Comprar um imóvel é um dos maiores sonhos dos brasileiros. Muitas pessoas se organizam durante anos, fazem financiamentos longos e acreditam que aquele investimento vai garantir segurança e estabilidade para a família. Mas o que acontece quando esse sonho é interrompido por um atraso na entrega do imóvel? Você sabia que é possível exigir indenização nesses casos?
Nesse post:
Neste artigo, vamos explicar de forma clara o que a lei prevê sobre atrasos na entrega de imóveis, em quais situações cabe indenização e como o consumidor pode agir para proteger seus direitos.
O que a lei diz sobre atraso na entrega de imóvel?
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), as construtoras e incorporadoras têm a obrigação de cumprir o prazo de entrega prometido no contrato. Quando não cumprem, o atraso gera responsabilidade civil e pode abrir caminho para indenização.
Atrasos de poucos dias geralmente são tolerados, mas atrasos superiores a 180 dias costumam ser considerados inadmissíveis, a não ser que haja um motivo muito relevante, como uma situação de força maior.
Na prática, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou entendimento de que o consumidor pode pedir reparação por danos materiais (valores gastos durante o atraso, como aluguel) e danos morais, dependendo das circunstâncias.
Posso pedir indenização por atraso na entrega do imóvel?
Sim, é possível. A indenização depende do impacto que o atraso causou na vida do comprador. Entre os principais prejuízos que podem ser indenizados estão:
- Aluguel que o comprador precisou continuar pagando por não poder se mudar.
- Juros de obra (taxa de evolução da obra) cobrados pelo banco, que não deveriam ser pagos após o prazo de entrega.
- Danos morais, quando o atraso causa sofrimento além do razoável, como impossibilidade de morar com a família ou frustração de planos importantes.
- Multa contratual, quando prevista no contrato, pode ser cobrada da construtora.
Qual o prazo de tolerância para entrega de imóvel?
Você já ouviu falar em prazo de tolerância? Normalmente, os contratos de compra e venda de imóveis na planta preveem um prazo adicional de até 180 dias além da data prevista para entrega.
Esse prazo costuma ser aceito pela Justiça, desde que esteja claramente previsto no contrato e não seja abusivo. Porém, se a construtora ultrapassar esse período, o consumidor tem direito de buscar reparação.
Quais são os principais direitos do consumidor?
Para facilitar, listamos os principais direitos que podem ser exigidos judicialmente:
- Reembolso de aluguéis pagos durante o atraso.
- Suspensão da cobrança de juros de obra após o prazo contratual.
- Multa pelo atraso, caso o contrato preveja penalidade.
- Rescisão contratual com devolução integral do valor pago, se o consumidor não quiser mais o imóvel.
- Danos morais, em situações de frustração significativa.
Exemplos práticos de indenização por atraso na entrega
Vamos imaginar um exemplo: João comprou um apartamento na planta com entrega prevista para junho de 2023, com cláusula de tolerância de 180 dias. Mesmo assim, o imóvel só foi entregue em agosto de 2024. Nesse período, João continuou pagando aluguel de R$ 1.500 por mês.
Neste caso, ele pode pedir o reembolso dos aluguéis pagos após o prazo final (dezembro de 2023) até a efetiva entrega das chaves. Dependendo da situação, também pode pedir indenização por danos morais.
O que os tribunais têm decidido sobre o tema?
O STJ já julgou diversos casos de atraso na entrega de imóveis. Em muitos deles, reconheceu o direito dos compradores a receber indenização.
Um exemplo é o REsp 1.498.484/SP, no qual o tribunal decidiu que o comprador tem direito à devolução dos valores de aluguel pagos durante o atraso.
Outro entendimento consolidado é que a construtora não pode transferir ao consumidor os riscos do negócio, como problemas de financiamento ou atrasos com fornecedores.
Como agir se o imóvel atrasar?
