Regularização de imóvel em inventário: pode vender antes da partilha?

Regularização de imóvel em inventário é uma etapa essencial quando os herdeiros querem vender um bem antes da partilha final.

A dúvida é comum: o imóvel ainda está no nome da pessoa falecida, mas os herdeiros querem vender para pagar dívidas, dividir o valor ou evitar despesas com IPTU, condomínio e manutenção.

A venda pode ser possível. Mas não deve ser feita de qualquer jeito.

Enquanto o inventário não termina, o imóvel integra o espólio, que é o conjunto de bens, direitos e dívidas deixados pela pessoa falecida. Por isso, a venda exige cuidado, autorização adequada e documentos corretos.

Regularização de imóvel em inventário: o que significa

A regularização de imóvel em inventário é o conjunto de providências para ajustar a situação documental do bem deixado pelo falecido.

Isso pode envolver:

• Abrir o inventário.
• Nomear inventariante.
• Levantar matrícula atualizada.
• Verificar dívidas de IPTU e condomínio.
• Conferir financiamento, usufruto, penhora ou hipoteca.
• Recolher ITCMD.
• Fazer escritura ou partilha judicial.
• Registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

A morte transfere a herança aos herdeiros desde logo, conforme o art. 1.784 do Código Civil. Mas isso não significa que cada herdeiro já possa vender sozinho um imóvel específico do espólio.

Até a partilha, a herança é tratada como um todo unitário. O Código Civil também prevê que, até a partilha, o direito dos herdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível.

Em linguagem simples: os herdeiros têm direitos sobre a herança, mas o imóvel ainda precisa passar pelo inventário para ser transferido com segurança.

Pode vender imóvel em inventário antes da partilha?

Pode, em alguns casos.

A venda de imóvel antes da partilha pode ocorrer principalmente em duas situações:

• Inventário judicial, com autorização do juiz.
• Inventário extrajudicial, por escritura pública, quando preenchidos os requisitos da norma do CNJ.

No inventário judicial, o Código de Processo Civil prevê que o inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz, pode alienar bens de qualquer espécie.

No inventário extrajudicial, a Resolução CNJ nº 571/2024 incluiu regra permitindo que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a vender móveis e imóveis do espólio sem autorização judicial, desde que cumpridas as exigências previstas, como discriminação das despesas do inventário e garantia quanto à destinação do produto da venda.

Isso não significa venda livre. Significa que existe um caminho jurídico para vender com segurança.

Por que vender antes da partilha?

A venda antes da partilha pode ser necessária quando o espólio precisa de dinheiro.

Exemplos comuns:

• Pagar ITCMD.
• Quitar dívidas do falecido.
• Regularizar IPTU atrasado.
• Pagar condomínio.
• Evitar deterioração do imóvel.
• Pagar despesas do inventário.
• Dividir patrimônio quando nenhum herdeiro quer ficar com o bem.
• Evitar conflito entre herdeiros.
• Cumprir obrigação já assumida pelo falecido em contrato anterior.

Em alguns casos, vender o imóvel é a forma mais prática de destravar o inventário.

Inventário judicial: como funciona a venda

No inventário judicial, o caminho mais comum é pedir autorização ao juiz.

Essa autorização costuma ser chamada de alvará judicial.

Quando o juiz pode autorizar

O juiz pode autorizar a venda quando houver motivo justificável, como:

• Pagamento de dívidas do espólio.
• Necessidade de custear o inventário.
• Concordância entre herdeiros.
• Impossibilidade de manter o imóvel.
• Risco de perda de valor.
• Imóvel gerando despesas elevadas.
• Cumprimento de contrato assinado pelo falecido.
• Interesse do espólio e dos herdeiros.

O pedido deve explicar por que a venda é necessária ou vantajosa.

Quem pede a autorização

Normalmente, o pedido é feito pelo inventariante, com apoio do advogado do inventário.

O juiz pode ouvir os herdeiros, o Ministério Público quando houver menor ou incapaz, e outros interessados, conforme o caso.

