vendedor pessoa jurídica
Quando o imóvel pertence a uma empresa, a investigação pode abranger:
- cartão do CNPJ;
- contrato ou estatuto social;
- alterações societárias;
- certidão da Junta Comercial;
- documentos dos representantes;
- procurações;
- autorização societária para a venda;
- certidões fiscais;
- certidões trabalhistas;
- certidões cíveis;
- certidão de falência e recuperação judicial;
- comprovante dos poderes de quem assinará o contrato.
Não basta confirmar que a pessoa é sócia da empresa. É necessário verificar se ela possui poderes para vender o imóvel.
Como verificar dívidas de condomínio?
Os débitos condominiais merecem atenção especial porque estão diretamente ligados à unidade.
O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros.
Isso significa que o condomínio pode cobrar do comprador valores relacionados ao imóvel, mesmo que tenham sido gerados antes da compra.
Por isso, o comprador deve solicitar uma declaração atualizada de quitação emitida pelo condomínio ou pela administradora.
Também é recomendável verificar:
- cotas ordinárias em atraso;
- multas aplicadas à unidade;
- acordos de parcelamento;
- rateios extraordinários;
- obras já aprovadas;
- despesas futuras deliberadas em assembleia;
- processos envolvendo o condomínio;
- saldo do fundo de reserva.
Exemplo prático
O vendedor informa que não há parcelas vencidas. Porém, existe um acordo para pagamento de uma dívida condominial em 24 meses.
Mesmo que as parcelas estejam sendo pagas regularmente, essa obrigação precisa ser identificada e tratada no contrato.
Também deve ser definido quem pagará uma obra aprovada antes da venda, mas cobrada depois da entrega das chaves.
O comprador pode responder por IPTU atrasado?
Sim, dependendo da situação.
O artigo 130 do Código Tributário Nacional prevê que créditos tributários relativos ao imóvel podem ser transferidos ao adquirente, salvo quando o título apresenta prova de quitação.
Na arrematação judicial, existe uma regra específica. Nessa situação, a dívida tributária se sub-roga no preço da arrematação.
Antes da compra, é recomendável solicitar:
- certidão municipal de débitos;
- consulta à dívida ativa;
- histórico do IPTU;
- comprovantes de pagamento;
- informação sobre parcelamentos;
- cadastro imobiliário municipal.
A conferência deve ser feita pelo número correto da inscrição imobiliária.
O endereço utilizado comercialmente nem sempre coincide com a identificação cadastral do imóvel.
Como verificar processos contra o vendedor?
A existência de um processo judicial não significa, automaticamente, que o imóvel não pode ser comprado.
A análise deve considerar:
- natureza do processo;
- valor da dívida;
- fase processual;
- existência de penhora;
- existência de averbação na matrícula;
- patrimônio restante do vendedor;
- data de início do processo;
- capacidade da dívida de levar o vendedor à insolvência;
- natureza civil, trabalhista ou tributária da cobrança.
Um processo de pequeno valor pode representar um risco diferente de uma execução elevada contra um vendedor sem outros bens.
Fraude à execução
A fraude à execução pode ocorrer quando um devedor transfere seu patrimônio durante um processo e prejudica o pagamento do credor.
Nas execuções civis em geral, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
A ausência de penhora registrada não significa que o comprador possa ignorar sinais evidentes de risco.
Exemplos de sinais de alerta:
- preço muito abaixo do mercado;
- pagamento solicitado a terceiros;
- vendedor com várias execuções;
- venda realizada com urgência incomum;
- ausência de outros bens em nome do vendedor;
- recusa em fornecer certidões;
- informações contraditórias;
- tentativa de ocultar a negociação;
- relação próxima entre comprador e vendedor;
- dívida tributária relevante.
Nas execuções fiscais, existem regras próprias. Por isso, a existência de dívida tributária deve ser examinada com atenção específica.
Veja também Imóvel Penhorado por Dívida do Antigo Proprietário: Quando o Adquirente Pode Anular a Penhora?.
O estado civil do vendedor importa?
Sim.
O estado civil e o regime de bens podem determinar se o cônjuge precisa participar da venda.
Devem ser verificados:
- casamento;
- união estável;
- regime de bens;
- pacto antenupcial;
- separação;
- divórcio;
- falecimento do cônjuge;
- existência de inventário;
- partilha ainda não registrada.
Uma certidão de casamento antiga pode não refletir a situação atual.
Também pode existir uma união estável não mencionada inicialmente pelo vendedor. Dependendo das circunstâncias, essa situação pode gerar questionamentos posteriores.
Imóvel em inventário
Quando o proprietário registrado faleceu, os herdeiros não podem simplesmente vender o imóvel como se já fossem proprietários individuais.
