Quando alguém aluga um imóvel, é comum surgir uma dúvida: quem deve pagar o IPTU?
Será que essa despesa é responsabilidade do locador (proprietário) ou pode ser transferida ao inquilino?
Essa é uma das questões mais discutidas nos contratos de locação e, muitas vezes, a falta de clareza sobre o tema gera conflitos, cobranças indevidas e até ações judiciais.
Neste artigo, vamos explicar o que diz a lei sobre o IPTU nos contratos de aluguel, quais são os limites legais para sua cobrança, e como locadores e locatários podem se proteger com um contrato bem redigido e transparente.
Nesse post:
O Que É o IPTU e Por Que Ele É Importante no Aluguel
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal que incide sobre imóveis urbanos — casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais etc.
Seu objetivo é arrecadar recursos para o município, sendo calculado com base no valor venal do imóvel.
Em regra, o responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário do bem, já que ele é o titular do imóvel perante o cadastro municipal.
Essa responsabilidade está prevista no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que define como contribuinte do IPTU “o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título”.
Mas na prática, muitos contratos de aluguel preveem que o inquilino assuma esse pagamento mensalmente, junto com o valor do aluguel.
E é aí que surgem as dúvidas: isso é legal? O locador pode repassar o imposto ao inquilino?
O Que a Lei do Inquilinato Diz Sobre o IPTU no Aluguel
A resposta está na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que regula as locações de imóveis urbanos.
O artigo 22, inciso VIII, determina que é obrigação do locador “pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.
Ou seja: por padrão, o pagamento do IPTU é responsabilidade do proprietário, mas essa obrigação pode ser transferida ao inquilino, desde que conste expressamente no contrato de locação.
Em resumo:
Se o contrato não mencionar nada sobre o IPTU, o locador deve pagar.
Se o contrato prever expressamente que o inquilino arcará com o IPTU, essa cobrança será legal e válida.
Pode Cobrar IPTU no Aluguel Mesmo Sem Cláusula Específica?
Não.
Sem cláusula contratual, o locador não pode exigir o pagamento do IPTU pelo inquilino.
Isso porque, na ausência de previsão expressa, o dever de pagar o imposto continua sendo do proprietário.
Essa é uma regra reforçada por decisões judiciais e amplamente reconhecida pela jurisprudência do STJ, que entende que o repasse de tributos só é possível quando há previsão contratual clara.
Exemplo prático:
Se o contrato menciona apenas o valor do aluguel (R$ 1.500,00), sem citar IPTU, e o locador cobra o imposto separadamente, o inquilino não é obrigado a pagar.
Qualquer cobrança adicional sem previsão contratual pode ser considerada indevida.
Como Deve Estar a Cláusula de IPTU no Contrato de Aluguel
Para evitar conflitos, a cláusula que trata do IPTU deve ser clara, objetiva e específica.
Veja um exemplo de redação adequada:
“O locatário se obriga a efetuar o pagamento integral do IPTU incidente sobre o imóvel locado durante o período de vigência deste contrato, comprometendo-se a apresentar ao locador, sempre que solicitado, os comprovantes de pagamento correspondentes.”
Além disso, é importante definir como o pagamento será feito:
- Se o inquilino pagará o IPTU diretamente à prefeitura, ou
- Se o valor será reembolsado ao locador mensalmente junto com o aluguel.
Essa clareza é fundamental para evitar confusões e cobranças duplicadas.
E Se o Inquilino Não Pagar o IPTU?
Mesmo que o contrato transfira a obrigação ao inquilino, o responsável perante o município continua sendo o proprietário.
Ou seja, se o inquilino deixar de pagar o imposto, a prefeitura pode cobrar o valor do locador, inclusive inscrevendo o débito em dívida ativa ou protestando o nome do proprietário.
Nesse caso, o locador pode:
- Quitar o débito para evitar sanções fiscais, e
- Cobrar o valor do inquilino inadimplente posteriormente, judicialmente ou com desconto da caução (se houver).
Por isso, é essencial que o locador acompanhe os pagamentos do IPTU, mesmo quando a obrigação é do locatário.
Despesas Que Podem e Não Podem Ser Cobradas do Inquilino
A Lei do Inquilinato também define quais encargos podem ser transferidos ao inquilino além do IPTU.
Podem ser cobrados (se houver cláusula no contrato):
- IPTU e taxas municipais (desde que expressos no contrato)
- Despesas de consumo individual, como água, luz e gás
- Taxa de condomínio ordinária, referente à manutenção e serviços do prédio (limpeza, porteiro, elevador, etc.)
Não podem ser cobrados:
- Taxas extraordinárias de condomínio, como reformas estruturais, pintura da fachada ou instalação de equipamentos novos
- Seguro contra incêndio (salvo se acordado)
- Taxas administrativas da imobiliária ou honorários advocatícios do locador
- Multas e juros de IPTU de períodos anteriores à locação
Essas proibições têm o objetivo de proteger o inquilino contra abusos e garantir transparência nas relações locatícias.
Como o IPTU É Dividido no Aluguel Comercial
Nas locações comerciais, a cobrança do IPTU segue o mesmo princípio:
pode ser repassada ao locatário desde que prevista em contrato.
No entanto, há um cuidado adicional: empresas podem deduzir o IPTU pago como despesa operacional, o que torna interessante formalizar claramente o encargo.
