Locações via Airbnb se tornaram uma alternativa atrativa para proprietários que buscam maior rentabilidade e flexibilidade. No entanto, o que muitas pessoas só percebem depois do primeiro problema é que alugar por temporada, especialmente por plataformas digitais, exige cuidados jurídicos específicos.
Você já se perguntou por que alguns proprietários lucram com tranquilidade enquanto outros acumulam prejuízos, conflitos com hóspedes e até problemas com o condomínio?
Na maioria das vezes, a diferença está em um ponto simples e decisivo: as cláusulas do contrato de locação.
Nesse post:
Por que as locações via Airbnb exigem atenção jurídica especial?
As locações via Airbnb não funcionam como um aluguel residencial tradicional. Elas se enquadram, na maioria dos casos, como locação por temporada, com regras próprias, prazos curtos e alta rotatividade de hóspedes.
Na prática, isso significa:
- Entrada e saída frequentes de pessoas desconhecidas
- Uso intenso do imóvel
- Maior risco de danos
- Convivência direta com regras de condomínio
- Fiscalizações municipais e tributárias
Quando o proprietário confia apenas nas regras da plataforma e não formaliza corretamente a relação, ele fica exposto. E aqui vai um ponto importante: as regras do Airbnb não substituem um contrato jurídico bem elaborado.
Locações via Airbnb são legais no Brasil?
Sim, as locações via Airbnb são legais no Brasil, desde que respeitem alguns limites.
A legislação permite a locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato, para períodos curtos, geralmente de até 90 dias. No entanto, o imóvel precisa cumprir regras do condomínio, da prefeitura e, em alguns casos, da legislação local.
Você já se perguntou por que alguns condomínios proíbem Airbnb e outros permitem?
Porque a convenção condominial pode restringir ou regulamentar esse tipo de locação.
Por isso, antes mesmo de pensar em cláusulas contratuais, é essencial verificar:
- Convenção e regimento interno do condomínio
- Normas municipais sobre hospedagem e uso do imóvel
- Regras específicas da plataforma
Quais os principais riscos de não ter um contrato adequado?
Muitos proprietários acreditam que, por ser uma locação curta, não precisam de contrato. Esse é um dos erros mais comuns.
Sem cláusulas claras, o proprietário pode enfrentar:
- Danos ao imóvel sem possibilidade de cobrança
- Multas condominiais por comportamento do hóspede
- Uso indevido do imóvel
- Substituição de hóspedes sem autorização
- Recusa em sair no prazo combinado
- Dificuldade para exigir indenização
É justamente para evitar esses prejuízos que entram as cláusulas essenciais.
Cláusulas indispensáveis nas locações via Airbnb
A seguir, você vai conhecer as cláusulas mais importantes para proteger o proprietário em locações via Airbnb, sempre com exemplos práticos para facilitar o entendimento.
Cláusula de identificação completa do hóspede
Essa é uma das cláusulas mais simples e, ao mesmo tempo, mais ignoradas.
Ela deve conter:
- Nome completo
- Documento de identificação
- Endereço
- Contato telefônico
- Número de pessoas que irão se hospedar
Por quê isso é importante?
Porque, em caso de danos, descumprimento de regras ou problemas legais, você sabe exatamente quem ocupou o imóvel.
Sem essa cláusula, o proprietário fica refém apenas das informações da plataforma.
Cláusula de finalidade da locação
Aqui deve ficar claro que o imóvel será usado exclusivamente para fins residenciais e temporários.
Exemplo prático:
Imagine que o hóspede resolva transformar o apartamento em local de festas, eventos ou reuniões comerciais. Sem essa cláusula, fica mais difícil exigir o encerramento imediato da locação.
Essa cláusula evita:
- Uso comercial indevido
- Festas e eventos
- Subarrendamento sem autorização
Cláusula de prazo e horário de check-in e check-out
Em locações via Airbnb, o tempo é essencial.
A cláusula deve definir:
- Data e horário de entrada
- Data e horário de saída
- Penalidades em caso de atraso
Um atraso de poucas horas pode gerar prejuízo ao proprietário, principalmente se houver outro hóspede na sequência.
Sem essa previsão, o proprietário perde poder de cobrança.
Cláusula de valor, forma de pagamento e taxas
Mesmo que o pagamento seja feito pela plataforma, o contrato deve indicar:
- Valor total da locação
- Taxas incluídas
- Multas por descumprimento
- Eventuais custos extras
Isso traz transparência e evita discussões futuras.
Cláusula de caução ou garantia contra danos
Essa é uma das cláusulas mais importantes para evitar prejuízos futuros.