O que o juiz analisa

O juiz pode verificar:

• Valor de mercado do imóvel.
• Existência de avaliação.
• Dívidas do espólio.
• Concordância dos herdeiros.
• Existência de menores ou incapazes.
• Proposta de compra.
• Forma de pagamento.
• Destino do dinheiro.
• Regularidade da matrícula.
• Risco de prejuízo para algum herdeiro.

Se houver dúvida, o juiz pode exigir avaliação judicial ou outros documentos.

Inventário extrajudicial: venda por escritura pública

O inventário extrajudicial é feito em cartório, por escritura pública.

A Resolução CNJ nº 35/2007 exige a nomeação de interessado na escritura para representar o espólio como inventariante, inclusive para cumprir obrigações ativas ou passivas pendentes.

Com a alteração da Resolução CNJ nº 571/2024, passou a existir regra específica para autorização de venda de bens do espólio por escritura pública, sem autorização judicial, desde que observados os requisitos do art. 11-A.

Quando esse caminho pode ser usado

Pode ser avaliado quando:

• O inventário será feito em cartório.
• Os herdeiros estão de acordo.
• Há advogado assistindo as partes.
• O objetivo da venda está bem documentado.
• As despesas do inventário foram discriminadas.
• Há garantia sobre a destinação do valor da venda.
• Não há fraude, simulação ou dúvida relevante.

O CNJ também prevê que o tabelião pode se negar a lavrar a escritura quando houver indícios de fraude, simulação ou dúvida sobre a vontade de herdeiros ou inventariante.

E se houver herdeiro menor ou incapaz?

A Resolução CNJ nº 571/2024 passou a permitir inventário extrajudicial mesmo com interessado menor ou incapaz, desde que o pagamento de seu quinhão ou meação ocorra em parte ideal de cada bem e haja manifestação favorável do Ministério Público. A norma também veda atos de disposição relativos aos bens ou direitos do menor ou incapaz nessa hipótese.

Na prática, a venda de imóvel quando há menor ou incapaz exige cuidado redobrado. Pode ser necessário seguir pela via judicial, dependendo do caso.

Todos os herdeiros precisam concordar?

Depende do caminho.

Em inventário extrajudicial, o consenso é essencial. Sem acordo, o cartório não é o ambiente adequado.

Em inventário judicial, a falta de concordância de um herdeiro não impede automaticamente a venda. O juiz pode decidir se a alienação é necessária e se protege o interesse do espólio.

Exemplo:

• O imóvel tem dívida alta de condomínio.
• O espólio não tem dinheiro.
• A dívida cresce todo mês.
• Um herdeiro se opõe sem apresentar solução.

Nesse caso, o juiz pode analisar se a venda é necessária para evitar prejuízo maior.

Leia também: Leilão por Dívida de Condomínio: O Que Acontece com Quem Mora no Imóvel e Como Evitar a Perda do Bem?

O comprador corre risco ao comprar imóvel em inventário?

Sim, se a compra não for feita corretamente.

O comprador deve verificar:

• Se existe inventário aberto.
• Quem é o inventariante.
• Se há autorização judicial ou escritura válida.
• Se todos os herdeiros concordam, quando necessário.
• Se há herdeiro menor ou incapaz.
• Se há testamento.
• Se existem dívidas do imóvel.
• Se há penhora, hipoteca, usufruto ou indisponibilidade.
• Se o ITCMD foi recolhido ou está previsto.
• Se a matrícula permite o registro da transferência.

Comprar imóvel de espólio sem verificar esses pontos pode gerar dificuldade para registrar a escritura.

Leia também: Compra de Imóvel Usado: Quais Cuidados Jurídicos Tomar Antes de Fechar Negócio.

Herdeiro pode vender sua parte antes da partilha?

O herdeiro pode negociar direitos hereditários, mas isso é diferente de vender o imóvel.

Antes da partilha, o herdeiro não é dono exclusivo de uma sala, casa, apartamento ou fração física determinada. Ele tem direito sobre a herança como um todo.

Por isso, se um herdeiro “vende sua parte” sem partilha, normalmente o que ele está vendendo é seu direito hereditário, e não o imóvel em si.

Essa cessão exige formalização adequada e pode ter consequências tributárias e registrais.