Dependendo da etapa do inventário, pode ser necessário:
- concluir a partilha;
- obter autorização judicial;
- emitir alvará;
- formalizar cessão de direitos hereditários;
- recolher os tributos aplicáveis;
- registrar o formal de partilha;
- registrar a escritura pública de inventário.
A cessão de direitos hereditários não deve ser confundida com a venda regular de um imóvel já transferido aos herdeiros.
Como verificar a regularidade da construção?
A análise não deve se limitar à matrícula e às dívidas.
É necessário comparar:
- a matrícula;
- o cadastro municipal;
- a planta aprovada;
- a área construída;
- a situação encontrada no local.
Pode acontecer de a matrícula registrar apenas um terreno, embora exista uma casa construída nele.
Também é comum encontrar imóveis com:
- ampliação não aprovada;
- edícula não averbada;
- fechamento irregular de varanda;
- divisão interna incompatível com a planta;
- alteração de fachada;
- ocupação de área comum;
- construção fora dos limites do terreno.
Essas divergências podem dificultar:
- financiamento bancário;
- contratação de seguro;
- regularização futura;
- venda do imóvel;
- averbação da área;
- aprovação de reformas;
- obtenção de licenças.
Documentos urbanísticos
Conforme o imóvel, podem ser necessários:
- planta aprovada;
- alvará;
- habite-se;
- certidão de conclusão;
- cadastro municipal;
- certidão de regularidade;
- consulta de zoneamento;
- informação sobre tombamento;
- licença ambiental;
- aprovação do condomínio.
A legislação urbanística é municipal. Por isso, os documentos e procedimentos variam de uma cidade para outra.
O que deve ser analisado em apartamentos?
A investigação de um apartamento não se limita à unidade.
O comprador também deve verificar a situação do condomínio.
Entre os documentos relevantes estão:
- convenção;
- regulamento interno;
- atas recentes;
- previsão orçamentária;
- demonstrativos financeiros;
- fundo de reserva;
- obras aprovadas;
- ações judiciais relevantes;
- índice de inadimplência;
- multas relacionadas à unidade;
- regras sobre reformas;
- restrições a locações de curta duração.
Vaga de garagem
A vaga pode:
- possuir matrícula própria;
- integrar a matrícula do apartamento;
- corresponder apenas a direito de uso;
- ser determinada ou rotativa.
Essa informação precisa ser confirmada nos documentos.
A simples indicação de um número pintado no chão não prova que a vaga pertence juridicamente ao apartamento.
O que verificar quando o imóvel está ocupado?
É necessário identificar quem ocupa o imóvel e com qual fundamento.
O ocupante pode ser:
- inquilino;
- comodatário;
- familiar do vendedor;
- ex-cônjuge;
- herdeiro;
- funcionário;
- terceiro sem contrato;
- possuidor que alega usucapião.
O contrato deve informar se o comprador receberá o imóvel:
- desocupado;
- ocupado pelo vendedor;
- ocupado por inquilino;
- sujeito a prazo para entrega das chaves.
Quando existe locação, devem ser analisados:
- contrato de aluguel;
- prazo de vigência;
- cláusula de vigência em caso de venda;
- eventual averbação do contrato;
- garantia locatícia;
- débitos;
- direito de preferência do inquilino;
- prazo e forma de desocupação.
A compra do imóvel não significa que o ocupante sairá imediatamente.
Como funciona a due diligence de um imóvel financiado?
Quando existe alienação fiduciária registrada, o imóvel está vinculado à instituição financeira.
A venda pode ocorrer, mas precisa respeitar o contrato e as exigências do banco.
Algumas formas de estruturar a operação são:
- quitação antecipada do saldo;
- pagamento de parte do preço diretamente ao banco;
- novo financiamento pelo comprador;
- interveniência da instituição financeira;
- substituição formal do devedor, quando aprovada.
O comprador não deve pagar integralmente o vendedor sem entender como ocorrerá a quitação e a baixa do gravame.
O contrato precisa definir:
- valor do saldo devedor;
- forma de quitação;
- responsável pelo pagamento;
- prazo para baixa da alienação;
- destino de cada parcela;
- consequência da recusa do banco;
- momento da entrega das chaves;
- momento da transferência.
Um contrato particular conhecido como contrato de gaveta não substitui a autorização do credor nem transfere, por si só, a propriedade registrada.
O que analisar na compra de imóvel na planta?
Na compra de imóvel na planta, a investigação deve abranger o empreendimento, o terreno, a incorporadora e o contrato.
