Ninguém gosta de pagar nem receber um valor que não reflete a realidade de mercado. Por isso, a revisão de aluguel existe: ela ajusta o preço da locação quando o valor praticado está muito acima ou abaixo dos imóveis semelhantes na mesma região. Mas afinal, quando vale a pena solicitar essa revisão? E que documentos comprovam que o preço precisa mudar? Neste artigo vamos conversar de forma clara sobre:
- Situações que justificam o pedido de revisão.
- Provas aceitas por juízes e mediadores.
- Estratégias para negociar sem romper o contrato.
Nesse post:
O que é revisão de aluguel?
A revisão de aluguel (também chamada ação revisional de aluguel) é o pedido formal para alterar o valor inicialmente pactuado no contrato quando houver defasagem significativa em relação ao preço de mercado. A correção pode ser:
- Para cima — locador demonstra que o aluguel está muito baixo.
- Para baixo — inquilino comprova que o valor está excessivo.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 19) autoriza qualquer parte a propor ação revisional após três anos de vigência do contrato ou da última revisão pactuada.
Pergunta para refletir: seu contrato tem mais de três anos e foi reajustado apenas pelo índice anual? Talvez o preço atual não reflita a realidade do bairro.
Base legal e prazos
- Art. 19 da Lei 8.245/1991 — garante o direito de revisão trienal.
- Arts. 68 a 70 — tratam do processo judicial quando não há acordo.
- Código de Processo Civil — regula prazos, perícia e recurso.
Prazos importantes
| Etapa | Prazo padrão |
|---|---|
| Primeiro reajuste contratual | 12 meses (índice acordado) |
| Revisão judicial | após 3 anos da assinatura ou da última revisão amigável |
| Contestação em juízo | 15 dias úteis após citação |
Quando pedir a revisão de aluguel?
1. Defasagem acima de 20 % em relação ao mercado
Se imóveis semelhantes são anunciados por valores muito diferentes do seu contrato, há indício forte de desequilíbrio.
2. Mudança estrutural na região
- Implantação de shopping, metrô ou universidade valoriza o bairro.
- Insegurança pública ou falta de manutenção pode desvalorizar o entorno.
3. Reforma significativa no imóvel
Melhorias estruturais feitas pelo locador (elevador novo, fachada) podem justificar aumento — mas também é possível revisar para baixo se o imóvel sofreu deterioração além do desgaste normal.
4. Crises econômicas prolongadas
Impacto direto na renda média dos inquilinos reduz o preço de mercado, exigindo revisão para manter ocupação.
5. Variação cambial em contratos comerciais indexados em moeda estrangeira
Se o câmbio disparou ou despencou, uma das partes pode ficar em desvantagem excessiva.
Exemplo real curto: durante a pandemia, muitos pontos comerciais renegociaram aluguéis para baixo a fim de evitar fechamento de lojas.
Principais documentos e provas
1. Laudo de corretor credenciado
Avaliação mercadológica com fotos e preços de anúncios.
2. Pesquisas de portais imobiliários
Prints ou relatórios de sites como FipeZap, OLX, Imovelweb.
3. Anúncios de imóveis semelhantes
Localização próxima, mesma metragem, estado de conservação equivalente.
4. Índices oficiais
IGP‑M, IPCA ou IVAR (FGV) mostram variação geral de preços.
5. Comprovação de reformas ou deteriorações
Notas fiscais, laudo de engenheiro, fotos do antes e depois.
6. Relatórios setoriais de mercado
Publicações de sindicatos da habitação (Secovi) ou Fipe.
7. Estudo comparativo de aluguel (ECV)
Documento técnico elaborado por perito judicial ou assistente.
Dica: junte provas que indiquem valor médio e mostrem que seu contrato foge desse intervalo em pelo menos 20 %. Isso costuma convencer juízes e câmaras de mediação.
Passos para negociar ou ajuizar ação
Como fazer proposta amigável?
- Reúna as provas listadas acima.