O comprador de direitos hereditários assume riscos, porque pode receber menos do que esperava se houver dívidas, outros herdeiros, testamento ou conflito no inventário.

Venda para pagar dívidas do espólio

Essa é uma das situações mais comuns.

O falecido pode ter deixado:

• IPTU atrasado.
• Condomínio em aberto.
• Financiamento.
• Empréstimos.
• Despesas médicas.
• Dívidas tributárias.
• Custos de funeral.
• Honorários e despesas do inventário.

A venda pode ser usada para pagar essas obrigações.

No inventário extrajudicial, a Resolução CNJ nº 571/2024 exige a discriminação de despesas do inventário, como impostos de transmissão, honorários, emolumentos notariais e registrais, tributos e outras despesas ligadas à lavratura da escritura.

O ideal é que o valor da venda seja controlado e documentado, para evitar suspeita de desvio ou prejuízo aos herdeiros.

Imóvel com financiamento pode ser vendido no inventário?

Pode ser possível, mas depende do contrato e da instituição financeira.

Antes da venda, é preciso verificar:

• Saldo devedor.
• Existência de alienação fiduciária.
• Seguro habitacional.
• Cláusulas do contrato.
• Possibilidade de quitação.
• Aceitação do banco.
• Autorização judicial ou extrajudicial adequada.
• Como será feita a transferência.

Em muitos casos, o comprador quita o saldo devedor e paga o restante ao espólio.

Mas a operação deve ser estruturada com cuidado.

Leia também: Alienação Fiduciária: Quando o Banco Pode Tomar o Imóvel e Quando a Retomada é Abusiva?

Imóvel com dívida de condomínio ou IPTU

Dívidas de IPTU e condomínio merecem atenção especial.

Elas podem acompanhar o imóvel e afetar o comprador.

Antes de vender, levante:

• Certidão de débitos municipais.
• Declaração de quitação condominial.
• Planilha de dívida do condomínio.
• Acordos em andamento.
• Ações judiciais.
• Protestos ou execuções fiscais.
• Penhoras ou restrições na matrícula.

Se a venda for feita para pagar essas dívidas, isso deve constar no pedido judicial ou na escritura, conforme o caso.

Passo a passo para vender imóvel em inventário antes da partilha

1. Abra o inventário

Sem inventário, a venda fica insegura.

O inventário pode ser judicial ou extrajudicial.

2. Nomeie o inventariante

O inventariante representa o espólio.

Ele será a pessoa responsável por conduzir atos necessários, prestar informações e, quando autorizado, assinar documentos.

3. Levante a documentação do imóvel

Separe:

• Matrícula atualizada.
• IPTU.
• Certidão de ônus reais.
• Certidão de débitos municipais.
• Declaração de condomínio.
• Contrato de financiamento, se houver.
• Habite-se ou averbações, quando necessário.
• Certidões fiscais e judiciais, conforme o caso.

4. Apure dívidas do espólio

Liste todas as dívidas e despesas.

Isso ajuda a justificar a venda.

5. Obtenha avaliação do imóvel

A avaliação pode evitar venda por preço muito baixo.

Podem ser usados:

• Avaliação por corretor.
• Laudo técnico.
• Pesquisa de mercado.
• Avaliação judicial, se exigida.

6. Obtenha concordância dos herdeiros

Quando possível, formalize a concordância por escrito.

Se houver desacordo, a decisão judicial pode ser necessária.

7. Peça autorização judicial ou siga a escritura adequada

No inventário judicial, peça alvará ao juiz.

No inventário extrajudicial, avalie se é possível usar o procedimento previsto pela Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações da Resolução nº 571/2024.

8. Formalize a venda

A venda pode exigir:

• Contrato preliminar.
• Escritura pública.
• Alvará judicial.
• Assinatura do inventariante.
• Pagamento do preço.
• Prestação de contas.
• Registro no cartório de imóveis.

9. Controle o destino do dinheiro

O valor pode ser usado para pagar dívidas, tributos e despesas do inventário.

O saldo deve ser preservado para partilha entre os herdeiros.

10. Registre a transferência

Sem registro na matrícula, o comprador não se torna proprietário do imóvel.

A escritura ou carta judicial deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis.