Muitos consumidores não sabem como agir e acabam aceitando prejuízos sem reclamar. Veja alguns passos importantes:
- Leia atentamente o contrato: verifique a data de entrega e o prazo de tolerância.
- Reúna provas: guarde boletos de aluguel, comprovantes de juros pagos e toda a comunicação com a construtora.
- Notifique a construtora: registre sua reclamação formalmente, de preferência por escrito.
- Procure orientação jurídica: um advogado especializado em direito civil pode analisar se cabe ação judicial.
- Aja no prazo certo: a prescrição para esse tipo de ação geralmente é de 10 anos, conforme o Código Civil.
Atraso na entrega de imóvel dá direito a dano moral?
Essa é uma das dúvidas mais comuns. A resposta é: depende.
O dano moral não é automático. Ele é reconhecido quando o atraso causa mais do que simples aborrecimento. Por exemplo:
- Família que planejou um casamento e não conseguiu se mudar para o imóvel novo.
- Pessoas que precisaram viver de favor com parentes por meses.
- Situações em que a construtora agiu com descaso, não prestando informações ao consumidor.
Em casos assim, os juízes costumam reconhecer o direito ao dano moral.
Vale a pena rescindir o contrato?
Algumas pessoas, diante de atrasos longos, preferem desistir do negócio. Nessa hipótese, é possível pedir a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.
O STJ já decidiu que, quando o atraso é causado pela construtora, ela deve devolver todos os valores recebidos, corrigidos monetariamente, sem reter multa.
Qual o papel do advogado nesses casos?
O apoio jurídico é fundamental. Um advogado civil poderá analisar o contrato, verificar se há cláusulas abusivas e calcular os valores que podem ser cobrados da construtora.
Além disso, o profissional pode orientar sobre o tipo de ação mais adequada, seja para exigir indenização, multa ou até rescisão do contrato.
Se você quiser se aprofundar mais, recomendo também a leitura de conteúdos relacionados no nosso blog, como Responsabilidade Civil: Quando Surge o Dever de Indenizar? e Contrato Assinado, Problema Resolvido? Entenda Seus Direitos e Deveres no Direito Civil.
Conclusão
O atraso na entrega de imóvel não deve ser visto como algo “normal”. A lei protege o consumidor e garante o direito à indenização sempre que houver prejuízo.
Saber dos seus direitos é o primeiro passo para não ser prejudicado. Se você está enfrentando essa situação, procure orientação jurídica e exija aquilo que é seu por direito.
Checklist: principais pontos sobre indenização por atraso na entrega de imóvel
- O atraso pode gerar indenização por aluguel, juros de obra e até dano moral.
- Há um prazo de tolerância de até 180 dias que costuma ser aceito pela Justiça.
- Se o atraso ultrapassar o prazo, o consumidor pode pedir rescisão do contrato com devolução integral do valor pago.
- A construtora não pode transferir ao comprador os riscos do negócio.
- O prazo para entrar com ação geralmente é de 10 anos.
Perguntas Frequentes
Se o atraso for de poucos meses, já posso pedir indenização?
Sim, desde que ultrapasse o prazo de tolerância e haja prejuízo comprovado.
Posso pedir indenização mesmo que o contrato não fale em multa?
Sim, porque o direito está garantido pelo Código de Defesa do Consumidor.
Quem já recebeu o imóvel, mas atrasou por mais de um ano, ainda pode entrar com ação?
Sim, desde que esteja dentro do prazo prescricional.
O dano moral é automático?
Não, depende da gravidade do prejuízo causado.
A construtora pode culpar a chuva ou fornecedores pelo atraso?
Não. Problemas previsíveis fazem parte do risco da atividade da construtora.
Quer aprofundar seus conhecimentos? Leia também em nosso blog: Dano Moral: Quando Você Tem Direito à Indenização? e Responsabilidade Civil: Quando Surge o Dever de Indenizar?.