- Envie notificação formal por e‑mail ou carta registrada, propondo novo valor.
- Marque reunião (presencial ou virtual) para discutir contrapropostas.
- Firmem aditivo contratual se chegarem a acordo.
Vantagem: economia de tempo, custas e honorários.
Quando partir para ação revisional?
- Se a contraparte se recusar a negociar.
- Se a diferença for tão alta que inviabilize a continuidade do contrato.
- Se há urgência de decisão judicial (ex.: risco de despejo por inadimplência).
Procedimento judicial resumido
| Etapa | O que acontece | Prazo médio |
|---|---|---|
| Petição inicial | Parte apresenta provas e pede novo valor | — |
| Citação e contestação | Réu apresenta defesa | 15 dias úteis |
| Audiência de conciliação | Tentativa de acordo | 30–60 dias |
| Produção de provas | Juiz nomeia perito; partes podem indicar assistentes | 90 dias+ |
| Sentença | Juiz define valor revisado e data de vigência | 6–18 meses |
| Recurso | Possível apelação ao TJ | 6–12 meses |
Importante: enquanto o processo tramita, o locatário deposita em juízo o valor pedido ou o que vinha pagando, conforme decisão liminar.
Custo‑benefício da ação revisional
- Custas processuais: variam conforme o Estado; geralmente 1 % a 4 % do valor da causa.
- Honorários periciais: em média, de R$ 2 000 a R$ 5 000 para imóveis residenciais e até R$ 20 000 em casos comerciais complexos.
- Honorários advocatícios: livre estipulação, mas sucumbência de 10 % a 20 % em caso de derrota.
Exemplos práticos
Exemplo 1 – Locador busca aumento
Apartamento de 70 m² alugado por R$ 1 200 há cinco anos. Imóveis similares custam R$ 1 800. Locador apresenta laudo de corretor, anúncios e índice FipeZap. Proposta: reajustar para R$ 1 600. Inquilino aceita após comprovar que valor de mercado médio é R$ 1 650.
Exemplo 2 – Inquilino pleiteia redução
Salão comercial alugado por R$ 10 000 em 2021. Vendas da região despencaram; anúncios mostram médios R$ 7 000. Inquilino notifica locador, apresenta relatório Secovi e dados de movimento. Sem acordo, ajuíza ação revisional pedindo R$ 7 200. Juiz concede liminar para depósito judicial nesse valor. Meses depois, perícia confirma preço de mercado em R$ 7 100 e sentença consolida redução.
Links internos úteis
- Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel
https://rochaadvogadosassociados.com.br/inadimplencia-no-aluguel/ - Contratos de Locação: o cuidado com as cláusulas evita litígios e garante estabilidade
https://rochaadvogadosassociados.com.br/contratos-de-locacao/
Sugestão de imagem
- Arquivo: revisao-de-aluguel-negociacao-no-condominio.jpg
- Alt text: locador e inquilino analisando contrato para revisão de aluguel em sala de reunião
- Título da imagem: Negociando a Revisão do Aluguel
- Legenda: Análise de relatórios de mercado ajuda a definir um valor equilibrado para ambas as partes.
Checklist final
- Confirmar se passaram 3 anos desde a última revisão.
- Levantar anúncios de imóveis semelhantes.
- Elaborar laudo ou relatório de corretor credenciado.
- Notificar a contraparte propondo valor justificado.
- Registrar qualquer acordo em aditivo contratual.
- Se necessário, preparar petição inicial com provas robustas.
- Acompanhar perícia e prazos processuais.
Resumo rápido
- Revisão de aluguel pode ser solicitada após três anos ou quando houver defasagem relevante de mercado.
- Provas comuns: laudo de corretor, anúncios comparativos, índices oficiais e fotos do imóvel.
- Negociação amigável economiza tempo e dinheiro, mas ação judicial garante equilíbrio se não houver acordo.
- Custas e honorários variam conforme o valor de causa e a complexidade da perícia.
- Documente cada passo para evitar litígios futuros.
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