Devem ser verificados:
- registro da incorporação;
- matrícula do terreno;
- memorial de incorporação;
- projeto aprovado;
- alvará;
- prazo de conclusão;
- prazo de tolerância;
- patrimônio de afetação;
- índice de correção;
- comissão de corretagem;
- condições de financiamento;
- regras de distrato;
- especificação dos materiais;
- histórico da incorporadora;
- processos de falência ou recuperação judicial.
O registro da incorporação é uma etapa essencial para a comercialização regular das unidades futuras.
Também é importante verificar se a publicidade, a planta e o memorial correspondem ao que foi prometido ao comprador.
A due diligence também serve para imóveis usados?
Sim.
Imóveis usados podem apresentar um histórico extenso de proprietários, ocupações, reformas e contratos.
Entre os principais riscos estão:
- ampliações não averbadas;
- reformas irregulares;
- dívidas condominiais;
- IPTU atrasado;
- inventário não concluído;
- conflito entre antigos proprietários;
- locação ainda vigente;
- ocupação por familiar;
- procuração antiga;
- penhora por dívida do vendedor;
- divergência de área.
A idade do imóvel não torna a compra insegura por si só. O problema surge quando seu histórico não é devidamente investigado.
Para saber mais, consulte Compra de Imóvel Usado: Quais Cuidados Jurídicos Tomar Antes de Fechar Negócio.
Sete verificações essenciais antes de comprar um imóvel
1. Conferir a matrícula atualizada
Verifique o proprietário, a descrição, a área, os ônus e as averbações.
2. Investigar o vendedor
Analise sua identidade, estado civil, poderes de representação, certidões e situação patrimonial.
3. Consultar IPTU e condomínio
Solicite certidões, declarações de quitação e informações sobre parcelamentos.
4. Pesquisar processos judiciais
Avalie o tipo de ação, o valor discutido, a existência de penhora e o risco de insolvência.
5. Verificar a regularidade da construção
Compare a realidade física com a matrícula, o cadastro municipal e a planta aprovada.
6. Confirmar a situação da posse
Descubra quem ocupa o imóvel e quando ocorrerá a entrega das chaves.
7. Revisar o contrato
Defina obrigações, prazos, pagamentos, responsabilidades e consequências do descumprimento.
Como o contrato pode reduzir os riscos?
A due diligence identifica os problemas. O contrato deve explicar como eles serão tratados.
Dependendo da negociação, podem ser necessárias cláusulas sobre:
- apresentação de certidões;
- quitação de dívidas;
- baixa de penhora ou financiamento;
- retenção de parte do preço;
- prazo para desocupação;
- responsabilidade por débitos anteriores;
- entrega de documentos;
- regularização da construção;
- multa por descumprimento;
- devolução de valores;
- condição para assinatura da escritura;
- obrigação de comparecer ao cartório.
Exemplo prático
A matrícula apresenta uma penhora. O vendedor afirma que o processo já terminou e que a restrição será retirada em breve.
O comprador não deve confiar apenas nessa informação.
O contrato pode estabelecer que o pagamento final somente ocorrerá depois do cancelamento da penhora na matrícula.
A decisão judicial que determina a baixa é importante, mas a restrição precisa ser efetivamente cancelada no registro imobiliário.
Qual é a validade das certidões?
Não existe um prazo único para todas as certidões.
A validade pode depender:
- do órgão emissor;
- da finalidade;
- da legislação local;
- do cartório;
- do banco financiador;
- das condições do contrato.
Mesmo uma certidão ainda válida pode precisar ser atualizada se houver demora entre sua emissão e a assinatura.
Por isso, os documentos principais devem ser conferidos novamente perto da conclusão do negócio.
Quanto custa uma due diligence imobiliária?
O custo varia conforme a complexidade do imóvel e da negociação.
Podem existir despesas com:
- matrícula atualizada;
- certidões cartorárias;
- certidões judiciais;
- documentos municipais;
- levantamento técnico;
- engenheiro;
- arquiteto;
- avaliação ambiental;
- autenticações;
- reconhecimento de firma;
- honorários jurídicos.
Os preços das certidões cartorárias variam conforme a tabela de cada estado.
Algumas certidões judiciais e administrativas são gratuitas. Outras podem exigir o pagamento de taxas.
Esses valores não devem ser confundidos com os custos da compra, como:
- ITBI;
- escritura pública;
- registro;
- avaliação bancária;
- taxas de financiamento.
Quanto tempo demora a investigação?
O prazo depende de fatores como:
- número de vendedores;
- localização do imóvel;
- quantidade de certidões;
- existência de processos;
- financiamento ativo;
- inventário;
- propriedade empresarial;
- irregularidade da construção;
- necessidade de documentos de outras cidades.
Uma análise simples pode ser concluída após a reunião das certidões básicas.