Em contratos de longa duração (como locações de lojas e galpões), é comum que o inquilino arque com todos os encargos do imóvel, incluindo IPTU, condomínio e seguro.
Ainda assim, tudo deve estar documentado para evitar nulidades contratuais.
Exemplo Real: Quando a Falta de Cláusula Gera Conflito
Imagine o caso de um casal que aluga um apartamento por R$ 2.000,00 mensais.
O contrato não menciona o IPTU.
Após três meses, o proprietário cobra R$ 1.200,00 referentes ao imposto anual.
O inquilino se recusa a pagar, alegando que o contrato não previa esse encargo.
O locador ameaça rescindir o contrato por inadimplência.
Se a questão chegar à Justiça, o entendimento majoritário será de que o inquilino não é obrigado a pagar o IPTU, pois não há cláusula expressa transferindo essa responsabilidade.
Logo, a cobrança é indevida, e a rescisão seria injustificada.
E Quando o IPTU Está Embutido no Aluguel?
Alguns proprietários preferem incluir o valor do IPTU no próprio aluguel, sem destacar o imposto à parte.
Essa prática é permitida, desde que o valor global esteja claramente informado e o contrato especifique que o montante inclui os encargos tributários.
Exemplo:
“O valor do aluguel mensal é de R$ 2.300,00, já incluído o IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel.”
Nesse caso, não há ilegalidade, pois o inquilino tem ciência do valor total e o locador mantém a responsabilidade formal perante a prefeitura.
IPTU em Contratos de Locação de Curta Duração
Nos contratos de locação por temporada (até 90 dias), o IPTU normalmente não é repassado ao inquilino.
Isso porque o imposto é anual e não faz sentido financeiro ratear valores por poucos dias de uso.
Assim, nesses casos, o proprietário assume integralmente o imposto, e o valor já deve estar embutido na diária ou no valor total da locação.
Cobrança Indevida de IPTU: O Que Fazer
Se o inquilino for cobrado indevidamente pelo IPTU sem cláusula contratual, ele pode adotar algumas medidas:
- Tentar resolver amigavelmente, apresentando a cópia do contrato e o artigo 22 da Lei do Inquilinato.
- Registrar por escrito (e-mail, mensagem ou carta) a contestação da cobrança.
- Procurar um advogado imobiliário para analisar o contrato e, se necessário, ajuizar ação de repetição de indébito (para reaver o valor pago indevidamente).
O ideal é sempre formalizar o contrato de locação com apoio jurídico, garantindo que as cláusulas sejam equilibradas e em conformidade com a lei.
Relação com Outras Despesas: IPTU x Condomínio x Seguro
Muitos confundem o IPTU com o condomínio ou o seguro do imóvel, mas cada um possui natureza distinta:
| Despesa | Quem paga? | Observação |
|---|---|---|
| IPTU | Locador (salvo cláusula expressa em contrário) | Tributo municipal |
| Condomínio Ordinário | Inquilino | Manutenção e serviços do prédio |
| Condomínio Extraordinário | Locador | Obras e melhorias |
| Seguro Incêndio | Locador, salvo acordo | Pode ser transferido com cláusula específica |
Essa distinção ajuda a evitar confusões e discussões sobre encargos.
Como Evitar Problemas com o IPTU no Contrato de Aluguel
Tanto locadores quanto inquilinos podem seguir boas práticas para garantir uma relação locatícia tranquila:
- Leia o contrato com atenção antes de assinar.
- Confirme se o IPTU está incluído no valor do aluguel ou será cobrado separadamente.
- Peça cópias dos comprovantes de pagamento sempre que possível.
- Negocie cláusulas equilibradas, especialmente em contratos de longo prazo.
- Evite acordos verbais, que não têm validade jurídica.
Essas medidas simples evitam litígios e fortalecem a confiança entre as partes.
Perguntas Frequentes
O inquilino pode se recusar a pagar o IPTU se não estiver no contrato?
Sim. Sem cláusula expressa, a obrigação é do proprietário.
O locador pode cobrar IPTU retroativo?
Não. O imposto só pode ser cobrado durante a vigência do contrato e se houver previsão contratual.
E se o IPTU estiver atrasado de antes do aluguel?
O inquilino não deve pagar. Dívidas anteriores são de responsabilidade do proprietário.
IPTU em contrato comercial funciona diferente?
Não. A regra é a mesma: só pode ser cobrado se estiver previsto no contrato.
O que fazer se eu paguei IPTU indevidamente?
Procure um advogado e solicite restituição dos valores pagos com base na Lei do Inquilinato e no Código Civil.
Checklist Final: IPTU em Contratos de Aluguel
- O locador é o responsável legal pelo IPTU, mas pode repassar ao inquilino se o contrato permitir.
- A cláusula de IPTU deve ser expressa e específica.
- O não pagamento pelo inquilino pode gerar cobrança ao locador pela prefeitura.
- O repasse indevido sem contrato é ilegal.
- IPTU pode ser embutido no aluguel, desde que informado.
- Em locações de temporada, o IPTU é do proprietário.
Conclusão
A cobrança do IPTU em contratos de aluguel é legal e comum, desde que respeite o que está escrito no contrato.
Tanto locadores quanto inquilinos devem se atentar às cláusulas, pois a falta de clareza é uma das principais causas de conflito nas locações.
Antes de assinar ou renovar um contrato, é fundamental buscar orientação jurídica especializada, garantindo que todas as obrigações estejam devidamente equilibradas e formalizadas.