Ela pode prever:
- Depósito caução
- Bloqueio de valor no cartão
- Responsabilidade por danos ao imóvel e móveis
Exemplo simples:
Se um hóspede quebra um eletrodoméstico ou danifica móveis, o proprietário não precisa entrar em conflito. O contrato já define como o prejuízo será ressarcido.
Para entender melhor como garantias ajudam a evitar conflitos, vale a leitura de Contratos de Locação: o cuidado com as cláusulas evita litígios e garante estabilidade.
Cláusula de responsabilidade por multas e danos ao condomínio
O condomínio não se relaciona com o hóspede. Ele cobra do proprietário.
Por isso, o contrato deve deixar claro que:
- Multas aplicadas ao condomínio por conduta do hóspede serão de responsabilidade do locatário
- O proprietário poderá cobrar esses valores
Essa cláusula evita que o prejuízo recaia exclusivamente sobre quem é dono do imóvel.Se você lida com imóveis em condomínio, também vale conferir Condomínio e Direitos dos Moradores: O Que Diz a Lei?.
Cláusula sobre regras do condomínio
O contrato deve anexar ou mencionar expressamente:
- Regras de silêncio
- Uso de áreas comuns
- Proibição de festas
- Limite de pessoas
Quando o hóspede assina, ele declara ciência dessas regras.
Isso reduz conflitos e fortalece a posição do proprietário.
Cláusula de proibição de sublocação e cessão
Sem essa cláusula, o hóspede pode repassar o imóvel a terceiros sem autorização.
Isso aumenta riscos de:
- Uso indevido
- Danos
- Dificuldade de controle de quem está no imóvel
A cláusula deve ser clara: é proibido ceder ou sublocar o imóvel, total ou parcialmente.
Cláusula de vistoria e estado do imóvel
Mesmo em locações curtas, a vistoria é essencial.
O contrato pode prever:
- Registro fotográfico
- Lista de móveis e eletrodomésticos
- Estado de conservação
Isso facilita a comprovação de danos ao final da locação.
Cláusula de rescisão antecipada
Essa cláusula define:
- Situações em que o contrato pode ser encerrado antes do prazo
- Penalidades
- Procedimento para desocupação imediata
Exemplo:
Descumprimento das regras do condomínio ou uso indevido do imóvel.
Cláusula de responsabilidade por objetos pessoais
Ela esclarece que o proprietário não se responsabiliza por:
- Objetos esquecidos
- Danos a pertences do hóspede
Simples, mas evita discussões desnecessárias.
Cláusula de foro e legislação aplicável
Mesmo sendo uma locação curta, o contrato deve indicar:
- Qual legislação rege o contrato
- Foro para resolução de conflitos
Isso traz previsibilidade jurídica.
Airbnb substitui o contrato de locação?
Não.
A plataforma é apenas um intermediador. Ela não substitui um contrato formal, assinado, com cláusulas claras.
Inclusive, em disputas judiciais, o contrato é o principal instrumento de defesa do proprietário.
A importância de adequar o contrato à realidade do imóvel
Cada imóvel tem particularidades.
Um apartamento em condomínio residencial não exige as mesmas cláusulas de uma casa de praia ou de um imóvel em área turística.
Por isso, contratos genéricos, copiados da internet, costumam falhar quando o problema aparece.
Perguntas frequentes sobre locações via Airbnb
Preciso de contrato mesmo usando o Airbnb?
Sim. A plataforma não substitui um contrato jurídico.
Posso ser multado pelo condomínio?
Sim. E, sem cláusula específica, o prejuízo pode ficar com o proprietário.
Locação por temporada tem limite de dias?
Em regra, até 90 dias, conforme a legislação.
O hóspede pode se recusar a sair?
Com contrato bem elaborado, o risco é significativamente menor.
Checklist final: cláusulas essenciais nas locações via Airbnb
Para facilitar, veja um resumo prático:
- Identificação completa do hóspede
- Finalidade exclusiva residencial
- Prazo, check-in e check-out
- Valor, forma de pagamento e taxas
- Caução ou garantia contra danos
- Responsabilidade por multas condominiais
- Regras do condomínio
- Proibição de sublocação
- Vistoria e estado do imóvel
- Rescisão antecipada
- Foro e legislação aplicável
Conclusão
As locações via Airbnb podem ser uma excelente fonte de renda, mas apenas quando são feitas com planejamento jurídico.
As cláusulas certas não servem para afastar hóspedes, mas para proteger o patrimônio, evitar conflitos e garantir tranquilidade ao proprietário.
Se você quer continuar se aprofundando em segurança jurídica no mercado imobiliário, vale a leitura de Inadimplência no Aluguel: Como Evitar Prejuízos e Garantir a Tranquilidade do Seu Imóvel.
Caso tenha dúvidas ou queira entender melhor como adaptar um contrato à sua realidade, a orientação jurídica adequada faz toda a diferença.