Casos com penhora, inventário, empresa proprietária, imóvel rural ou construção irregular costumam exigir uma investigação mais extensa.
A due diligence imobiliária é obrigatória?
Não existe uma regra geral que obrigue todo comprador a contratar uma due diligence formal.
Ela é uma medida preventiva.
Em algumas operações, bancos, empresas, investidores ou fundos podem exigir documentos e verificações específicas.
Mesmo quando não é obrigatória, a análise ajuda o comprador a compreender os riscos e a demonstrar que agiu com cautela.
Qual é o papel do advogado na due diligence imobiliária?
Muitas certidões podem ser solicitadas pela internet. Porém, obter o documento é diferente de interpretar seus efeitos.
O advogado pode:
- definir quais certidões são necessárias;
- interpretar a matrícula;
- analisar processos;
- verificar riscos de fraude;
- conferir poderes de representação;
- avaliar o estado civil do vendedor;
- revisar o contrato;
- propor condições para o pagamento;
- orientar a regularização;
- acompanhar a escritura e o registro.
A análise jurídica não decide pelo comprador. Ela fornece informações para que a decisão seja tomada com maior consciência.
Leia também Advogado Imobiliário: Quando e Por Que Você Precisa de Um.
O que pode acontecer quando a investigação não é feita?
A ausência de due diligence pode gerar:
- cobrança de dívidas anteriores;
- recusa do registro;
- dificuldade para obter financiamento;
- conflito com herdeiros;
- manutenção de ocupantes;
- disputa com credores;
- necessidade de regularizar a construção;
- perda de valores pagos;
- atraso na entrega das chaves;
- dificuldade para revender o imóvel;
- processo contra o vendedor.
Nem toda pendência resulta na perda do imóvel.
Mesmo assim, um problema corrigível pode provocar despesas, atrasos e conflitos que poderiam ter sido identificados antes da assinatura.
Perguntas frequentes sobre due diligence imobiliária
O que significa due diligence imobiliária?
É uma investigação jurídica, documental, fiscal e urbanística feita antes da compra de um imóvel. Seu objetivo é identificar dívidas, restrições, irregularidades e riscos.
Uma matrícula sem penhora garante que a compra é segura?
Não. A ausência de penhora é importante, mas ainda podem existir débitos, processos, irregularidades urbanísticas, problemas de posse ou falhas na representação do vendedor.
O comprador pode ser cobrado por condomínio atrasado?
Sim. O Código Civil permite que o condomínio cobre do adquirente os débitos relacionados à unidade, inclusive multas e juros.
O comprador pode responder por IPTU antigo?
Em determinadas situações, sim. Débitos tributários ligados ao imóvel podem ser transferidos ao adquirente conforme as regras do Código Tributário Nacional.
É possível comprar um imóvel penhorado?
A negociação pode ser possível, mas a penhora deve ser analisada e tratada antes do pagamento. A compra sem solução da restrição pode gerar risco elevado.
Um imóvel financiado pode ser vendido?
Sim. Porém, a operação deve respeitar o contrato de financiamento e as exigências da instituição credora. A quitação ou substituição do devedor precisa ser formalizada.
Checklist de due diligence imobiliária
Imóvel
- Matrícula atualizada
- Certidão de ônus
- Descrição compatível com a realidade
- Construção averbada
- Cadastro municipal conferido
- Regularidade urbanística analisada
- Situação da posse confirmada
- Restrições de uso verificadas
Dívidas
- Certidão de IPTU
- Consulta à dívida ativa
- Quitação condominial
- Parcelamentos identificados
- Rateios extraordinários verificados
- Multas conferidas
Vendedor
- Identidade confirmada
- Estado civil verificado
- Regime de bens analisado
- Poderes de representação conferidos
- Certidões judiciais avaliadas
- Certidões fiscais avaliadas
- Protestos pesquisados
- Situação societária analisada
Negociação
- Forma de pagamento definida
- Financiamento confirmado
- Pendências tratadas no contrato
- Responsabilidades distribuídas
- Prazo de desocupação definido
- Hipóteses de devolução previstas
- Custos calculados
- Possibilidade de registro confirmada
Conclusão
A due diligence imobiliária permite identificar riscos antes da assinatura definitiva e do pagamento integral do imóvel.
A investigação deve abranger a matrícula, as dívidas, a situação do vendedor, os processos judiciais, a regularidade da construção, a posse e o contrato.
Quando uma pendência é encontrada, o comprador pode exigir sua correção, alterar as condições de pagamento, incluir proteções no contrato ou desistir da negociação.
Antes de assumir uma obrigação financeira relevante, os documentos devem ser avaliados conforme as características específicas do imóvel e do negócio.