Documentos necessários

Documentos do falecido

• Certidão de óbito.
• RG e CPF.
• Certidão de casamento ou união estável.
• Pacto antenupcial, se houver.
• Declaração de imposto de renda.
• Certidão de inexistência ou existência de testamento.

Documentos dos herdeiros

• RG e CPF.
• Certidão de nascimento ou casamento.
• Comprovante de endereço.
• Procuração, se houver.
• Documentos do cônjuge, quando necessário.
• Documentos de herdeiros menores ou incapazes, se houver.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada.
• Escritura ou contrato anterior.
• IPTU.
• Certidão de valor venal.
• Certidão negativa ou positiva de débitos.
• Declaração de quitação condominial.
• Certidão de ônus reais.
• Planta ou habite-se, se necessário.
• Contrato de financiamento, se houver.

Documentos da venda

• Proposta de compra.
• Avaliação do imóvel.
• Minuta do contrato.
• Comprovante de pagamento.
• Alvará judicial, se for o caso.
• Escritura pública.
• Comprovantes de tributos.
• Prestação de contas do inventariante.

Custos e tributos envolvidos

A venda de imóvel em inventário pode envolver vários custos.

Entre eles:

• ITCMD.
• ITBI, conforme a venda ao comprador.
• Emolumentos de cartório.
• Registro de imóveis.
• Certidões.
• Honorários advocatícios.
• Custas judiciais, se o inventário for judicial.
• Avaliação do imóvel.
• Despesas com regularização da matrícula.
• Eventual ganho de capital, conforme o caso.

A Resolução CNJ nº 35/2007 prevê que o recolhimento dos tributos incidentes deve anteceder a lavratura da escritura.

A incidência de tributos pode variar conforme o estado, município, valor da operação e forma da partilha.

O que fazer se um herdeiro mora no imóvel

Se um herdeiro mora no imóvel do espólio, a venda pode ficar mais difícil.

É preciso avaliar:

• Se ele concorda com a venda.
• Se há contrato de comodato ou aluguel.
• Se ele paga despesas do imóvel.
• Se os demais herdeiros foram privados do uso.
• Se cabe aluguel pelo uso exclusivo.
• Se há menor ou idoso morando no local.
• Se há risco social ou familiar.

O uso exclusivo por um herdeiro não impede automaticamente a venda, mas pode exigir decisão judicial.

Leia também: Invasões e Conflitos Entre Herdeiros: Quem Pode Permanecer no Imóvel Até o Fim do Inventário?

O que fazer se não houver acordo entre herdeiros

Sem acordo, o caminho costuma ser judicial.

O juiz pode:

• Ouvir os herdeiros.
• Determinar avaliação.
• Autorizar venda.
• Exigir depósito judicial do valor.
• Determinar prestação de contas.
• Resolver impugnações.
• Evitar prejuízo ao espólio.

Se o conflito for grave, o processo pode demorar mais.

A mediação pode ajudar quando há desconfiança, mas ainda existe possibilidade de acordo.

Riscos de vender sem autorização adequada

Vender sem autorização pode gerar problemas sérios.

Riscos comuns:

• Escritura recusada.
• Registro negado.
• Discussão entre herdeiros.
• Anulação do negócio.
• Responsabilidade do inventariante.
• Prejuízo ao comprador.
• Dificuldade de financiar o imóvel.
• Cobrança de dívidas não informadas.
• Suspeita de fraude.
• Litígio por preço abaixo do mercado.

Em imóvel de inventário, pressa sem regularização pode custar caro.

Diferença entre contrato de promessa e venda definitiva

Em alguns casos, os herdeiros assinam promessa de compra e venda antes da autorização formal.

Isso pode ser arriscado.

A promessa pode prever que a escritura definitiva só será assinada após:

• Alvará judicial.
• Escritura extrajudicial adequada.
• Conclusão do inventário.
• Regularização de matrícula.
• Quitação de dívidas.
• Recolhimento de tributos.

O comprador deve saber que promessa não substitui o registro da transferência.

