A rescisão de contrato de aluguel por justa causa é uma situação que pode ocorrer tanto por parte do locador quanto do locatário, quando uma das partes descumpre suas obrigações contratuais ou há um motivo legal relevante que torne inviável a continuidade da locação.
Nesse post:
Você já se perguntou o que realmente significa “justa causa” nesse contexto e quando ela pode ser invocada sem gerar multa?
Neste artigo, vamos explicar de forma simples e completa quais são as situações que configuram justa causa, o que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece, quais direitos cada parte possui e como proceder corretamente para evitar prejuízos e litígios.
O que é rescisão de contrato de aluguel por justa causa?
A rescisão por justa causa acontece quando uma das partes (locador ou locatário) descumpre o contrato ou pratica atos que inviabilizam a continuidade da locação, tornando injusto exigir que o vínculo continue até o final do prazo pactuado.
Diferentemente da rescisão imotivada — que pode ocorrer por mera vontade, mas normalmente gera multa —, a rescisão por justa causa dispensa penalidades, desde que devidamente comprovada.
Em outras palavras, é o rompimento do contrato por motivo legalmente justificável, e não apenas por arrependimento.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre justa causa
A Lei nº 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, prevê diversas hipóteses de rescisão com e sem multa.
O artigo 4º da lei estabelece que, durante o prazo determinado do contrato, nenhuma das partes pode rescindir unilateralmente, salvo por mútuo acordo ou em situações de justa causa previstas na própria lei.
Em caso de descumprimento contratual grave, como falta de pagamento, uso irregular do imóvel, danos, sublocação indevida ou abandono, pode haver rescisão sem necessidade de indenização.
Já para o inquilino, a justa causa pode estar relacionada a problemas estruturais, falta de condições de habitabilidade, descumprimento de deveres do locador ou necessidade comprovada de mudança involuntária, como transferência de trabalho.
Quando o locador pode rescindir o contrato por justa causa
A seguir, veja as principais situações em que o proprietário do imóvel pode pedir a rescisão antecipada sem ser penalizado:
1. Falta de pagamento do aluguel ou encargos
Esse é o motivo mais comum de rescisão por justa causa.
A inadimplência reiterada autoriza o locador a ingressar com ação de despejo por falta de pagamento, conforme artigos 9º e 62 da Lei do Inquilinato.
Além do aluguel, o não pagamento de encargos — como condomínio, IPTU ou contas de consumo — também configura descumprimento contratual.
Exemplo prático: o inquilino atrasa várias parcelas e, mesmo notificado, não regulariza a dívida. O locador pode rescindir o contrato e requerer a desocupação judicial do imóvel.
2. Uso diverso do imóvel
Se o contrato prevê uso residencial e o inquilino passa a exercer atividade comercial, há violação contratual.
O uso indevido, sem autorização, é justa causa para o rompimento.
3. Sub-locação ou cessão sem consentimento
A cessão do contrato ou sublocação a terceiros sem a autorização expressa do proprietário é proibida, salvo disposição em contrário.
4. Danos ao imóvel
Quando o inquilino causa deterioração intencional ou negligente ao bem, o locador pode rescindir e exigir indenização.
5. Falta de cumprimento de deveres contratuais
Inclui a recusa em permitir vistorias, não comunicar problemas, impedir reparos ou deixar de devolver o imóvel nas condições contratadas.
Quando o inquilino pode rescindir o contrato por justa causa
A justa causa também pode ser invocada pelo locatário, e isso ocorre quando há falha grave do proprietário ou situações que inviabilizam a moradia.
1. Imóvel com problemas estruturais ou riscos à segurança
Se o imóvel apresentar vícios ocultos, infiltrações graves, mofo, riscos elétricos, rachaduras ou outros problemas que impeçam o uso adequado, o inquilino pode rescindir sem multa.
Base legal: artigo 22, inciso I, da Lei do Inquilinato — o locador deve entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo assim durante toda a locação.
2. Negligência do locador em realizar reparos
Quando o locador é notificado para consertar danos e não o faz, o locatário pode considerar a omissão como justa causa.
Exemplo: o telhado desaba e o proprietário se recusa a arcar com o reparo, obrigando o inquilino a desocupar o imóvel por falta de segurança.
3. Descumprimento contratual grave
Se o proprietário invade o imóvel sem aviso, viola a privacidade do locatário ou muda regras unilateralmente, há quebra de confiança.
4. Transferência de trabalho para outra cidade
Embora não seja tecnicamente “culpa do locador”, a jurisprudência e a Lei nº 8.245/91 (art. 4º, § único) reconhecem a transferência involuntária de local de trabalho como motivo justo para rescisão sem multa.
É necessário comprovar a transferência por documento do empregador.
Como comprovar a justa causa
A parte que alega a justa causa deve comprovar os fatos que a justificam.
Sem prova, a rescisão pode ser considerada imotivada e gerar multa.