Direitos e deveres dos herdeiros

Direitos

Os herdeiros têm direito a:

• Ser informados sobre a venda.
• Participar da decisão.
• Conhecer o valor de mercado.
• Receber sua parte do saldo.
• Questionar venda prejudicial.
• Exigir prestação de contas.
• Pedir avaliação do imóvel.
• Impugnar fraude ou preço vil.

Deveres

Os herdeiros devem:

• Informar dívidas conhecidas.
• Apresentar documentos.
• Agir com boa-fé.
• Respeitar autorização judicial ou escritura.
• Não vender bem do espólio isoladamente.
• Preservar o patrimônio até a partilha.
• Colaborar para pagamento de tributos e despesas.

Direitos e cautelas do comprador

O comprador deve exigir:

• Matrícula atualizada.
• Certidão de óbito.
• Prova de abertura do inventário.
• Identificação do inventariante.
• Autorização judicial ou escritura adequada.
• Concordância dos herdeiros, quando necessária.
• Certidões fiscais.
• Quitação condominial.
• Certidão de ônus reais.
• Previsão clara sobre quem paga tributos e despesas.
• Cláusula de devolução de valores se a venda não for autorizada.

Leia também: Due Diligence Imobiliária: Como Investigar um Imóvel Antes da Compra e Evitar Surpresas Jurídicas.

Exemplos práticos

Exemplo 1: venda para pagar ITCMD

O espólio tem um imóvel, mas os herdeiros não têm dinheiro para pagar o ITCMD.

Pode ser avaliada a venda do imóvel para custear despesas do inventário, seguindo o caminho judicial ou extrajudicial adequado.

Exemplo 2: todos os herdeiros concordam

Três herdeiros maiores e capazes querem vender o imóvel.

Se o inventário for extrajudicial e todos estiverem de acordo, pode ser possível seguir por escritura, respeitando a Resolução do CNJ.

Exemplo 3: um herdeiro não concorda

Um herdeiro quer ficar com o imóvel, mas não tem dinheiro para comprar a parte dos demais.

O juiz pode avaliar a venda, especialmente se a manutenção do imóvel prejudicar o espólio.

Exemplo 4: imóvel com dívida de condomínio

O imóvel acumulou dívida condominial alta.

A venda pode evitar que a dívida cresça e reduza ainda mais o patrimônio dos herdeiros.

Exemplo 5: comprador assinou contrato com herdeiro isolado

Um comprador pagou sinal a apenas um herdeiro, sem inventário aberto e sem autorização.

Esse caso é de alto risco. O comprador pode não conseguir registrar o imóvel.

Perguntas frequentes

Checklist para vender imóvel em inventário

Antes de vender, confirme:

• O inventário foi aberto?
• Existe inventariante nomeado?
• A matrícula do imóvel está atualizada?
• Há testamento?
• Todos os herdeiros foram identificados?
• Há menor ou incapaz?
• Há dívidas de IPTU ou condomínio?
• Existe financiamento?
• O imóvel foi avaliado?
• Há consenso entre herdeiros?
• O caso exige alvará judicial?
• A venda extrajudicial atende aos requisitos do CNJ?
• O destino do dinheiro está documentado?
• Os tributos foram calculados?
• A escritura poderá ser registrada?

Conclusão

A regularização de imóvel em inventário deve ser feita com cuidado, principalmente quando os herdeiros querem vender o bem antes da partilha.

A venda é possível, mas exige o caminho correto.

No inventário judicial, o inventariante precisa de autorização do juiz para vender bens do espólio. No inventário extrajudicial, a regulamentação do CNJ permite autorização por escritura pública em situações específicas, com requisitos e controle documental.

O erro mais comum é tratar o imóvel como se já pertencesse individualmente a cada herdeiro. Até a partilha, a herança é indivisível, e a venda precisa respeitar o espólio, os demais herdeiros, eventuais credores e o comprador.

Antes de assinar contrato ou receber sinal, organize documentos, verifique dívidas, avalie o imóvel e escolha a via correta.

Para continuar a leitura, veja também: Averbação na Matrícula do Imóvel: Por Que Ela é Essencial para Proteger Seu Patrimônio? e Imóvel Penhorado por Dívida do Antigo Proprietário: Quando o Adquirente Pode Anular a Penhora?