Provas comuns aceitas pela Justiça:
- Laudos de vistoria ou perícia;
- Notificações formais (cartas registradas, e-mails, mensagens com protocolo);
- Fotos e vídeos de danos no imóvel;
- Relatórios de engenheiros ou Corpo de Bombeiros;
- Documentos trabalhistas (no caso de transferência).
A boa prática é notificar previamente a outra parte, concedendo prazo razoável para correção do problema antes da rescisão.
O que acontece se a rescisão for indevida
Se uma das partes alegar justa causa sem fundamento, poderá ser obrigada a pagar multa rescisória, indenização por perdas e danos e até custas processuais.
Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é essencial avaliar o contrato, reunir provas e consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, que possa orientar sobre a melhor estratégia jurídica.
Rescisão por justa causa e multa contratual: há dispensa automática?
Nem sempre.
Mesmo quando há justa causa, o juiz pode avaliar se houve proporcionalidade e comunicação adequada.
Por exemplo:
- Se o inquilino sai sem notificar o proprietário e só depois alega problema no imóvel, pode perder o direito à dispensa da multa.
- Se o locador despeja o inquilino por motivo injustificado, poderá ser condenado a indenizar por danos materiais e morais.
Como formalizar a rescisão corretamente
1. Revise o contrato
Confira as cláusulas que tratam de rescisão e penalidades.
Muitos contratos trazem condições específicas que devem ser observadas.
2. Notifique a outra parte
A comunicação formal é obrigatória. A notificação deve:
- Ser escrita;
- Mencionar o motivo da rescisão;
- Conceder prazo razoável para correção, se cabível;
- Registrar data e assinatura.
3. Faça vistoria final
A vistoria de saída evita disputas sobre danos e garante prova das condições do imóvel.
4. Guarde comprovantes
Comprovantes de pagamento, contas quitadas, fotos e laudos podem ser essenciais em caso de litígio.
Diferença entre rescisão e distrato de locação
Embora pareçam sinônimos, rescisão e distrato são figuras distintas:
| Termo | Significado | Efeito |
|---|---|---|
| Rescisão | Rompimento por descumprimento ou justa causa | Pode gerar multa, salvo justificativa |
| Distrato | Rompimento de comum acordo entre as partes | Normalmente sem multa |
Assim, nem toda saída antecipada é rescisão — quando há consenso, trata-se de distrato de locação.
Dicas para evitar conflitos na rescisão
- Leia o contrato antes de assinar.
Evite cláusulas que limitem injustamente seus direitos. - Faça vistoria inicial e final detalhada.
Isso previne alegações de danos indevidos. - Comunique-se por escrito.
Notificações registradas são provas essenciais. - Busque orientação jurídica.
Um advogado imobiliário pode mediar acordos e evitar ações judiciais. - Negocie antes de romper.
Em muitos casos, o diálogo evita multas e litígios.
Resumo: principais hipóteses de justa causa
Para o locador:
- Falta de pagamento;
- Danos ou mau uso do imóvel;
- Sub-locação sem autorização;
- Descumprimento contratual.
Para o inquilino:
- Falta de manutenção e reparos;
- Problemas estruturais graves;
- Invasão de privacidade;
- Transferência involuntária de trabalho.
Checklist final
✔️ Leia e compreenda o contrato antes de assinar.
✔️ Mantenha registros de todas as comunicações.
✔️ Faça vistorias com fotos e laudos.
✔️ Formalize qualquer rescisão por escrito.
✔️ Procure um advogado antes de agir judicialmente.
Perguntas Frequentes
Posso sair do imóvel antes do prazo sem pagar multa?
Sim, se houver justa causa comprovada (como riscos à segurança ou transferência de trabalho). Caso contrário, a multa é devida.
O proprietário pode encerrar o contrato sem motivo?
Não. Durante o prazo determinado, só é possível com mútuo acordo ou justa causa prevista em lei.
E se o locador não quiser receber o imóvel de volta?
O inquilino pode depositar as chaves em juízo, encerrando suas obrigações.
O que é rescisão amigável?
É o distrato — quando ambas as partes concordam em encerrar o contrato, normalmente sem penalidade.
Quando devo procurar um advogado?
Sempre que houver conflito, descumprimento contratual ou dúvida sobre justa causa. O advogado orienta a melhor forma de agir e evita prejuízos.
Conclusão
A rescisão de contrato de aluguel por justa causa é um instrumento legal que protege ambas as partes em situações de desequilíbrio contratual.
Tanto o locador quanto o locatário têm direitos e deveres que precisam ser observados com atenção para evitar prejuízos financeiros e ações judiciais.
Mais do que saber o que a lei permite, o importante é agir com prudência, reunir provas e formalizar tudo corretamente.
Em casos de dúvida, a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é o caminho mais seguro para garantir uma solução justa e dentro da legalidade.
Quer entender melhor seus direitos na locação?
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Fonte de referência: Lei nº 8.245/1991 – Planalto.gov.br
